选择户型要自己做主

4　户　型

好户型的标准

户型陷阱

户型缺陷

选择户型要自己做主

所谓户型，是指大小不同的居住空间组成成套的住宅类型。户型的选择与居住者的舒适度有直接关系。好户型，会使居住者使用起来倍感实惠。良好的采光通风、合理的房屋布局，再加上精心的装饰布置，能够令人充分享受到家居的舒适和愉悦。

目前的房地产开发正在从户型时代进入后房型时代。这个时期的主要特征是，各种经典户型（严格地说还谈不上多么经典）结构大同小异，所以相互抄袭起来也容易。一家开发商创造了一个经典户型，马上就会被同行克隆，从而也就变得不那么经典了。

这从一个侧面证明了户型结构对于买房者和开发商的重要性。

俗话说，“买不买，看户型”；“选择一种户型，就意味着选择一种生活方式”。在过去分派公房时，居住者没有条件讲户型（事实上，那时候还处于前房型时代，就那么几种固定户型）。现在要自己掏钱了，而且动辄就是几十万，当然应该好好遴选一下了。

好户型的标准

好户型，按理说至少应该是开发商所说的经典户型。但能不能称为经典户型，可不是开发商说了算。好户型有没有标准?可以说没有必然标准，但也不能说完全没有标准。虽然这种标准见仁见智，但还总有一些共同点可供参考。

好户型的基本标准

好户型的基本标准主要包括以下几点：

（1）活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。

（2）尽量避免在活动区内墙上开门，完整墙面越多越好。

（3）相互联系方便。

（4）房屋位置合理，进门有小门厅过渡。

（5）厅最好朝南向或景观向。

（6）厅平面避免不可利用的锐角室向。

（7）大厅与分户门之内室，设门斗过渡性空间。

（8）厅内墙上忌多处开门，妨碍厅的使用，忌门与门相对开。

（9）厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。

（10）居室、主卧室远离电梯间或楼梯。

（11）厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。

（12）食寝分离、居寝分离、动静分离（厨房、餐厅、起居室属动区，卧室为静区）。

（13）入口处最好有玄关。

（14）餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。

（15）卫生间不宜离主卧室太远，更不能穿越客厅（如果是单卫生间，应布置在动静区之间）。

（16）起居室内布置家具的墙面直线长度应大于3米。

（17）门应集中布置，以减少交通干扰。

（18）各空间的长度、面积分配应当合理（各功能分区的面积配比参照标准：客厅、餐厅20～45平方米，主卧室12～25平方米，次卧室10～15平方米，卫生间4～10平方米，厨房8～12平方米，储藏室4～6平方米，阳台4～12平方米，生活阳台4～6平方米）。

好户型应具有超前性

许多买房者对户型的差别感觉不是很明显，但专家指出，无论是城市与城市之间，还是开发商与开发商之间，乃至于设计者与设计者之间，户型结构的设计水平差别非常大。就总体而言，我国还没有进入后房型时代，买房时应当首选具有超前性的户型。

从横向比较看，北方地区的户型设计一般比南方地区落后。上海的板式住宅与北京的塔式住宅相比，优点显而易见，如采光面大、通风条件好等。在追求高容积率的驱动下，北京市进深超过16米甚至20米的“大进深住宅”大行其道。为了解决中部暗区的采光，不得不设置天井，从而导致户间通视和污浊气体排放不畅。尤其是户型设计不合理，一套120多平方米的户型往往只能设计出二室二厅二卫。如果在上海，肯定能设计出三室二厅二卫来。事实上，这样的塔式住宅户型是淘汰户型，买房者并不认可。

与理想户型比较，在目前的户型设计中，厕纸架设计在人的背后而不是右侧；四居室户型的餐厅有的只能摆放一张4人餐桌、4把椅子，居然没有考虑到要坐6个人的需要；在150平方米的大户型中，居然没有贮藏空间、洗衣空间、晒衣空间，甚至没有一个稳定的就餐空间；在200平方米的大户型中，居然没有步入式衣柜，没有书房、儿童（老人）专用空间，餐厅和客厅不能分离，洗衣和洗浴不能分离！这些不但是笑话，更与要求“20年不落后”的经典户型相差十万八千里。

