公司型房地产基金

4．1．1　公司型房地产基金

1．公司型房地产投资基金的组织结构

公司型房地产投资基金是指以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。公司型房地产投资基金通过股东与董事会、董事会与经理之间的双重委托——代理关系及其约束，在公司内部形成了董事会的法人财产所有权、经理层法人财产经营权和财务监督部门的法人财产占有权之间的“三权分立”的法人治理机制。

基金公司与其他股份公司一样也是由发起人创立的。早期主要发起人通常由房地产公司、商业银行、投资银行、投资公司、信托公司、经纪公司、保险公司和基金管理公司等充当。20世纪90年代以来，大多数房地产投资基金转变由房地产公司作为主要发起人。发起人负责基金公司的审批以及向公众募集资金即基金公司的股本金。发起人在通过控制基金公司的董事会而实际掌握基金公司的控制权这一点上，与其他股份公司主发起人实际控制公司的情况相类似。

公司型房地产投资基金的认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，如参加股东大会，对基金公司的一切重大决策享有投票权，享有基金公司的分红及清盘时的本金支付；同时，也是基金公司亏损的最终承担者。股东选举产生的董事会代表股东负责基金运作的有关事宜。基金公司董事会与其他股份公司的董事会一样，是基金公司的常设管理机构，负责公司管理的一切事宜。例如，基金公司总经理的聘请、基金管理公司、投资顾问的聘请，基金公司投资目标、投资政策的制定以及其他的行政、财会、基金份额即基金公司股票的销售等工作。董事会成员除由发起人和投资者充当以外，有的国家的法律还规定了由基金公司外的独立人士充当董事会成员的最低限额，以保证基金公司董事会的工作。

公司型房地产投资基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

2．美国房地产投资信托的必备条件

占据美国房地产投资基金主导地位的房地产投资信托REIT，是公司型房地产投资基金。

依照美国法律创建的房地产投资信托，可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。房地产投资信托免交公司所得税和资本利得税。股东在获取基金分红时，按照自己适用的税率缴纳所得税。

为了获得房地产投资信托特有的纳税优惠，房地产投资信托在经营和投资方面受到很大的限制，必须满足以下条件：

■分配要求：每年必须至少将其应纳税收入的90%分配给股东；

■持股要求：至少有100个股东，其中前5大股东持股不能超过50%，即5／50法则；

■经营模式：必须是房地产的投资者，而不能是房地产经纪人；

■收入要求：至少75%的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入，以及出售房地产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源的所得；

■资产配置：总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券；

■资产持有：持有期在6个月以内的股票和证券以及持有期在4年以内的房地产（非自愿变换或取消赎回权的除外）的销售收入，不得超过该实体总收入的30%。一年之内销售的房地产数量不能超过5宗。

房地产投资信托必须满足十分严格的条件才能获得优惠的税收待遇。但避免双重课税以及进入资本市场融资的能力使房地产投资信托愿意满足这些苛刻条件。

如果房地产投资信托不能满足这些条件，其结果有两个：一是房地产投资信托本身不符合特定的税收减免条例的要求；二是公司本身不符合其收入获得税收减免的条件。

对房地产投资信托所持有的资产和交易进行限制的目的，是为了使其从事与其他房地产公司相反的投资——长期投资。房地产有限合伙和房地产公司主要是通过不断地买卖房地产，即主动经营其资产来获取盈利。所以房地产投资信托被设计成一个被动的投资工具，禁止其主动转手出售其拥有的物业。

3．美国的房地产投资信托以内部顾问管理为主

在房地产投资信托行业中，有两种基金顾问管理形式：一种是内部顾问管理；另一种是外部顾问管理。1986年以前，美国的法律规定房地产投资信托必须聘用外部顾问管理，即聘用基金管理公司进行基金的投资管理。1986年美国国会改变税法条款，允许房地产投资信托自主管理其资产组合。随着房地产投资信托业逐步认识到内部顾问管理的优势，内部顾问管理的房地产投资信托得到了迅速地发展。20世纪90年代期间房地产投资信托的显著增长，可能部分归功于内部顾问结构的创立。

美国1994年有133家上市交易的房地产投资信托，全部是外部顾问管理。到2000年外部顾问管理的房地产投资信托从133家下降到25家，内部顾问管理的房地产投资信托从1994年的0家上升到174家。这表明，使用内部顾问的房地产投资信托的增长。

造成内部顾问管理的房地产投资信托的快速增长的原因主要有：认为外部顾问较少考虑到房地产投资信托股东利益的最大化，而是具有使其自身利益最大化的内在动力。使用内部顾问的房地产投资信托也有其自身的代理问题，但是这类问题不像到使用外部顾问的房地产投资信托那么严重。实证研究表明，使用内部顾问的房地产投资信托的股票业绩平均好于使用外部顾问的房地产投资信托。使用内部顾问的房地产投资信托的经营业绩好于使用外部顾问的房地产投资信托。但是在使用外部顾问的房地产投资信托中，雇用著名顾问的房地产投资信托的业绩优于雇用不知名顾问的房地产投资信托。

由于认识到使用内部专家的好处，行业中一些顶尖的房地产投资信托投资专家认为自我管理的房地产投资信托，将成为行业的主宰。因为使用内部顾问管理的房地产投资信托与经营性公司类似，可以通过增加收入到和控制成本来提高公司的盈利水平。因此，在高度竞争的房地产投资信托行业中，具有长期竞争优势的公司，应该最终主宰该行业。