房地产基金的投资风险

10．1．1　房地产基金的投资风险

1．经营风险

房地产投资基金从事建筑物空间面积的租赁经营。由于经济因素的变化和经济的波动，例如需求的变化、人口的变化、地区和城市内区域的经济增长存在差异等，对某些区位、类型和租约的房地产的影响比较大，受到不利影响程度大的房地产将面临较高的风险。需要通过分散房地产区位、类型和分散度高的承租者混租等，来规避和分散可能承受的经营风险。

2．财务风险

采用债务融资通过财务杠杆作用一方面增加了投资回报，另一方面增加了经营风险。债务在房地产投资中所占比例越高，财务风险越大。财务风险的大小取决于债务结构和利息率。例如，可以给予贷款人分享房地产增值收益，换取每月较低的还款付息的贷款条件，以降低财务风险。

3．流动性风险

市场上如果不存在购买者和频繁的交易，就会出现流动性风险。结果投资难以变现，投资者不得不向买主做出价格上的让步。如果卖主必须迅速处置房地产资产，这种风险就更大，给卖主造成的损失也会更多。房地产具有较高的流动性风险。出售收益性房地产可能需要6个月到1年甚至更长的时间，在房地产需求疲软的时期更是如此。具有特殊目的专用房地产难以改作其他用途，所以具有更高的流动性风险。

4．通货膨胀风险

如果投资回报的增加不足以抵消通货膨胀的影响，通货膨胀就会降低投资者的收益率，从而降低房地产投资的价值。有些投资项目比其他投资项目更容易受到通货膨胀的有利和不利影响。从实证来看，房地产投资在通货膨胀期间处于有利的地位，房地产的重置成本一般随通货膨胀而增加，房地产投资具有抵御通货膨胀的作用。但是，当房地产处于高空置率时期，房地产需求疲软，新建项目无利可图，房地产的租赁收入并不随通货膨胀率而增长。

5．管理风险

大多数房地产投资项目都需要租赁经营和维护管理，以维持房地产运营。投资者的收益率取决于房地产管理的能力。管理风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。某些类型的房地产比其他房地产类型需要较高的管理技能。例如，地区性的商业物业需要不断地进行市场营销，出租空间面积，以保持能够将顾客吸引到该商业物业，并实现承租者群体的混合租用。

6．利率风险

利率变化会影响投资资产的价格。由于投资的相对期限不同，有短期投资和长期投资，利率变化对某些投资资产价格的影响程度大于别的资产，因此增加了损失和获益的潜在可能性。房地产对利率变化是高度敏感的。房地产权益投资者所获得的收益率会受利率变化的影响。即使持有房地产的投资者拥有固定利率抵押贷款甚至没有抵押贷款，利率的提高也可能降低未来购买者愿意购买房地产的价格。进一步来说，投资者对房地产的预期收益率一般随利率水平而变动。

7．政策法规风险

房地产业是受政府管制和影响较大的产业。在大多数国家，地方政府在土地开发模式及相关规则的制定过程中起着主导的作用。地方政府制定限定土地用途的区域规划，利用各种各样的规章制度限制建筑物的建设指标，通过基础设施、道路和公用能源设施建设来引导房地产开发选址等方式来控制房地产的开发模式。与此同时，地方政府也是本地居民公共服务设施的提供者，而政府的土地收入和房地产税收是地方政府进行公共服务设施建设的主要资金来源。房地产的政策法规风险来源于政策法规的改变会对投资的盈利能力造成不利的影响，某些地方政府比其他地方具有更多的法规限制，特别是对于老城区或者新开发区域。

8．环境风险

房地产的价值通常受到环境的影响，或者受到对现有环境潜在危害的突发性认识的影响。例如，过去普遍采用石棉作为建筑物的保温材料，但是目前认识到建筑中的石棉是一种潜在的健康危害源。再如，某一房地产可能受到在房址及其附近排放或埋放的有害废物的污染。环境风险可能导致比其他风险更高的损失，致使投资者可能要承担数额巨大的治理污染的费用。