购置与新建决策

二、购置与新建决策

购置与新建决策的前提条件是用户必须有充裕的时间新建建筑或者改造现有的建筑，并且拥有必要的资金来实施这两种决策。如果上述两个基本条件都不具备，用户就只能选择租赁了。当然，其他在空间、资本以及物业市场的状况也会影响购置与新建决策。

（一）决策的经济因素与主观因素

虽然大多数企业都对自己所做的谨慎的经济决策引以为荣，但是主观因素可能更为重要。企业会考虑以下方面：

■优越的地理位置远比廉价但偏僻的位置要好。

■通过建造新物业提高生产率可能比每平方米节省几十元租金而购买现有建筑要更重要。

■对于新上市的企业来说，造价昂贵而崭新的建筑并非很重要，应更关注盈亏状况，而非外在形象。

■在现有物业中建立良好而稳定的形象比迁入新建筑中更能提高业务的盈利能力。

总之，衡量每一方案的经济可行性，既需要对成本和费用进行比较，这些成本包括已知成本和预测成本，还需要将决策的成本与企业的主观愿望结合起来权衡。无形资产也会影响决策的制定，不应被忽视。当然，用户有机会对其决策带来的成本进行预测也是同等重要的。能够准确地评估两种决策的成本十分重要。无论是新建还是购买，制定详尽、准确的预算对用户来说，是做出正确决策的关键。

（二）定量分析方法

比较购买方案和新建方案成本的方法，同前面所讲述的比较购买与租赁方案一样有两种方法：现值法和差额内部收益率法。

1．现值法

比较成本程序：第一步，计算在一定时期内新建方案和购买方案的成本，包括预计的销售收入；第二步，使用合适的贴现率将现金流贴现为现值；第三步，用户选择成本较低的方案。这就是现值法。

这一方法的结果很大程度上取决于所选择的贴现率/机会成本。所以，谨慎的方法是应在决策者所能接受的范围内使用贴现率。

2．差额内部收益率法

在购置与租赁决策的例子中，公用设施费用是忽略不计的。但是在购置与新建决策中，则应该包括所有的占用成本。两个不同地点的独立物业，营业费用是不同的。这可能是在购置与新建决策中产生成本差异的关键部分。

使用用户的贴现率来比较差额内部收益率IRR，如果IRR大于贴现率，则用户应选择新建决策；如果IRR小于贴现率，用户应选择购买决策。