过去人们总认为，厨房和卫生间是居室的附属品，所以卫生间总是设计得又小又窄，需要挤在角落里淋浴，打扫起来很不方便。理想的卫生间面积应有7平方米，实行干湿分离，洗脸台的长度为1.4米（通常为0.9米）；浴缸的深度为0.45米（通常为0.35米），这样泡澡时水就不会溢出来；淋浴房的尺寸为0.9×1.2米（通常为0.8×0.8米），这样淋浴时就不用缩手缩脚；马桶布置在由墙壁、淋浴间围挡组成的半封闭空间内，不与房门“面对面”（通常为背墙布置，与房门“面对面”）。再如生活间，灶台、洗菜池、吊柜3个空间完全可以独立；以平行方式布置台面（通常为“一”字形布置），以扩大收纳空间；厨房吊柜的进深只需0.3米（通常为0.5～0.6米），既不容易撞头，又有利于取放柜子深处的物品。两者对比不难发现，厨卫细节能够极大提升房屋空间的品质。

好户型的发展趋势

市场调查表明，目前买房者所憧憬的户型具有以下6个特点：

（1）功能越来越多。总的来看，至少应当包括起居、就餐、厨卫、洗衣、就寝、储藏、工作、学习、阳台等九大功能。

对于开发商来说，缺少其中任何一项功能，楼盘都可能卖不出去；对于买房者来说，缺少其中任何一项功能，房子就很难实现保值增值。

（2）更加重视室外景观。过去一般认为，所谓户型是就室内而言的，尤其关注居室朝向。现在这种倾向已经淡化了，逐渐转移到越来越重视室外景观了。

一方面，现在的户型结构大同小异，再去进行这种比较意义不大，要选择户型，当然眼睛要从“内”向“外”了。另一方面，现代人工作忙，在家待的时间越来越短，再加上空调等电器得到普及，对光照等自然条件的要求相应减弱，而对优美景观而不是房间朝向的需求却在增强。所以，出现这一趋势是不足为奇的。

（3）选择户型按重要性排序。户型的重要性不言而喻，可是对于每个家庭成员来说，其侧重点是各不相同的。所以现在流行在买房以前，由每个家庭成员对居室中各部分的重视程度排出一个先后顺序，然后进行不同考虑。

例如，最典型的重要性排序为：①客厅是否好用，面积大小、布局如何；②主卧室是否合理，面积大小、采光条件、私密性如何；③餐厅是否相对独立，面积大小；④生活间是否宽敞，实用性如何；⑤卫生间面积是否够大；⑥次卧室包括书房、客房面积大小，形状如何；⑦车位、车库是否保证；⑧网络接入是否建立；⑨储藏室是否单独；⑩阳台的数量和面积、封闭性如何。

（4）客厅不希望过大。客厅究竟是大好还是小好，各人见仁见智。但现在的发展趋势是，越来越多的买房者更重视主卧室的生活功能，尤其是在主卧室中设置进入式衣柜，使得主卧室格局更加灵活。

这样一来，为了确保总面积不至于过大，从而导致总房价过高；同时也是为了客厅面积与主卧室协调，客厅面积就不能过大。

（5）套房公寓化。过去的小高层和多层住宅，正在日益向公寓化发展，即一个楼面尽量少安排住户。一般只有2户，最多不超过3户，考究点的只有1户。

这种布局需要采用单元拼接法设计，能够最大限度地满足每家每户的私密性，同时又能满足房屋的充足采光和通风要求。

（6）立面讲求三段式。楼盘的外立面越来越多地采用三段式设计，底部、中部、上部标识区别明显。

底部墙面以深褐色条形石为主，中上部墙面则采用明快鲜艳的色彩，纵横线条再加上玻璃、铸铁、瓷砖、不锈钢等建材，以及空调板、凹凸窗配置，从而具有较强的现代质感和丰富的外立面层次感，形成一种独有的住宅空间文化。

户型陷阱

各种户型都有缺陷，即使是好户型，也可能存在着陷阱。因为开发商最喜欢打擦边球：户型好不好，只有在收房时才知道。如果不仔细看，在毛坯房中根本看不出来。更不要说，在图纸上按图索骥就能发现其中端倪，更是难上加难。

例如，一位买房者购买了一套三房两厅两卫的高层住宅，房型紧凑方正。买房时，他看中的正是这种户型功能齐全，面面俱到。可是收房后才知道，3间卧室都太小，主卧室仅10平方米，其余每间都小于10平方米，连卧室家具也放不下。他大叹苦经说：“没想到如今买了新居，仍然要螺蛳壳里做道场。”

这位买房者的遭遇，正是中了开发商的诡计。为了追求视觉效果的“高得房率”，满足买房者“花较少钱、住较大房”的心理，开发商推出了这种小面积的三房两厅。看似各种功能面面俱到，其实这是建立在减少卧室面积基础之上的。

