怎样判断住宅的性价比

1　买房准备

你真的需要买房吗

怎样判断住宅的性价比

好房子的标准

你有多大的支付能力

你真的需要买房吗

在所有买房准备中，最重要的是理智。因为买房毕竟是一项巨大投资，许多人一生一世也碰不到几回。头脑发热、失去理智，将来多半会后悔。衡量是否理智，主要考虑以下几项因素：

家庭收入

要不要买房、是不是买得起房，最重要的决定因素是家庭收入高低。说句大实话，当钱多得用不掉，谁不想买房呢?如果一家老小的温饱问题还无法解决，又怎么敢奢望去买房呢?

一定要明白：买房虽然可以通过个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款分期付款，但归根到底这是建立在未来家庭收入能够保障支付贷款本息基础之上的。缺乏良好的收入预期，沦落为“房奴”，这种日子可不好受。

事业发展

买房作为一项重大投资决策，需要与家庭成员的事业发展结合起来考虑。如果资金不是十分宽裕，由于买房而影响事业发展的资金投入，甚至买房投资回报率还没有预期投入其他行业高时，买房决策就要仔细抉择。

工作迁移

大多数人买房是为了自己住。这就决定了买房必须考虑将来是否方便上下班、是否有利于日常生活、是否有利于孩子读书。

除了考虑上下班是否方便以外，还要考虑将来的发展方向。如果将来全家要到外地甚至国外去定居，买房只是为了暂时解决居住问题，这种买房意义就不大。

买房时机

买房的时机很重要。现在的房价已经高得离谱，呼呼呼地上了几个台阶。一个浅显易懂的道理是，包括房价在内的任何物价都不可能只涨不跌，追涨杀跌大可不必，否则到后来后悔也来不及。

不要想当然地认为房价只会涨不会跌，“过了这个村就没有这个店”了。一定要抛弃“越来越”的思维观念。任何产业发展都有周期性，越是在房价上涨过快的时候，越要保持清醒头脑。

紧迫性

买房的紧迫性，也是考虑是不是要买房、什么时候买房、买多大面积的因素之一。如果女（男）朋友谈了好几年，不买房对方就不肯结婚；或者夫妻离婚闹了好几年，急于快刀斩乱麻；或者和老人住在一起关系紧张，急于耳根清净；或者是孩子大了，一家三口再挤在一个床上实在不像话……相对来说，这时候买房的选择余地就小了许多。

怎样判断住宅的性价比

住宅性价比是从楼盘性价比而来的。在这里，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、户型、配套、景观设计、物业管理、文化底蕴等。

了解和判断住宅的性价比高低，对买房者来说并不是一件容易的事，要多比较、多学习。例如在西安市，西安房地产信息网就推出了全国首家“普通住房功能性价比评判标准”服务项目，帮助买房者加以判断。

一般来说，判断住宅的性价比高低主要看以下九大要素：

看地段

地段是决定房地产价值高低的最重要法则、最重要元素。因为住宅的一个最大特点，就是不可移动性。不但要看这个地段目前的成熟程度，更要看它的长远发展。买房者尤其要具有大地段概念，即依托大交通、大市政、大环境规划三个方面的地段概念。

看建筑质量

建筑质量毫无疑问是买房者最关心的核心要素。如果住宅质量不高或者干脆就是危房，性价比也就无从谈起。

看品牌

房地产品牌在一定程度上代表了开发商的背景和实力，是高性价比的有力保障。买房者最能体会到的是，选知名度高且实力雄厚的开发商，更容易保证入住后的维修及服务质量。

看社区配套

成熟的社区配套，能够直接给买房者入住后的生活便利和舒适性创造条件，它是决定一个楼盘项目档次及品位的重要因素。小区环境景观建设应当与建筑形式相统一，让小区环境与大社区环境相匹配。

看户型设计

好的户型设计既要符合买房者需求，顺应其所在区域的地理位置及业主的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；还要具有灵活性、超前性。有的户型设计允许买房者根据自己需求进行重新设计、布置，这就更加灵活了。

看硬件设备

与地段、社区、房屋质量、户型等决定性价比的宏观因素相比，实实在在的各种软硬件配套，直接决定着住户生活品质的微观细节。

这些设施主要包括通信、电视（卫星电视接收系统）、安全、消防、楼宇设备（可视对讲系统）、停车管理等，有的还有净水设备、采用专用管道输送饮用水到户等。

看周边配套

住宅小区的周边配套是否成熟，会对住户的居住质量、生活状态、生活乐趣的多少产生重要影响。

看物业管理

优秀的、尽心尽职的物业管理，是楼盘高性价比的重要支撑。

物业管理公司及早参与项目开发管理，能从设备选择、管道走向、坡度等工程建设方面提出积极建议及合理化方案，为业主提供坚实的生活品质保障。

看房价

房价是决定住宅性价比的分母。毫无疑问，房价越低，其性价比就越高。房价不但要能被买房者所接受，更重要的是一分价钱一分货，物有所值。当然，如果房价过低，你也要多长一个心眼，想一想会不会有什么陷阱。

好房子的标准

拥有一套好房子，是所有买房者的心愿。然而，所谓好房子，在每个人的心目中标准是不同的。面对楼盘介绍中各种各样自我标榜的“山水楼盘”、“花园洋房”、“豪华别墅”，你首先要搞清这样一个基本问题：“我究竟需要什么样的房子?”

