房地产基金的私募程序

5．3．3　房地产基金的私募程序

无论是由基金管理机构发起私募房地产投资基金，还是由主要投资人直接发起私募房地产投资基金，通常都要遵循如下程序：

1．设计房地产投资基金初步方案

设计房地产投资基金初步方案时，一是要了解投资市场的基本市场，投资机会，并根据自己的投资专长，制定适当的投资战略与策略；二是根据基本拟投资项目的市场定位确定基金募集对象的市场定位；三是适应拟投资项目与基金募集对象的要求，设计合适的基金组织构架，包括组织形式与管理构架；四是确定基金投资决策程序；五是决定基金收益分配方式。

2．将初步方案拿到潜在投资人中去征求意见

房地产投资基金初步方案完成后，即可向潜在投资人征求意见。这样，一是可以完善初步方案；二是可以借此了解哪些潜在投资人真正对拟募集基金感兴趣。征求意见的方式可以采取问卷调查、征求建议和访谈的方式进行。以问卷调查方式征求意见时，所提的问题要尽可能集中在方案的要点上。

3．起草房地产投资基金正式文件

根据潜在投资的人意见，完善房地产投资基金方案后，即可起草与募集基金有关的各种正式文件。在需要获得监管机关核准设立的情况下，还需要起草申请监管机关核准的文件。

4．推销房地产投资基金

与基金募集有关的文件准备好以后，即可向在征求投资人意见时表达过意向的投资人及其他类似投资人推销基金股份或份额（在需要获得监管机关核准设立的情况下，则必须在获得监管机关的基金批文后方可推销）。房地产投资基金推销的方式有：推介展示会、直接寄送基金推介宣传书和有关基金文件。前者主要用于尚无投资意向的投资人，后者可用于已经表达投资意向的投资人。但无论是选择哪一种方式，都需要对募集对象进行跟踪，及时寄送一些有关基金的最新动态的信息。对于重要的募集对象，还应设法安排考察基金拟投资的房地产项目，以便对基金投资运作有一个最直观的了解。

5．登记成立

当第一轮筹资金额达到预先设定的规模时，房地产投资基金即可按照事先起草好的文件向工商部门登记设立。在事先征得监管机关核准设立的情况下，通常还需要向监管机关备案。由于房地产投资基金通常按封闭式运行，所以，基金一旦登记，便宣告封闭。封闭之后，将无法再接纳新的投资者。