房地产基金在推动房地产业重组中的作用

3．4．4　房地产基金在推动房地产业重组中的作用

1．提高房地产业运营效率和质量

房地产经营不同于其他的商品经营，它包括房地产开发、销售和物业管理等系列过程。没有专家参与管理，房地产投资的增值空间很难拓展。因此，房地产投资管理和经营管理是难得的资源。房地产投资基金的引入，改变了房地产业企业的经营模式和经营行为，资本市场的竞争压力迫使房地产投资基金努力提高管理水平和优势。一是提高了投资的决策水平和资金的使用效率；二是房地产投资基金更注重房地产项目的管理，通过专业化的物业管理，提供满意的服务，不断适应租户的需求，从而实现股东价值的最大化。

2．推动房地产业重组

房地产投资基金的引入，将推动房地产业的产业资本和金融资本的融合，房地产业通过各种类型的房地产投资基金与资本市场全面接轨，将会使我国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业，这将造成房地产业一次脱胎换骨的巨变。从而推动我国房地产业的人才、资本、资产与管理优势实施重组和不断优化组合，通过分工合作、分化重组、收购兼并、整合优势等，推动房地产业重构产业分工体系，使得房地产业的资源配置更加合理。

3．推动房地产企业规模经济结构优化

中度的规模经济导致房地产业中度的产业集中度。房地产业是规模经济型产业，但也是区域性产业，即房地产业是中度规模经济。房地产经营必须具有一定的经济规模，但绝不是规模越大越好。经营规模超过临界点，边际成本会上升。这被国际经验所证明。因此，从全国范围来看，房地产业不会出现寡头垄断的市场格局，房地产业的集中度不会很高。

通过产业重组提高产业规模经济水平。20世纪90年代以来我国房地产企业大型化的趋势已日趋明显，目前这一过程正在持续并且不断加快，产业规模经济结构提高的态势进一步加强。在未来10年里，房地产业规模经济结构将逐步走上优化轨道。首先，在产业重组和市场竞争推进规模化的进程中，通过收购、合并、参股、控股、联盟等经济手段的操作，使资源不断向优势企业集中，一部分企业因之而规模迅速扩大而获得更大的规模收益，逐步成为有国际竞争力的大企业和产业的骨干。其次，在产业重组和专业化分工协作的进程中，推动广大中小企业向专业化和集约化发展，一方面形成小而专、小而精的明星企业；另一方面大多数将成为大型企业的配套生产者。最后，在产业资本和金融资本融合的进程中，一些房地产投资管理公司、房地产投资基金等不断涌现，通过资本市场源源不断的资金，形成大中型的房地产经营公司。

房地产业企业规模经济结构升级。目前我国房地产业的规模结构呈扁平状态，大型企业的产出比重不高，中小型企业的产出比重占绝对多数。未来10年里，企业规模经济结构升级的动态变化是：大企业的产出比重上升，小企业的比重相应下降。最大的变数是金融类的房地产经营公司将大量涌现，增加了大型企业和中型企业的经营额，很可能使大中型企业的产出占整个房地产业的主体，使房地产业初步实现了规模结构的动态优化。未来我国房地产业的规模结构可能呈金字塔式，大型企业主要是全国性的企业集团的产出约达到25%，中型企业主要是区域性的骨干企业约占35%，小型企业主要是区域性配套服务企业约占40%。