虽然每个人的标准不同，可是专家指出，好房子的共同标准应当是：

买得起

买房是一笔巨大投资，那就更要考虑家庭收入来源和原有积蓄了，甚至要展望未来多少年。

买房总的原则是，在扣除了每月所需还贷以外，不能影响家庭日常生活开支，甚至不能由于买房而降低原有生活质量。否则，这样的买房就可能得不偿失。

“买得起”的概念在不同家庭是截然不同的，并不完全以钱多钱少、收入高低来衡量。有的家庭能够轻而易举地掏出几百万元，有的则拿几万元出来都很困难，两者不能相提并论。尤其是对于家庭成员复杂、办厂开店、收入来源不稳定的家庭，在衡量这个标准时会有一定难度。

有人认为，房子是固定资产，买房就相当于存钱，绝对不会亏本。所以，“有条件要买，没有条件创造条件也要买”。这种观点是错误的。别说房价不可能只涨不跌，单说超越家庭经济能力，把所有活钱都扔在固定资产上动弹不得，就是一种很蠢的理财方式。

符合家人需求

房子是全家人使用的，所以，每个人对未来新房的需求都有发言权。在买房以前就要征求全家人意见，看每个人都有些什么要求，然后综合起来进行分析，以符合家人的共同爱好为最佳选择。

例如，三口之家中的夫妻上班地点可能不一致，孩子上学又在另一个地方，在选择地段时就应该考虑到在这三处之间进行协调。喜欢热闹的三口之家，与喜欢清静的三口之家相比，所选择的地点和户型也会不一样。

买房要考虑的因素还有很多，原则是应当尽可能全家满意。从这一点上来看，买什么样的房子不是听开发商的，而应当听全体家庭成员的。

出行方便

出行方便主要考虑的是地段问题，但又不完全是地段问题，应该更多地侧重于交通是否方便。

举例说，你的房子地处市中心，说起来很好听，想当然地认为交通很方便。可实际上，市中心也有“偏僻”之处，如果从你家出来到大马路上乘公共汽车或打的，步行10分钟都不止，就不能说比地处郊区的某个小区，从家中出来，出了大院就能乘车或打的来得更方便。

对于有私家车的人来说，住在市中心找不到停车场或者停车场离家很远，找个地方停车10分钟也办不成，同样也不能称出行方便。

有鉴于此，大多数买房者都可以专门选择地处稍偏、即将通公交车的楼盘，事实上这种住宅的升值潜力更大。

具有升值潜力

升值潜力有两重含义：一是指房产的价值在增长，便于你以后出售。一旦出售，不但能收回成本，而且还有盈利。二是“纸上富贵”，自己看着高兴。例如，对于只有一套住房的家庭，无论是房子升值还是贬值都不会出售。如果升值了，得到的也只是一种感觉，而不是实实在在的现金。但即使如此，你的精神状态也会很不错。

这一点和炒股票相似。虽然某只股票的价格已经翻了一番，可是由于你的股票被冻结、没有抛售或不准备抛售，这种升值也只是账面上的。但即使如此，你仍然会心花怒放，至少比股票价格跌得不像样的股民要喜气洋洋得多。

你有多大的支付能力

达成任何一笔交易都需要具备三要素：购买欲望、商品供应、支付能力，缺一不可。现在的买房者购买欲望很强，市场上商品房供应也很充足，要考虑的关键是支付能力如何。

买房者的支付能力，就是上面所说的“买得起”。这种“买得起”可以从静态和动态两个角度来进行分析。

从静态角度看

按照银行规定，个人住房贷款的每月还款额不能超过家庭月收入的50％，或者（家庭月收入－家庭月支出）×80％，否则就会影响你的正常生活，银行也不会贷款给你。最安全的是，每月还款额不超过家庭月收入的30％。这样匡算下来，你有多大的买房支付能力也就一清二楚了。

专家建议，买房者首先要考虑的不该是房屋单价，而是总价。月还款额一般应控制在2000～3000元之间。如果你的家庭月收入在4000元以内，原有的家庭积蓄又仅仅只够付20％的首期付款，那么，你的最大能力是购买总价款在20万元以内的房产。不用说，这样你就只能买离单位较近的市区二手房了。

仔细掂量过自己的支付能力，你就不会因为周围的人“都买了房”而感到惴惴不安，恨不得不吃饭也要省吃俭用去买套房；也不会横看竖看看不懂：“怎么，我的那些亲戚朋友都开始买房了，为什么只有我还买不起呢?”更不会因为看见别人买房就愤愤不平，以至于到头来头脑发热，原来好端端的家庭生活愣是过得无滋无味。道理很简单，每个人的经济背景不一样，这方面没有必要一比高低。

从动态角度看

买房不仅仅只需要考虑房款，买房以后随之而来的装修费用、各种税费、手续费、保险费、取暖费、物业管理费，以及装修后购买家具、家电的大额支出，还有雷打不动的、马上就要支付的银行按揭月供，平时必不可少的家庭重大开支，都会像抽水机一样源源不断地吸干你的钱袋，以至于让它破绽百出。

需要注意的是，现在几乎所有的开发商都喜欢玩概念。概念玩得越离奇、越新颖，就越显得他们有“学问”，越能增强楼盘的吸引力。

买房者应当清楚，每一项令人遐想的概念背后，都意味着要你付出相应费用。而这些概念越新颖，就越华而不实。如果你的钱袋不是非常饱满，就一定要想清楚自己是否真的需要这些花里胡哨的噱头，以免到头来悔青了肠子。

专家建议，不能把所有积蓄都用来支付首期付款，一定要留有余地。因为买房是一项长期投资，签合同交房款的时候，只是投资的开始，而不是结束。

综合考虑以上因素，即家庭资产净值、家庭月收入、房屋总价、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等，你就可以在自己能够承受的价格范围之内，作出一个最合理的买房筹划。

在具体确定房源时，根据自己的经济能力去寻找相应地段和楼盘，要比找到了楼盘去算价格理智得多！