不动产的含义

一、不动产的含义

（一）不动产的含义

1．不动产的含义

不动产又称房地产（Real Estate），是指土地以及土地上的永久性的附着物，及其所有者权利。

划分财产的方法是将所有财产划分为不动产权益和动产权益。不动产是不能或者不可移动的资产，它永久定着于其所在位置，固定设施属于已附着于不动产的动产项目，因而转变成为不动产。动产权益是指可以移动的财产，更确切地说，它是指所有不属于不动产权益的任何财产。

2．企业不动产的含义

企业不动产或者公司不动产，不是指那些不动产投资者，而是指使用不动产作为营业场所的企业的不动产活动。

虽然企业的核心业务不是不动产投资，但是不动产的用户很多都是企业，它们必须对不动产的使用做出许多决定，因为不动产通常是企业经营的一个组成部分。例如，不动产可以用作办公场所、仓库、生产场所，等等。除了使用不动产以外，许多企业还可能因为很多其他原因选择拥有不动产，这些原因包括：拥有而不愿租赁业务经营场所，投资不动产作为除了核心业务之外多样化经营的一个手段，继续保留曾作为业务经营地点的不动产而不出售，购买不动产作为未来业务扩大规模和迁址的地方等。因为这些原因，企业目前已经成为商用不动产的最大拥有者。据统计，在美国，企业用户控制着75%的商用不动产。更引人注目的是，《财富》500强的账面总资产中的1/3是不动产。^[1]

既然有这么巨大的企业财富集中在不动产上，就有必要考察企业是如何经营不动产以及如何对不动产进行投资和融资的。

（二）不动产的地位和作用

1．不动产在世界财富中占支配地位

不动产被称作是世界上最大的生意。根据一项估计，不动产的建设、买卖、租赁以及对自有住房者所带来的估算收益，占了发达国家国内生产总值的15%左右。不动产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。

不动产在世界全部财富中占据支配性地位。美国的不动产占财富的比重为38.9%，而全世界的不动产占财富的比重接近50%。^[2]

2．不动产管理对企业的成功至关重要

今天的首席执行官们认识到，企业资产负债表中的主要部分是不动产，并且在激烈竞争的市场环境中，不动产管理对一个企业的成功是至关重要的。按照市场价值估算，不动产占一个企业总资产的25%～40%。不仅从成本或价值的角度来看不动产很重要，而且能够在合适的地点拥有功能合适的空间，并能够使用合适的设施，这对企业的经营业绩和雇员的工作质量也是至关重要的。把握企业不动产的价值极为重要，因为企业总是试图在满足其空间使用要求的前提下，尽可能地减少房屋空间使用上所花费的成本。实际上对许多企业而言，空间成本是仅次于工资的第二大成本。在20世纪90年代，美国企业为了降低经营成本进行了很大的努力，企业不动产经理是这项工作中的一个主要参与者。对企业不动产资产价值的准确评估，可以确保其在资产负债表中能够得到适当的反映。有效的不动产管理可以提升股票的价值，并且使企业被以获取其不动产为目标的人并购接管的可能性最小化。

3．不动产逐渐变成传递服务的工具

客户租赁不动产不仅仅是利用空间，还有其他的需求。因此，不动产管理者需要经营不动产，向客户提供越来越多的配套服务，使不动产逐步成为提供服务的工具。因此，不动产不仅仅是一个价值的载体，而且逐渐变成传递服务、创造财富的一种手段。