房地产管理的附加值

7．4．1　房地产管理的附加值

房地产需要积极的管理，只有专家来进行资产管理和物业管理，房地产的投资增值空间才能进一步拓展。这种专家管理是一种难得的资源。房地产投资基金是专家管理的最大推行者和收益者。

商业企业的价值是拥有的商用房地产的现金流和风险的函数。现金流有两个来源，房地产收入和房地产以外收入。现金流的房地产以外收入主要来源于商业企业管理团队的才能。虽然很难将这两种现金流明确区分开来，但是明确现金流的不同来源具有重要的意义，在实际投资中有时会出现对商业企业的错误估价导致房地产估价失误。例如，潜在的投资者计划投资一家快餐店，将其预期现金流量折现得出该房地产价值，预期现金流量主要根据当前现金流量推算出来。当前现金流主要包括两部分：一部分是房地产本身的价值，包括位置、维护状况和外观等；另一部分是目前经营者的管理能力、品牌以及除房地产外的其他资产。如果投资者的购买价格等于上述两种现金流的现值之和，但是不具备与原经营者相同的管理能力，或者非房地产现金流量比原来低，就出现了支付价格过高的问题。不管是因为缺乏管理能力，还是品牌缺少知名度，实际现金流收益很可能比预期要低，从而导致整个企业的价值比预期支付价格要低，其中的房地产价值根本没变。出租性房地产例如写字楼、公寓和仓库等，确定现金流量相对简单。即使在这种情况下，房地产管理还是具有相当重要的作用。由于商用房地产的现金流很大一部分来源于非房地产性收益和非房地产类资产，投资定价失误经常出现。房地产定价失误很可能是因为对非房地产性收益的错误估计。很多失败的投资都是因为管理不当，例如投资者通过债务融资购置房地产，但是由于管理不当，现金流过低，造成贷款违约。反之，如果经营者具备相当的管理才能，就会从中获利。

由此可见，房地产管理具有附加值。同样的房地产，管理团队的房地产管理能力高，创造的附加值就高；管理团队的房地产管理能力低，创造的附加值就低。房地产管理的附加值高低影响到房地产的价值。