不动产证券化的含义

一、不动产证券化的含义

（一）资产证券化

1．资产证券化是21世纪经济最显著的特征

国际著名经济学家认为：21世纪经济最显著的三大特征是：经济全球化、市场一体化与资产证券化。尤其是资产证券化将从根本上转变人们的投资理念和财富思想。

2．资产证券化的革命性作用

资产证券化与传统融资模式相区别，有其特定的资信基础和其特定的制度安排，是一种不同于传统的间接融资体制。资产证券化作为一种不同于传统公司的新模式，其创新之处在于三个方面的突破。

一是资产证券化是间接融资的直接化，打通了间接融资与直接融资、传统的中介信用和市场信用之间的通道，加速了金融体系从银行本位向市场本位的转化。这种转化对于提高金融效率有着非常重要的意义。传统融资是间接融资，需要通过银行作为媒介，而资产证券化是一种直接融资。

二是对传统信用基础的革命，完成了整体信用基础向资产信用基础的转化。传统融资需要投资者考虑的是企业的整体信用和运营，而资产证券化融资中，投资者只需要考虑证券化的资产的质量即可，不需要考虑企业的经营状况。

三是资产证券化是一种成本较低、效率更高、更有潜力的资本市场运作新工具，这也正是它在短短的30多年里的时间获得快速发展的原因。

（二）不动产证券化

1．不动产证券化

不动产证券化就是将在实物形式上不能流动与分割的不动产，转变成实际交易中的可以流通与分割的证券形式。通过这一转变，投资者与不动产之间的物权关系，转变为持有债权性质的有价证券。通过证券化，不能流动的不动产一跃成为更具有流动性功能的有价证券。不动产证券化是一种资本大众化、投资单位化且具有流动性的受益凭证的融资工具，通常能被证券化的不动产应具备下列六大基本要素：

■不动产投资单位化：出资人可以以能力认购单位数额。

■不动产权利的可分性：单位权利易于变现和有效流通。

■信托资产独立性和公示性：产权份额的出售与购买，其拥有的权利不仅是有价证券，也是不动产所有权。

■经营权集中：专业的不动产经营公司负责经营。

■房地产市场活跃：便于流通转让。

■运作透明化：使投资者能依其风险承担的能力选购证券，而参与投资。^[1]

2．不动产证券化的种类

不动产证券化是资产证券化的一个核心内容。不动产证券化按产品分类，可以分为住宅抵押贷款证券化和商用不动产抵押贷款证券化。不动产证券化按市场分类，可以分为一级市场证券化和二级市场证券化。一级市场证券化是指借款人通过发行证券包括债券和股票，从资本市场或货币市场直接融资的过程。二级市场证券化是指将已经存在的贷款、应收账款等具有确定的存续期限，且在存续期限内能够产生稳定的、可预见收益的资产转化为证券的过程，该证券代表了对资产所产生的索取权。

（三）不动产证券化与房地产企业股票融资方式的差异

不动产证券化是指不动产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指不动产投资权益的证券化，而并非房地产开发企业发行股票和债券的筹资活动。不动产证券化与房地产企业股票融资方式的主要差异如下：

1．对企业控制权的影响不同

企业上市，企业原有股东将出让部分股份给新股东，使对企业的控制能力减弱，甚至失去对企业的控制。新股东虽然没有取得收入的任何保证，但可以直接或间接参与企业的经营管理，参与企业的利润分配。企业上市后，任何股东都可以通过收购股票成为第一大股东而获得对企业的控制权。

不动产证券化融资，企业出售的是未来资产的收益权，从资产证券化融资的结构安排来看，资产“真实出售”给证券化交易而设立的一个特殊实体SPV，但并不改变原有股东结构。投资者购买资产证券，也只想获得良好的投资回报，不想参与企业的经营管理。

2．风险的差异

企业通过证券市场向社会发行股票融资，由社会上的投资者根据自己的知识积累和自己的信息来源，自行决定，需要投资者对企业有一定的了解。另外，股票融资的风险和收益是与某个企业整体的运作风险联系在一起的，股票投资者需要承担较大的风险。

不动产证券化则不同，由SPV买下的资产为担保发行资产支持证券。SPV作为中介机构，为投资者提供专业咨询。评级机构为投资者提供信用的评估结果。信用增级技术使不动产证券化的资产信用等级比原始权益人本身的信用等级要高。另外，由于它已经将证券化的基础资产真实出售给了特设交易机构，证券化交易的风险与资产原始所有者的风险无关，而只与证券化资产本身有关。

相比较而言，不动产证券化比股票融资的风险小，能够满足不同投资者的需要。

3．融资期限的差异

股票融资一般适用于长期融资。

证券化通过金融中介机构合理设计结构，既可以满足短期融资需要，也可以满足中长期融资需要。

4．融资成本的差异

企业通过上市发行股票的融资成本高。

不动产证券化融资与股票融资方式相比，成本低得多。不动产证券化由于其资产信用增级以及良好的流动性，使得其融资成本较低。^[2]