美国综合型房地产企业集团

◆案例4.3　美国综合型房地产企业集团——铁狮门·斯贝尔地产公司^[31]

铁狮门·斯贝尔地产公司是一家1978年成立的跨国房地产公司，杰瑞·斯贝尔是其总裁和首席执行官。铁狮门·斯贝尔地产公司本部设在美国纽约，办事机构遍及美国、欧洲、南美和亚洲。铁狮门·斯贝尔地产公司的房地产事业部有500名雇员，物业管理事业部有几千名雇员，为许多建筑物提供专业服务。这些建筑大部分为铁狮门·斯贝尔地产公司所拥有，或者由它管理。从创建至今，铁狮门·斯贝尔地产公司已经开发或者购买了3.6亿平方英尺的商用房地产。铁狮门·斯贝尔地产公司的资产组合的当前市值为105亿美元。

斯贝尔通晓德语，1962年在哥伦比亚大学毕业，获得德国文学学位。1964年，他在哥伦比亚商学院获得MBA学位。1966年斯贝尔开始在他岳父的公司工作，那是当时为数不多的几家上市房地产公司之一。70年代中期，因为税收制度对上市公司不利，公司决定重新转为私营公司。为了避免对股东的双重征税，公司清算了所有的资产和债务。斯贝尔的商业头脑使公司清算获得了价值最大化。之后，原公司按照规定一分为三，其中一家就是斯贝尔和他的岳父在1978年组建的铁狮门·斯贝尔地产公司。

综合型的房地产企业

斯贝尔对开发和管理的理念。斯贝尔认为房地产有不同但又相互联系的两个方面——开发和管理。不动产经营，特别是房地产开发，需要艺术和科学的结合、想象与现实的组合。用斯贝尔的话来说：“房地产需要创造性，也有许多原则需要遵守，需要人的勤奋和细心。”在回顾公司由一个十几个人的小公司成长为一个跨国公司的历程时，斯贝尔指出了一些关键的因素：“好的合作伙伴，好的资本管理，确保业务所需要的技术每次能实现并合理化。”

一体化的综合型房地产企业。现在的铁狮门·斯贝尔地产公司的管理架构分为：开发和投资、商务经营、物业管理、资产管理和人力资源五大部门。虽然斯贝尔在大多数决策中起重要作用，但是公司的管理还是相当分散化，各大部门的经理主要负责部门的日常经营。管理顾问经常会指导各大部门的工作，使各大部门保持精干高效。斯贝尔说，我们只做那些我们会做的事情，我们的管理顾问帮助我们更好地处理业务。

跨国发展

铁狮门·斯贝尔地产公司组建之初正值美国房地产市场的繁荣时期，公司迅速在全国开发和购买了不少物业，到了20世纪80年代中期，斯贝尔提前意识到房地产市场很快就会饱和，他开始谨慎地剥离和处置了大部分的公司资产。这使铁狮门·斯贝尔地产公司逃过了20世纪80年代末商用房地产泡沫破裂的一劫。在20世纪90年代房地产市场复苏时，铁狮门·斯贝尔地产公司业绩表现良好。

当美国房地产市场萧条、国内开发机会减少时，斯贝尔把注意力转移到海外市场。他把目光投向了欧洲市场。柏林墙的倒塌为欧洲特别是德国带来了新的开发机会。1988年在原开发商退出之后，他接受了法兰克福的米勒腾（Messe Turm）写字楼开发项目。铁狮门·斯贝尔地产公司和花旗公司（花旗银行）、鹿岛公司共同开发这一项目。

铁狮门·斯贝尔地产公司接手项目时，初步设计和项目的开发许可证已经到位。斯贝尔所做的工作是获得土地的租约，稳步推进三个公司的合作关系，以及对一些设计进行修改。前两个任务需要对德国法律充分熟悉，充分咨询当地的法律和财务公司。斯贝尔在修改设计时，只能做些小的修改，以避免建筑设计的重新审批。所做的修改包括采用更简化的结构体系，采用更高效的电梯系统，更换HVAC系统，使用一个不那么昂贵的正立面方案，该方案唤起了人们对法兰克福著名建筑的联想。这些修改使项目的可出租面积增加，工期缩短，成本降低。建成的Messe Turm大厦是一栋72层、高842英尺，出租面积达6.8万平方英尺的世界级写字楼，是欧洲当时最高的写字楼建筑。该建筑马上成为法兰克福的标志性建筑，在各种明信片和海报中频频出现。

