住房商业性贷款

11　住房商业性贷款

住房商业性贷款的背景

住房商业性贷款条件

住房商业性贷款手续

怎样办理转按揭业务

住房商业性贷款，全称个人住房商业性贷款，俗称商业住房贷款。

个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。它是一种以银行信贷资金发放的自营贷款。

住房商业性贷款是按揭贷款的主要方式，相对而言也是目前最合理的一种买房付款方式。

从目前情况看，我国大约有90％以上的买房者是通过办理个人住房商业性贷款买房的。这一方面表明，现在的商品房住宅总价太高，少说也得几十万元，买房者无力一次性支付，只能向银行贷款；另一方面，由于个人住房商业性贷款的风险低、收益稳定，各大银行为了争抢这项业务而奋力拼搏，扩大了整个住宅商业性贷款的总量。

按照目前政策规定，住房商业性贷款的单笔最高限额为50万元，并且不超过总房价的70％，贷款最长期限为30年。

需要提请注意的是，一旦通过贷款买房，买房者身背几十万元债务，绝不是闹着玩的，很可能会在长时间内降低全家的生活质量。所以，在做出这一决定以前一定要慎之又慎，既要解决住房问题，又要把风险降到最低、付出的“学费”最少。

住房商业性贷款的背景

统计资料表明，2003年末北京市民的家庭债务比例已经高达122％，而同期美国家庭的债务比例为115％。这表明，目前我国大城市居民已经普遍成为高负债一族。分析其构成，主要就是个人住房消费贷款所造成的。

换句话说就是，目前在住房消费中流行着按揭消费。对于买房者来说，很有必要搞清楚个人住房商业性贷款的相关规定和背景。

个人住房商业性贷款和公积金贷款的不同

两者的不同点，主要表现在以下几方面：

放贷主体不同。个人住房商业性贷款的放贷主体是各商业银行，个人住房公积金贷款的放贷主体是公积金管理中心。

担保单位不同。为个人住房商业性贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构，即中介公司，而个人住房公积金贷款的担保单位是住房担保中心。

担保方式不同。中介公司给申请个人住房商业性贷款的买房者所作的担保方式是阶段性担保；而住房担保中心为申请个人住房公积金贷款的买房者所作的担保是全过程担保。

贷款申请条件不同。申请个人住房公积金贷款的买房者，申请时需要连续6个月以上足额缴存个人住房公积金；申请个人住房商业性贷款则没有这项规定。

放贷时间不同。个人住房公积金贷款需要在过户以后拿到房产证、做完房产抵押登记后才能放贷，这个期间一般需要2个月；而个人住房商业性贷款的放贷时间较短，最快的在当天、最慢的不超过15天。

抵押权人不同。个人住房商业性贷款是将房产抵押给银行；个人住房公积金贷款是将房产抵押给住房担保中心。

贷款利率不同。个人住房公积金贷款的年利率要比个人住房商业性贷款的年利率低大约1个百分点，这是公积金贷款的唯一优势。

冷静面对贷款合同中的不合理格式条款

在办理个人住房商业性贷款时，买房者需要与银行签订贷款合同。这是一种格式条款，买房者只要根据现成格式签约就是了，可以避免大量的、重复性的讨价还价。现在的问题是，买房者有求于银行，处于弱势地位；银行以格式条款方式要求买房者绝对服从，否则就不予贷款。其中的种种霸王条款严重违反了合同法最基本的平等、公平、诚实信用原则。

在这种情况下，买房者应该怎么办呢?从最低限度看，至少要做到以下三点：

（1）注意银行提请注意的义务。根据《合同法》第39条规定，提供格式条款的银行必须提请消费者注意免除或者限制银行责任的条款，并且要按照消费者的要求对这些条款加以说明。如果银行没有提醒消费者注意这些不平等格式条款，那么这些条款就对消费者没有约束力。

（2）注意银行对条款有效性的限制。根据《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《消费者权益保护法》第24条规定，“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”

（3）注意银行对格式条款的解释。银行对不平等格式条款往往会有意含糊其辞。根据《合同法》第41条规定，如果对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款方的解释。也就是说，这种含糊其辞的解释应当有利于消费者。

不要到房屋中介那里去办个人住房商业性贷款

根据我国有关法律规定，银行贷款属于特许经营业务，除了银行业金融机构和依法设立的典当行以外，其他机构包括房屋中介机构一概不能办理贷款业务。

学会仔细斟酌、通盘考虑

个人住房商业性贷款有许多讲究，是否能做到精打细算，结果大不一样。买房者需要考虑的问题主要有以下几方面：

首付款比例的确定。根据中国人民银行规定，不同地区的个人住房商业性贷款首付款比例各不相同。对于有能力支付较多首付款的买房者来说，首付款比例究竟是越低越好还是越高越好，不能一概而论。

