中国房地产业的资本结构缺陷

3．1．1　中国房地产业的资本结构缺陷

1．房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖

■商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源

我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。

我国房地产业融资渠道单一，房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，风险集中。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自于银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。

房地产开发存在着高额利润，而我国现行的商业银行贷款的利息率较低，如果考虑通货膨胀因素，目前我国的实际利率为负利率。结果房地产开发的高利润率和商业银行贷款的低利息率促进了房地产商的商业银行信贷融资，加重了房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖。

■房地产贷款的风险与商业银行在资本市场的角色不相吻合

银行是市场经济下连接货币资金供给和需求的传统渠道之一。银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。由市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点，这是银行所能提供的资金的天然特点。如果最追求安全性和流动性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成，显然供求双方的要求很难对接。

由于房地产企业的自有资金的比例较低，企业负债率较高，实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险。

2．融资方式过于单一

我国尚未设立美国等发达国家向房地产业贷款的非商业银行金融机构，包括储蓄机构如储蓄和贷款协会、储蓄银行、信贷协会，贷款机构如人寿保险公司、抵押银行、养老基金等。房地产信托计划也仅仅是2002年前后才开始正规起步。

上市融资和债券融资在我国房地产金融中占比重较小。在我国房地产企业的资金来源结构中，通过资本公开市场的上市融资和债券融资所占的比重比较小。在全国3万家房地产公司中，上市公司仅42家，房地产上市公司的总市值约500亿元。房地产企业发行企业债券仅2亿元。证券分析师并不看好房地产企业上市。由于房地产开发项目本身具有投资回收期长、现金流不均匀、业绩变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。近几年房地产板块的利润水平一直接近下游。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担保荐责任，暗箱操作已无必要。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以上市，而在目前房地产商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺问题，并不现实。

私募股权融资尚处在探索阶段。我国房地产融资方式单一，国外房地产业作为主要直接投融资方式的投资基金、保险基金、养老金等私募股权融资模式，有的尚处在探索阶段，有的尚属空白。

3．房地产金融市场不健全

我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和结构不合理。

我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。

我国房地产企业长期过度依赖于银行贷款，上市融资和债券融资占我国房地产金融中的比重很小，私募股权融资在我国刚刚开始兴起，难当大任。我国的房地产业的投融资机制和资本市场存在着缺陷与房地产业是中国经济的支柱产业地位不相匹配。而房地产资本市场改革的方向是房地产企业的多元化融资，从间接融资为主转变为间接融资与直接融资并举。