开发了Messe Turm大厦之后，铁狮门·斯贝尔地产公司又相继进入了多个国际市场，包括巴黎、伦敦、柏林等城市。公司在海外市场的成功得益于对每个市场的深入理解。当要进入一个新的海外市场时，斯贝尔说：“花时间对一个市场进行侦察，了解市场和当地文化是非常重要的。你不能轻率地进入一个市场，不要指望在一夜之间成功。”

横向收购物业

除了开发的物业外，铁狮门·斯贝尔地产公司购买的物业也同样引人注目。1997年，铁狮门·斯贝尔地产公司和旅游者保险公司组建了一个资产8亿美元的合资公司，由铁狮门·斯贝尔地产公司管理。最近购买的物业集中在纽约，包括著名但长期被忽略的克莱斯勒大楼，还有洛克菲勒中心的部分产权。

斯贝尔对于购买物业和开发物业都同样重视，具有同样的才智。他说：“开发和购买同样具有挑战性。在这两方面都有很多有意思的项目等着我们。”斯贝尔的才智显现在对120万平方英尺的克莱斯勒大楼的购买决策上。

斯贝尔在和库珀联盟的首次谈判时就获得了克莱斯勒大楼的土地租赁权。库珀联盟是克莱斯勒大楼所在土地的拥有者，它是一所免学费的研究机构，靠这块土地的收入向学生提供奖学金。购买克莱斯勒大楼还包括附近的肯特建筑，肯特建筑是一幢1951年建成的不起眼的32层建筑，位于项目地的东边，与克莱斯勒大楼之间隔着四幢赤褐色砂石建筑。

斯贝尔通过更合理地利用肯特建筑的空间而获得了利益，满足了库珀联盟的出价。肯特建筑的电梯井在建筑的一侧，而在打通了一幢砂石建筑之后，电梯井可以移到建筑的中部，从而增加了整个建筑的可出租面积。他还计划将克莱斯勒大楼、肯特建筑和附近的小建筑组合起来，构成克莱斯勒建筑综合体。

斯贝尔还是纽约另一个地标性建筑——洛克菲勒中心的拥有者之一，自从接管这一庄严传统的物业以来，斯贝尔使洛克菲勒中心的空置率从20%降低到2%。斯贝尔还负责管理洛克菲勒中心的再开发项目，投资1亿美元的洛克菲勒中心改造项目包括零售中心的重新翻新出租和改建一家能吸引游客的新餐厅。在进行再开发的过程中，斯贝尔清醒地认识到在保持传统和创新之间进行平衡是十分重要的。他在《纽约时报》的一篇文章中写道：“在这些建筑中都存在一种文化需要我们去尊重，我们会远离那些只能风行一时的东西。”

【注释】

[1]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第268～269页。

[2]改编自［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第269～270页。

[3]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社，2000，第486～487页。

[4]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第269～271页。

[5]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第268～273页。

[6]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第273～284页。

[7]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社，2000，第486～487页。

[8]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第278页。

[9]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第242～243页。

[10]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第476～477页。

[11]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第479～482页。

[12]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第479、482页。

[13]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第476页。

[14]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第484～499页。

[15]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第479、482页。

[16]［美］约翰·P.威德默：《房地产投资》，中信出版社，2005，第256～257页。

[17]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第246～247页。

[18]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第229页。

[19]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004。

[20]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第497～499页。

[21]［美］戴维·G.科茨：《设施管理手册——超越物业管理》，中信出版社，2001，第141页。

[22]［美］戴维·G.科茨：《设施管理手册——超越物业管理》，中信出版社，2001，第316、361页。

[23]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第498页。

[24]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第5页。

[25]［英］《经济学家》，“新的组织”，2006年1月21日。

[26]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第498页。

[27]改编自［美］安德·麦克里林、格瑞·W.艾德瑞格：《房地产投资》，广西师范大学出版社，2002，第296～305页。

[28]改编自［美］玛莎·奥马拉：《战略与选点》，人民邮电出版社，2004，第168、300页。

[29]王冉：“中国房地产商的战略转型”，《中国企业家》，2002年第11期。

[30]王冉：“中国房地产商的战略转型”，《中国企业家》，2002年第11期。

[31]改编自［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第361～363页。