伞型合伙房地产投资信托的组织创新功不可没

2．2．3　伞型合伙房地产投资信托的组织创新功不可没

伞型合伙房地产投资信托（Umbrella Partnership REIT，UPREIT）的组织结构创新是推动房地产投资信托增长的贡献因素。一个伞型合伙房地产投资信托由两个实体组成：房地产投资信托和合伙经营公司（Operating Partnership，OP），两者均发行所有权股票。房地产投资信托对公众发行股票，用其所筹集的资金购买物业和合伙经营公司的股权（通常是控股），因此在伞型合伙房地产投资信托的组织结构中，房地产投资信托通过合伙经营公司间接地拥有其物业。经营合伙人通常包括房地产投资信托的管理层以及在将物业转换为房地产投资信托之前拥有该物业的所有者，为其提供给房地产投资信托的房地产资产发行合伙经营公司股份。物业的所有者将其房地产投资转换为合伙经营公司股份。合伙经营公司的股份持有者，拥有将这些股份转换回房地产投资信托股份的权利，但这种转换交易全部属于应纳税的范畴。伞型合伙房地产投资信托结构通过允许经营合伙人延缓缴纳资本利得税，使转换的税收获益最大化，为私有房地产的所有者提供了将其物业纳入某一伞型合伙房地产投资信托的内在动力。

伞型房地产投资信托的结构比传统的房地产投资信托要复杂得多，但更有成效。正是因为如此，华尔街不得不承认其价值，结果使得相当数量的有经验和高品质的房地产公司得以上市融资。自从1992年引入伞型基金结构后，已有75%的新型房地产投资信托采用此种形式。假如没有这种伞型房地产投资信托，恐怕许多房地产企业仍然是未上市公司。

然而伞型房地产投资信托也有其缺陷：它容易引起利益冲突。这种结构使原有的房地产所有者转入的财产使用低税基，而公众投资人却以高税基来购入房地产。当房地产基金打算出售这些房地产时，双方有可能对负税责任产生冲突。一般来说，独立董事的进入会避免这种冲突，但这取决于独立董事的独立程度。