由于现在的房子好销，买房者买的大多是期房，只能凭房型图、样板房看效果，跟着感觉付定金。开发商抓住买房者这种心理特点，过度包装产品形象，误导买房者，从而迫使你一步步进入它所设下的圈套。

需要注意的是，这种手法目前很流行。

例如，开发商在房型配置图上，能够在不到10平方米的房间里，大床改为小床，大橱改为小橱，各种家具画满一房间，让买房者充分体会到物尽其用的感觉。只有到业主装修时才发现尺寸不对，可这时已经来不及了。

与此相仿的手法还有，建造样板房时悄悄隐去本来下垂的梁，或者用普通隔板替代厚实的承重墙，致使样板房的使用面积与所买房屋相同，但室内面积却比实际得到的面积大不少。待到收房时，买房者一看不对，但基本上只会怀疑自己当初的感觉，绝不会想到自己上当受骗。当然，即使你察觉自己上当受骗了，最终也很难怎么样。

户型缺陷

如果说，户型陷阱是开发商的人为设置，那么，户型缺陷就是设计中的副产品。对于买房者来说，无论是前者还是后者，都是不愿意看到的。所以，除了要认清户型陷阱以外，同样要能识别户型结构上的先天性毛病。

最常见的户型缺陷，主要表现在以下八个方面：

（1）大而无当。把大户型简单地理解为中小户型图纸的放大，而没有进行一种全新理念上的设计创新。面积大是大了，可是毫无道理。

（2）一览无余。进门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，室内缺乏层次感，卧室、书房的私密性和舒适度受影响，属于一种过时的老户型。

（3）厨厕扎堆。厨房和卫生间紧紧连在一起，在客厅能够直接看到卫生间的门，这是一种最蹩脚的户型设计。

（4）厅内多门。客厅内户门过多，实际使用面积受到分割，家具布置有难度，会客室功能降低成走廊和过道，这是过去户型中最常见的。

（5）光线暗淡。客厅位于中间部位，完全没有或基本没有采光；主卫生间没有窗户，不但需要依靠灯光，而且臭气都在室内。

（6）动静相扰。房间的门直接对着客厅，音响设备干扰休息；卫生间与主卧室位置相隔太远，来来往往需要穿堂越室。

（7）厨房深藏。厨房间在工作时会产生大量的油气和噪音，深藏不露，容易产生污染、影响休息，既占空间又不美观，管道还容易阻塞。

（8）通透性差。户型设计曲折复杂，室内空气流通不畅，不符合卫生要求，不利于家人身体健康。尤其是夏天，不利于室内降温。

选择户型要自己做主

户型当然有好有坏。可是开发商对买房者推销时，总是“瘌痢头儿子自己的好”，横竖都有理。不管什么样的户型，在他们嘴里都能把优点无限放大、把缺点无限缩小。这时候，买房者就应当有自己的主见了，特别需要保持住头脑冷静。免得到时候看花了眼，做了冤大头，还要对开发商千恩万谢呢！

户型缺陷可以说在每一种户型中都或多或少存在。克服这些缺陷的办法是，买房时睁大眼睛看清楚，扬长避短，根据不同的经济承受能力，选择恰当户型。

小户型强调功能性

买房者选择户型的最关键因素是个人实际需求。要结合现有家庭成员结构、未来家庭成员变化、工作生活区域，以及自己的实际支付能力等因素，强调功能齐全和实用性，而不是与其他大户型攀比。

购买小户型难免会在某些方面捉襟见肘，这是必然的，也是可以理解的。现在的问题是，要尽量把这种不合理性降到最低限度，同时，又不至于影响日常生活的便利程度。

当然，这也并不是说对于朝向、平面布局、门窗的开启等具体细节问题就可以“视而不见”，而是说明任何事情都有一个“轻重缓急”问题。尤其是买房，大可不必在目前的户型时代就追求一步到位。这等于是自己给自己出难题：既然是户型时代，又到哪里去找后房型时代那种“完美无缺”的户型呢！买房者一定要对自己的明天充满信心：“面包会有的，一切都会有的。”经济条件改善了，以后户型好的住宅多的是。

大户型强调舒适度

买房者在具备经济实力的前提下，要尽可能选择舒适度强的户型结构，以满足居住的基本功能。这种户型不但可以多住几年，即使将来作为二手房出售，也可以卖个好价钱，同样是不吃亏的。

舒适度强的户型，功能分区明确、空间分隔整齐、布线合理科学，能够尽可能大面积地采光和通风。卫生间面积一般有四五平方米，生活间也有三五平方米，功能齐全，能够满足个人相对独立的私密空间。

