不动产投资同时具有债券和股票的特征

四、不动产投资同时具有债券和股票的特征

（一）不动产是资本资产

1.不动产是资本资产

由于不动产的特性，投资者视不动产为资本资产。美国的标准行业分类（Standard Industrial Classification，简称SIC）把不动产列入金融、保险和不动产的H大类，子类6500不动产。这也是为什么不动产融资被称为不动产金融的道理。

2．不动产是低流动性、长期性的投资工具

严谨的投资者看重低流动性，不动产是低流动性资产。通常低流动性资产的信息缺乏，这也为通过发掘与价值相关的一些重要资料来获得收益创造了机会。而高流动性的、大盘股股票受到大众的广泛关注，获利的机会小、空间有限。正是由于难以获得低流动性资产的信息，投资的机会和挑战才会随之而来。高级信息流是非公开市场投资的核心，是投资成功的关键所在。

不动产的低流动性引致了投资者的长期投资行为。与在流动性高的市场上进行短期交易不同，投资于低流动性资产的投资者做的是长期投资。因此，投资于低流动性资产的投资者必须要具有仔细观察、全面分析和严守投资纪律的特点。

（二）不动产同时具有债券和股票的特征

不动产投资具有债券和股权的综合属性，具体程度依据不动产的类型从纯债券到纯股权各不相同。这种债券和股权的综合属性及其分散性特点使不动产成为一个独特的资产类别。不动产租赁合同规定承租人支付固定租金与固定收益资产相似，而产生的残留价值则具有类似于股票的特征。

在一个极端，不动产投资完全与债券投资相同。例如，长期租赁的不动产资产提供固定的现金流与固定收益资产完全相同。在另一个极端，饭店投资具有纯粹的股票特征，因为饭店出租房间时间短，通常每次只租一个晚上，饭店资产缺乏不动产在长期租赁中所具有的稳定性，对饭店投资所需的精心管理使其投资特征更贴近于经营一个企业。

大多数的不动产处于两者之间，既有债券的特点又有股票的特征。不动产租赁业务具有固定现金流的特点，类似于债券的利息支付。财产租赁得越完全以及租赁期越长，不动产越像债务财产。与之不同的是，财产残余价值多变的特征使不动产具有类似股权的特点。短期租赁及很高的闲置率使不动产资产具有所有者权益的风险。不动产包含的由租赁债务和残余价值分别引起的债务和股权的特点，正是资本市场将其界定为特殊资产的重要根据，这也促使投资者在健康成长的市场中寻找高质量、租赁良好的财产的核心所有权。^[6]

（三）不动产是一种抵御通货膨胀的投资工具

在机构投资组合中，不动产投资和持有具有特殊的作用，可以使投资者免受不能预期的通货膨胀带来的损失。质量高、位置好，完全租赁了的不动产价格直接与通货膨胀负相关。因为不动产价格水平上升，重置资产的成本也随之增加。旧的租赁协议到期，新的租赁协议由于考虑到通货膨胀因素而提高了租金价格，使未来收入增加，结果使得对固定收入产生销蚀作用的通货膨胀对不动产所有者没有影响。经济文献中的实证结果表明，不动产具有的独特优点，使不动产实际上成为一种良好的抵御通货膨胀的投资工具，其中某些类型的不动产，例如住宅比其他类型的不动产能够更好地抵御通货膨胀。

投资者通过接受不动产较低的预期收益，为保证在物价涨幅超过预期时不受损失而支付了保险金（以机会成本的形式支付而不去投资股票），就像投资者持有债券避免通货紧缩、价格水平出乎意料地下降而支付保险一样。因此，不动产投资与债券投资一样，是防止通货膨胀和通货紧缩损失的分散化投资组合中的投资工具。

（四）不动产的长期投资收益介于债券和股票收益之间

1978～1998年，美国一个拥有约2400个机构持有的不动产的非杠杆投资组合获得9.4%的年收益率，衡量其风险的收益标准差为6.9%，这个成绩与收益率为9.3%、风险水平相同的中期债券相差无几。不动产和债券都未达到同一时期股权资产15.8%的收益率及12.9%的风险。

表1－2是反映了美国资本市场上不同投资工具在剔除通货膨胀后的长期投

表1－2　资本市场长期投资收益率

资料来源：引自［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第103页。

资收益水平模型。不动产的期望收益率是4%，处于债券2%的收益率和股票6%的收益率之间。不动产预期的风险水平是15%，也处于债券10%的风险水平和股票20%的风险水平之间。^[7]