房地产投资基金的类型

三、房地产投资基金的类型

房地产投资基金按照组织结构可以划分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金、有限合伙型房地产投资基金；房地产投资基金按照盈利模式可以划分为权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。

（一）公司型、契约型和有限合伙型房地产投资基金

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。“单个投资计划”是指由单个个人或机构运用自己的资金直接从事投资或委托他人投资。“集合投资计划”则是指两个以上的多数投资者为了克服分散的“单个投资计划”在精力、知识和技能上的不足，转而寻求通过集合投资来谋取更高收益的制度安排。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

1．公司型房地产投资基金

公司型房地产投资基金是指以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。公司型房地产投资基金通过股东与董事会、董事会与经理之间的双重委托—代理关系及其约束，在公司内部形成了董事会的法人财产所有权、经理层法人财产经营权和财务监督部门的法人财产占有权之间的“三权分立”的法人治理机制。

基金公司与其他股份公司一样也是由发起人创立的。在美国，早期房地产投资基金的主要发起人通常由房地产公司、商业银行、投资银行、投资公司、信托公司、经纪公司、保险公司和基金管理公司等充当。20世纪90年代以来，大多数房地产投资基金转变由房地产公司作为主要发起人。发起人负责基金公司的审批以及向公众募集资金即基金公司的股本金。发起人在通过控制基金公司的董事会而实际掌握基金公司的控制权这一点上，与其他股份公司主发起人实际控制公司的情况相类似。

公司型房地产投资基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

2．契约型房地产投资基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型房地产投资基金，是指以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。基金发起人向投资者发行基金单位筹集资金。

信托契约是契约型基金设立与操作的首要条件和必备文件。依照信托契约，基金管理公司有房地产投资基金资产运用的操作权，保管人有房地产投资基金资产的保管权，投资者有获取房地产投资基金投资利润的收益权以及清盘时支付本金的权利。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金托管人。

契约型基金的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。这里需要明确指出的是，房地产投资信托不是信托型基金，房地产投资信托是以内部顾问管理为主的公司型房地产投资基金。

3．有限合伙型房地产投资基金

有限合伙是房地产的主导所有权形式之一。有限合伙将股份公司的有限责任的特点与普通合伙的优势（如可将收入和现金流量向合伙人作特别分配）结合了起来。

有限合伙将合伙人分成两类：一类由于不参与合伙企业的日常管理，故只对合伙企业承担有限责任，是有限合伙人；另一类由于参与了合伙企业的日常管理，故需对合伙企业的债务承担无限责任，是普通合伙人。投资者（有限合伙人）的责任仅限于他已投入和承诺投入企业的资本额。管理公司业务的责任由普通合伙人（无限责任合伙人）来承担，他们拥有丰富的房地产业务的知识和经验，具有房地产经营管理的专业水平。

普通合伙人由拥有丰富经验的房地产投资管理人担任，他们负责合伙企业资金的运营，是企业的经营者，并对企业的运营风险承担无限责任。为了规范普通合伙人的行为，合伙企业往往要求普通合伙人象征性地投入企业少量的资本（一般占到募集资本总额的1%）。与此同时，普通合伙人可以得到合伙企业净利润的15%～30%，一般为20%的收入。有限合伙人是指合伙企业风险资本的主要提供者，他们负责房地产投资者所需要的资金，投资额一般占总资本的99%，但不参与资金的运营和管理，只起监督作用，并以出资规模为限对合伙企业承担有限责任。这种机制突出了专家理财的效应。实际上，对于有限合伙公司而言，有限合伙人和普通合伙人是一种所有者和经营者的关系。

有限合伙企业可以是比较小的、私募有限合伙型房地产投资基金，也可以成为大型的、上市有限合伙型房地产投资基金。有限合伙同样不存在双重课税，利润和损失都传递给有限合伙人，有限合伙企业的损失可以用来冲抵其他积极收入。美国1986年的《税法》调整后，有限合伙型房地产投资基金定位于低税级的大型机构投资者、养老基金和海外投资者，赋税和亏损不再是关注的焦点。

（二）权益型、抵押型和混合型房地产投资信托基金

房地产投资信托基金根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据美国学者对美国证券市场的实证分析的结果，权益型房地产投资信托的绩效一直优于抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托。

1．权益型房地产投资信托（Equity REITs）

权益型房地产投资信托直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于拥有的房地产的经营收入。权益型房地产投资信托的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。基金的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种：一种是直接收购房地产物业进行经营管理；另一种为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。

2．抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs）

抵押型房地产投资信托主要以金融中介的角色，将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，房地产经营者以房地产作为抵押，从基金借入长期贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。抵押型房地产投资信托也可因其投资对象不同而分为多种类型。其投资对象包括住宅开发、旅游景点开发、商业开发、直接抵押贷款、参与抵押贷款、抵押贷款担保债券等。抵押型房地产投资信托的收益与权益型房地产投资信托的收益相比波动性大，当贷款利率高时获利较多，而当利率下降时，收益则减少。

3．混合型房地产投资信托（Hybrid REITs）

混合型房地产投资信托既进行房地产权益投资，还从事房地产抵押贷款，所以它是权益型和抵押型房地产投资信托的混合体，带有权益型和抵押型房地产投资信托的双重特点。