而综观目前的紧凑型住宅，普遍存在着功能不足甚至功能缺失，例如考虑了洗衣间却没有预留晾晒空间；储物空间不够用；厨房大都偏狭长，只能单面布置，造成空间利用率降低等。选择大户型，在这些细节的配置方面就会大有改观。

买两居室还是三居室

现在的房价居高不下，而且还在升高，许多买房者原来准备买三居室的钱现在只够买两居室了。专家建议，从经济条件出发，从生活舒适度出发，从能够选择一个好的户型出发，尽量买两居室而不是三居室。

把买三居室的钱购买两居室，就能买到单价更高的住宅。别小看这一改变，完全有条件选择一个更满意的地段、挑选一个更满意的户型。

从这一点上看，提倡买两居室，并不是三居室没有两居室好，实在是因为三居室的总价太高，承受不起。与其这样，那还不如集中有限资金在追求户型的实用性上下功夫。看一看周围就知道，各地几乎都是两居室的户型最紧俏，就是这个道理。

再说了，购买三居室的理由是什么?

有人说，可以作为书房。可是你仔细想一想，你是否是一个“读书人”，一年能读多少本书，非得要有一个专用书房才读得进去?

有人说，可以作为客房。可是你想过没有，你有多少亲戚朋友总愿意住在你家里，而且还感到自由自在的?

有人说，可以作为老人房。可是看一看周围，同城居住的长辈如果不到万不得已，有几个愿意住在儿女家里的?俗话说：“金窝银窝，不如自己的狗窝。”除非生活不能自理，否则父母住在你家里，总没有住在自己家里来得自由自在。所以，也大可不必非得强逼他们三代同堂。

这样看来，这第三间房的必要性实在并不大。如果你不承认，那就应了一句老话“屋有千间，总少一间”，房间再多也是不够用的。

问题的关键在于，根据你的家庭条件，尤其是绝大多数都是办理银行按揭的买房者，是否真的考虑过把每分钱都用在实实在在的地方?

也许有人说，正因为房价涨得快，才需要买三居室，以实现保值增值呀。可事实上，如果你只有一套房子，不管有多少个居室，都不可能出售。如果真的想保值增值，那还不如把买三居室的钱改成买两套相邻或相近的两居室，一套自住、一套投资，这才能给你带来实实在在的收益。

关键要自己拿主意

户型的好坏不能光听别人的，关键要靠自己拿主意。

例如，前两年，北京的一位买房者，在跑楼盘之前，他就设想自己的家应该在一个成熟社区内；板楼，南北通透；一层带个小花园，或者是三四层，但绝对不能是顶层；两居室，90平方米左右；每平方米价格4000元上下，总价不超过40万元；四环沿线，以内更好，最好是北边；周边环境幽雅，交通便利，不能太偏。

他首先去了一家售楼处，发现这里的客厅太大了。可是售楼小姐早有准备似的接过话茬说：“先生，就您的气质，我猜您少不了朋友，高朋满座的时候不会少。您想想，平时朋友来了，待哪儿?总不能让朋友在卧室里待着吧?肯定得待在客厅，谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐。待人接物都需要一个大一点的幽雅客厅。所以，大客厅、小卧室已经成为现在时尚家庭的选择了。”听她这么一说，他还不由得真有点动心。

接下来去了另一家售楼处，发现这里的户型相反，客厅小、房间大。请教售楼小姐，对方照样把你说得服服帖帖：“您说的大客厅、小卧室不是一点道理都没有，但您仔细想想，房子是买给谁住的?还不是自己吗！您现在单身，等有了孩子，找个保姆，肯定在卧室里待的时间多。您不可能每天都高朋满座吧?所以，小客厅、大卧室是非常人性化的设计！”

这下他没主意了。接下来去了一家地处八宝山南边某小区的售楼处，总体感觉各方面都合心意，就是靠近“八宝山”这个地方总觉得有点“那个”。

话刚出口，售楼小姐立刻端出早就预备好的拆解之招：“像您这么一个有文化的人，大概不会在意那些迷信的东西吧。再说了，这恰恰是风水上佳的表现。您不想想，要是这地方风水不好，那么多大人物怎么就单单看上这里呢?”无懈可击。

就在他不得不佩服之际，售楼小姐恰到好处地提出，“您不妨交100元定金，我们给您保留3天的房号。3天之内您若是不要，全额退还。”话都说到了这个份儿上，还有谁能抵挡得住这温柔一剑呢?

回来后一听朋友们对他说“你还年轻，就这么急着去八宝山呀?”他顿时就泄了气，几年过去了，那100元定金都没去拿。