我国房地产业面临升级和转型的关头

二、我国房地产业面临升级和转型的关头

（一）成熟的美国房地产企业经营模式^[29]

美国房地产企业是不动产租赁经营模式，是纵向专业化的模式，投资、开发、物业经营等各产业链条相对独立，高度专业化分工合作，又有发达的不动产金融支撑，形成了成熟的产业运行模式。美国房地产公司以房地产投资信托为主导，以多种类型的投资者为主体，采用与资本市场接轨的不动产租赁经营方式。这种房地产企业经营模式能够充分发挥规模经济的作用，受到资本市场的认可，企业易于做大做强。

美国房地产投资信托模式。首先，房地产投资信托使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。其次，房地产投资信托专业化的操作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时房地产投资信托的多样性和灵活性可以使房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个产业。再次，房地产投资信托追求的是马上就有的、年复一年的、稳定而可预测的现金流，使投资者获得了长期稳定的投资回报，最后，房地产业进一步细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土地经营公司、物业开发公司、物业管理公司等，从而使整个不动产价值链进一步丰富和完善。

（二）中国房地产业面临升级和转型的关头

房地产业的产业资本和金融资本的融合。房地产业通过各种类型的房地产投资基金与资本市场全面接轨，将会使我国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业，这将造成房地产业一次脱胎换骨的巨变。我国房地产业的产业资本和金融资本的融合过程将深刻地改变房地产业的产业分工体系、市场结构和流程、公司治理结构、企业经营模式、企业行为方式、产业人才结构等等。

中国房地产业面临升级和转型的关头。房地产企业经营模式的转变过程是我国房地产开发商在未来5～10年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会，谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的升级和转型。^[30]

这并不是说所有的房地产公司都应该向房地产经营公司的方向转型，有些房地产公司需要继续担当开发商的市场角色。但是当今中国领头的房地产公司具有这种转型的可能和条件，有些锐意进取的房地产商期望脱胎换骨的跨越。它们应该把握住市场转型的机遇，实现企业家的宏图大略。在这个时候房地产商要重新审视和研究自己的经营模式，重新评估企业自身的战略资源，无论是选择继续埋头做房地产开发还是转向以房地产投资管理为重点，都要根据企业的核心竞争力，制定长远战略和策略，确定企业的市场定位，创新企业经营模式，巩固和加强企业的竞争优势。推动房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从香港模式向美国模式转变。

（三）从单一的经营模式向多种经营模式并存转变

首先，房地产公司在实施混合经营的过程中，在开发、混合经营、租赁经营的经营模式的选择中，寻找和确定房地产公司的合理定位。企业的价值增长过程是一个面向市场环境不断辨别机会、利用机会的动态过程，因而在战略转型时期，企业不得不根据市场环境的变化随时调整自己有限的资源，进而在战略取向上选择不同的发展路径。有的房地产公司可能坚持开发经营模式；有的以开发经营为主，租赁经营为辅；有的以租赁经营为主，开发经营为辅；有的可能实行租赁经营，通过专门化的增值服务获取高附加值收益。

其次，随着产业的重组、行业的专业化分工、企业的专业化战略定位，房地产业单一的开发经营模式开始向多种经营模式探索、发展和演变。市场竞争使企业找到各自不同的定位，使企业的竞争优势更加突出。让房地产业的开发公司模式、物业经营公司模式、房地产服务公司模式、房地产金融投资公司模式、土地经营公司模式各得其所，专业化分工协作。