房地产投资基金的含义和特点

一、房地产投资基金的含义和特点

（一）房地产投资基金的含义

1.房地产投资基金

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者因自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动而设立的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

房地产投资基金证券是指由房地产投资基金发起人向社会公开发行或者私募的，表示持有人按其所持股份享有的财产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。

房地产投资基金的组织形式可以用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要采用公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资基金也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。

2．房地产投资信托

占据美国房地产投资基金主导地位的房地产投资信托REIT，是公司型的上市房地产投资基金。

依照美国法律创建的房地产投资信托，可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。房地产投资信托免交公司所得税和资本利得税。股东在获取基金分红时，按照自己适用的税率缴纳所得税。

为了获得房地产投资信托特有的纳税优惠，房地产投资信托在经营和投资方面受到很大的限制，必须满足以下条件：

■分配要求：每年必须至少将其应纳税收入的90%分配给股东；

■持股要求：至少有100个股东，其中前5大股东持股不能超过50%，即5/50法则；

■经营模式：必须是房地产的投资者，而不能是房地产经纪人；

■收入要求：至少75%的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入，以及出售房地产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源的所得；

■资产配置：总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券；

■资产持有：持有期在6个月以内的股票和证券以及持有期在4年以内的房地产（非自愿变换或取消赎回权的除外）的销售收入，不得超过该实体总收入的30%。一年之内销售的房地产数量不能超过5宗。

房地产投资信托必须满足十分严格的条件才能获得优惠的税收待遇。但避免双重课税以及进入资本市场融资的能力，使房地产投资信托愿意满足这些苛刻条件。

对房地产投资信托所持有的资产和交易进行限制的目的，是为了使其从事与其他房地产公司相反的投资——长期投资。房地产有限合伙和房地产公司主要是通过不断地买卖房地产，即主动经营其资产来获取盈利。所以房地产投资信托被设计成一个被动的投资工具，禁止其主动转手出售其拥有的物业。

（二）房地产投资基金的特点

房地产投资基金是风险略低、回报略高的投资工具，以具有完整统计资料的房地产投资信托基金为例，房地产投资基金具有以下特点：

1．具有比直接投资房地产更高的投资收益率

以美国为例，截止到1998年的20年间，被广泛私人持有的房地产的年收益率是9.4%，房地产投资信托取得了11.4%的年收益率。房地产投资信托的高收益率可能是由于债务杠杆的作用，这导致这个高收益率以16.4%的收益标准差为代价，而无债务杠杆的房地产收益标准差为6.9%。房地产投资信托的较高波动性以及它与小额资本化股票紧密相关的特征，使很多投资者得出了与其说房地产投资信托像房地产，不如说像普通股票的结论。^[1]

2．能够产生稳定收入现金流

权益型房地产投资信托的收入，一般来源于其所持有的房地产的租金收入。因为租金收入通常有长期租赁合同作保证，所以至少在短期内，房地产投资信托的现金流不会受到股票市场业绩的影响。如果当前的抵押贷款是固定利率的契约，那么抵押型房地产投资信托所持有的抵押贷款的偿还额也应该是固定的。在这样的情形下，不管股票市场如何波动，抵押型房地产投资信托的预期收入也将相当稳定，因为房地产投资信托将分配其大部分的应纳税收入，这种高比例的红利分配加上稳定的收入现金流，对处于动荡市场中的投资者而言将是一个重要的稳定力量。正是基于这个原因，证券市场会一直存在着对房地产投资信托股票的需求。

3．其高派息比率和零公司所得税率创造了对其股票的需求

当股票市场景气的时候，房地产投资信托股票和其他股票一样需求旺盛。然而，当股票市场不景气和不稳定的时候，那些追求安全利益和稳定现金流的投资者，将会更青睐具有高现金红利收益的房地产投资信托股票。事实的确如此，当股市不景气的时候，一些投资者可能不愿卖出所持股票。在这种情况下，房地产投资信托是能够提供稳定投资收益的工具。当整个股票市场下跌时，房地产投资信托股票对投资者可能更具吸引力。

当利率较低的时候，房地产投资信托也受到投资者的青睐。当投资者认识到房地产投资信托能够提供8%～10%的红利收益，而此时银行利率仅为5%左右的时候，那么投资者会非常愿意将对固定收益证券的投资转向房地产投资信托股票。只要房地产投资信托股票的价格不下跌，投资者的操作无疑是非常明智的。^[2]

4．具有价值的不确定性和收益率的周期性波动

当然，房地产投资信托也不是尽善尽美的投资工具，它也有缺点。房地产投资信托投资于非经常交易的房地产资产（物业和抵押贷款），而这些资产的价值又有很大的不确定性，尤其是与投资于市场价值显而易见的股票的共同基金相比，这种不确定性更为突出。另外，房地产市场呈现的是周期性的收益率。

（三）房地产投资信托与上市房地产公司的区别

房地产投资信托与上市房地产公司虽然都是在证券市场上市发行股票，但是房地产投资信托与上市房地产公司具有本质的区别。

房地产投资信托是上市的公司型房地产投资基金。上市房地产公司是上市的房地产股份制公司。

房地产投资信托是公司的房地产资产上市。上市房地产公司是整个公司上市。

房地产投资信托的收入主要是房地产租赁收入。上市房地产公司的收入主要是公司的经营收入。

房地产投资信托遵照有关房地产投资基金的法律法规，对分红、投资方向有严格的规定。上市房地产公司遵照有关证券法，没有严格的经营的规定。