有效的物业管理是维护和提高房地产价值的根本

8．3．4　有效的物业管理是维护和提高房地产价值的根本

1．专门化的物业管理十分重要

专门化的物业管理十分重要。对于大型的零售商场和购物中心来说，优秀的物业管理极其重要。零售业激烈的竞争意味着必须不断地努力吸引顾客频繁光顾。因此，物业管理者必须时刻关注使营业场所更具吸引力的一切机会和对销售区域翻新及现代化改进的需要。物业管理者在寻找和建立合适的租户组合方面发挥了重要的作用（与租赁代理协同工作），激烈的房地产租赁市场的竞争可能造成租户经营的失败从而对商场所有者的现金流产生负面影响。各种不同租户的互相补充是理想的选择，使一个商店的购物者在邻近店铺里可以找到相关联的商品和服务。例如差异化和互补性的主力商店和半主力商店的组合，数量众多的专业店、专卖店、饮食、休闲、娱乐、展览、旅游等多种功能于一体的一站式购物的组合等。在美国，零售租约通常还有销售额百分比租金条款，商场所有者通过这一条款有权获得租户销售额超过约定最低限额部分的一定百分比作为附加租金。物业管理人必须尽力为商场所有者争取最有利的条件，并确保这一百分比租金正确的计算和按期支付。在办公楼、公寓等物业管理中，服务是特别重要的。物业管理者有责任确保经营场所保持整洁和安全、电梯正常运行、设备的正常工作并且建筑物维修良好。对许多写字楼的租户来说，租金金额与有效的管理服务相比是第二位的。对于宾馆、汽车旅馆、医院、疗养院、会议中心和其他特殊用途的房地产来说，这些特殊用途的房地产及其设施提供的服务比提供的空间更多、更重要。这些房地产设施的经营管理通常要求非常专业的管理人才，而且需要几个专业顾问为这些行业提供服务。

房地产市场的变化要求高水平的物业管理。租户周转导致的翻新装修费用是一项重要的现金流支出项目。20世纪90年代以来，在竞争不断增加的美国房地产市场包括公寓、办公室、零售店和工业用房等，新租户的新租约通常要求翻新装修。即使在工业、仓储等这类租户较少要求翻新装修的房地产类型中，一个周转后的翻新装修可能会花掉一年的全部租金。因此，注重现金流的所有者把降低周转次数进而减少租户翻新装修费用作为重要的经营目标。物业管理的一项重要职能是留住现有租户，并以降低翻新装修费用为原则寻找合适的新租户。物业管理的水平随着服务水平和租户周转频率而提高。

2．有效的物业管理是维护和提高房地产项目价值的根本

有效的物业管理一直是维护和提高房地产项目价值的根本。物业管理需要深思熟虑和细致、规范的程序和方法，包括在开发过程中尽早介入、细化房地产战略规划和预算、不断关注日常经营并不断调整经营策略以适应变化的市场环境。

房地产投资基金的物业管理按照经营管理的难度，可以分为三类。第一类是低难度的物业管理，一般由房地产投资基金自主管理和租赁企业自己管理，例如工业厂房等。第二类是中等难度物业管理，房地产投资基金根据自己的能力和人力资源，选择是房地产投资基金自主管理，还是外包给战略联盟的合作伙伴管理，例如写字楼、公寓等。第三类是高难度的物业管理，一般由房地产投资基金外包给战略联盟的合作伙伴管理，例如酒店式公寓、饭店等。以饭店业为例，由于房地产投资信托有大规模筹集资金的能力，在饭店收购方面具有竞争优势。房地产投资信托机构拥有的住宿业（Lodging Hospitality）的资产数量在20世纪90年代增加很快。全球饭店前10强的喜达屋公司（Starwood Corp．）就是由两家公司构成，其中喜达屋住宿信托（Starwood Lodging Trust）是一家房地产投资信托公司，而喜达屋住宿公司（Starwood Lodging Corp．）则是一家饭店管理公司。喜达屋公司在20世纪90年代后期在饭店市场进行了一连串的购并活动，其运作模式是由喜达屋住宿信托在饭店市场进行收购兼并，然后交由喜达屋住宿公司从事经营管理。二者珠联璧合，相得益彰。