不动产需要积极的管理策略

一、不动产需要积极的管理策略

（一）低效率和周期性的不动产市场

不动产市场是一个效率非常低的、周期性变动的市场，不动产市场定价的低效率、变现能力差和不动产需要运营管理，都要求积极的投资管理。只有积极的投资管理和实行合适的战略并采用相应的激励机制，敏捷和智慧的投资者就可以从不动产市场定价的失效中发现机会并获取利润。

严谨的投资者看重低流动性的不动产资产。通常，低流动性资产信息的缺乏，也就为通过发掘与价值相关的一些重要资料来获得收益创造了机会。而高流动性的大盘股股票受到大众的广泛关注，但获利的机会小、空间有限。正是由于难以获得低流动性不动产资产的信息，投资的机会和挑战便随之而来了。高级信息流是非公开市场投资的核心，是不动产投资成功的关键所在。

（二）积极的不动产管理策略

1．积极的管理策略

积极的管理（Active Management），是指市场的效率低，价格信息都可以得到，市场中总有价格没有真实反映现在信息的资产，需要更积极地获取信息，并在不同价格的证券中进行选择，发现价格被低估的资产。

积极的管理策略的资产管理者认为，他们可从分析和主动式交易中获取“超额利润”，进而“打败市场”。

2．积极的不动产管理决策

积极的不动产管理决策取决于重置成本的基本特征、折现的现金流和同类不动产的销售信息。由于不动产估价主要以易于观察的数据为基础，所以识别出不动产定价低或高的障碍是可以克服的。一是不动产重置成本的数据容易得到，计算重置成本可以为一宗地段好的不动产提供重要的价值信息。二是租金加上对未来租赁费用的推测和残余价值的估计，使现金流量分析变得较为容易。三是关于同类不动产的销售信息，给投资者提供了对购买砖头和水泥进行决策的价格信息。因此，不动产市场所提供的上述决策参考信息使投资者能够看清楚弱势市场的机会和过热市场的风险，并以此做出正确的决策。

有一技之长的投资经理会专心提高其特定市场的技能，使他们在投资过程中具有独特的优势，在变化的不动产市场中成为赢家。因此，投资者通过积极管理的投资策略，仔细判断和选择低估价的资产以及运用智慧管理资产，可以提高收益，降低风险。而选择可行的投资策略是实施不动产积极管理的途径。^[30]

因为不动产市场的有效性相对不足，所以不动产使有经验的专业人士有机会通过了解具体物业的结构和潜力，掌握金融知识、操作技巧、市场知识，以及与相关专业人士合作来获取价值。

3．耶鲁捐赠基金的成功案例

耶鲁捐赠基金是美国耶鲁大学的捐赠基金。耶鲁捐赠基金在房地产投资中集中于纯粹的股权投资，而避免采用抵押贷款和其他债务融资。耶鲁捐赠基金不愿意投资管理人只作为财务顾问，这样，投资管理人可能只购买一些现有的、有着稳定租金收入的建筑，然后使用少量的金融工程技巧来提高不动产升值。相反，耶鲁捐赠基金希望与房地产操作者建立起关系，这些操作者应该在所有权种类或者市场方面有着竞争优势，并且专注于某一非主流的业务。耶鲁捐赠基金通过找到这种合适的管理人，可以从中获得非常有吸引力的回报。

在不动产市场，许多机构投资者曾经蒙受损失，他们对这一资产种类就算没有完全失望，至少也非常小心。耶鲁捐赠基金的战略就是集中于那些不动产市场中其他投资者不敢涉足的领域。耶鲁捐赠基金在寻找一些合伙人，希望这些合伙人以失败的销售商为目标，拥有运作方面的专长，有能力完成能在中期产生高额回报的价值增值型战略。例如，耶鲁捐赠基金鼓励管理人投资于：面临财务压力的保险公司或者没收了抵押品银行购买位于市区和郊区的写字楼；买入具有开发潜力的土地，这是一种流动性极差的资产品种，在资本收缩的环境下尤为如此；收购需要重组和重新市场定位的购物中心。^[31]