房地产基金策划的基础

5．1．1　房地产基金策划的基础

1．有专业的策划团体

房地产投资基金策划，最重要的是策划团体的构成。一个策划团体的专业能力将影响到基金策划的水平和基金在组建过程中的效率。在开始组建房地产投资基金策划团体时，重点是要确认能够担任总策划的资深人士，他的专业能力和专业背景是整个团队的精神和大脑，他的专业能力以及市场感觉将影响整个团队的工作方向和工作质量。在总策划人的主持下，将吸纳相适应的专业人士加盟策划团队。

房地产投资基金的策划需要一个有专业能力和专业经验的团队进行精心的分析、研究和提出方案。由于投资的概念不同、管理年限不同、投资方式不同，需要根据实际情况，组建有针对性和有很高专业运作能力的管理团队。策划团队除了核心的策划人之外，主要应当由一些专业的分析师承担项目的分析工作。同时在这个策划团队中，应当有适当的人士负责资源的整合以及专业性极强的商务洽谈。在一个标准的专业的策划团队中，还应当拥有商务策划和商务运营的专业人士，这些专业人士将对基金设立的专业法律程序以及融资过程的控制起到积极的作用。

需要提醒的是，策划团队不一定是管理团队，但策划团队也可以担任管理团队，这与房地产投资基金发起机构的操作思路有很大关联。另一方面，好的策划团队不一定是好的管理团队，这个理念应当在一只房地产投资基金策划过程中引起重视和得到适当的安排。

2．较佳的投资方案

大多数的投资基金都缺少理想的投资策划方案。因此，由策划团队或者策划团队委托的专业机构提出一个全面的、深刻的而又创新的投资策划是房地产投资基金设立的良好开端。

3．有相应的投资客户资源

房地产投资基金的策划和组建的首要议题之一是要确认本支房地产投资基金所对应的投资客户资源。这个资源不一定是直接的资源，也可以是间接的资源。例如策划团队和发起机构如果能联系并签约经验全面且专业能力较强的融资经纪机构，也可以视为一种间接的客户资源。在缺少经纪公司、缺少直接的客户资源以及缺少足够的商务推广手段的情况下，无论多好的创意，均不适合展开房地产投资基金的策划与组建业务。

4．有连贯的基金设立和管理思路

基金的策划团队和发起机构应当对房地产投资基金的设立和管理的内容、框架以及一些重要的条款有明确的思路和合理的解释。这些是基金成功组建的技术基础。

5．法律的适用性

一个好的思路、一个好的创意、一个好的策划、一个好的团队均需要有法律上的操作方案。由于中国资本市场的特殊性，策划团队应该在律师的协助下，在房地产投资基金策划的早期，理解和确认此次基金的组建在法律上的适用程度和主要风险。

6．时机适当

房地产投资基金的策划与组建应该选择适当的发起时机。当今资本市场是一个多变、过于敏感的、充满着新因素的特殊市场。因此，基金组建成功与否在一定程度上与发起设立的时机紧密相关。由于房地产投资基金的概念和类型不同，不同的基金可能适合于不同的推出时间。在进行投资基金策划的同时，应当能够看到在未来的12个月内什么样的时期适合于组建本类型的房地产投资基金。

7．符合资本市场规律

全球化的资本市场有着自己的规律，这个规律不一定是理想的、有序的和可以充分分析的。但是无论如何，在资本市场上出现明显的低潮和明显的拒绝某种投资概念时，某种类型的房地产投资基金在组建过程中将会遇到极大的困难。