如果买房者的资金投于其他投资渠道收益较高，当然应该选择少付首付款；反之，就应当提高首付款比例。

还款期限的确定。个人住房商业性贷款的借款期限越长，每个月的还款额就越少，这意味着每个月的还款压力相对较小。但总体来看，总的还款额还是增加的。

还款期限的确定，既要考虑家庭未来的经济收入预期，也要考虑借款人的年龄大小，同时还不得不考虑当时以及将来的利率变动趋势。

一般来说，还款期限确定在15～20年之间为好。

住房商业性贷款条件

买房者在申请个人住房商业性贷款时，银行会要求申请人填写《住房贷款申请表》，并据此评定申请人的信用状况，然后再根据评定结果作出是否准予贷款的决定。

在这里，买房者有必要弄清银行是如何来评定申请人信用标准的，以便做到胸中有数。

银行量化个人信用的5类指标

银行量化申请人的个人信用，通常采用以下5类指标：

（1）自然状况类，包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工龄、住房状况8类项目。

（2）清偿能力类，包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、家庭其他资产4类项目。

（3）保障能力类，包括医疗保险、养老保险、意外伤害保险、个人住房公积金4类项目。

（4）银行信用类，包括银行信用、银行储蓄、银行存款、银行贷款4类项目。

（5）减分项目类，包括不良信用记录、调查核实状况2类项目。

通过对以上5类指标进行综合分析，银行基本上就能作出是否放贷的判断。当然，其中的各类指标并不是平均用力的，尤其是家庭年收入、个人职务、银行信用状况等指标在其中起举足轻重的作用。

银行特别看重的6个项目

在以上所有项目中，贷款条件审查时银行特别看重的项目是：

（1）《住房贷款申请表》的真实性。表中的各项资料，银行虽然不可能全部核实，但会按照一定比例（大约占20％）进行核查。如果发现其中某项数据弄虚作假，就可能会对申请人的个人信用全盘否定。

（2）申请人职业。职业是银行对个人状况的一个了解窗口，对银行是否放贷起关键作用。就目前而言，一般来说，公务员、教师、律师、注册会计师等职业的买房者贷款很容易，如果是失业人员一般就很难通过。

（3）申请人的个人年收入。这是银行决定是否放贷的关键因素，银行通常会要求申请人出具有效收入证明。银行最认可的优质客户，通常是年收入20万元以上、净收入10万元以上、金融资产50万元以上、其他资产50万元以上的家庭。

（4）申请人的银行信用。银行认可的优质客户是信用记录良好，并且这种良好记录保持在12个月以上；银行储蓄金额在贷款比例的30％以上；拥有银行存款、银行贷款记录的申请人。

（5）申请人的还贷保障能力。这是银行对个人住房商业性贷款申请人的一项特别考核，主要考查申请人是否拥有医疗保险和养老保险。

（6）申请人是否有减分项目。这些减分项目对申请人能否得到银行贷款关系很大，有时能起一票否决作用，如刑事犯罪记录、由于拖欠贷款而被起诉记录等。在银行看来，这些人根本就没有信用可言。更有许多减分项目申请人并不知晓，银行只是告诉你没通过，根本不做解释。

住房商业性贷款手续

个人住房商业性贷款的审核流程，一般采用3级审批制：信贷员、信贷科长、分管个人金融业务的副行长；每一级审批的重点并不一样，涉及担保公司、评估公司、公证处、征信公司、保险公司等各个环节。所以说，个人住房商业性贷款的审批过程本身就是一个非常烦琐的科学评估风险、协助个人理财的过程。

对于申请人来说，特别需要弄懂以下几个环节：

购买商品房的个人住房商业性贷款手续

虽然每家银行的贷款手续各有不同，但一般都包括以下几个步骤：

（1）首先在贷款银行指定的开发商那里选房，或者在开发商那里确定房源后，到开发商指定的贷款银行办理手续。

（2）填写个人住房贷款申请表，提供银行所需要的一切资料。

（3）银行审查条件合格后，在银行存入一定比例的首期买房款。

（4）银行调查核实贷款申请人的收入及房源情况，如果属实，将上报上级机关。

（5）经过上级机关批复后，银行与申请人签订借款合同、抵押合同、保险合同。

（6）办理房屋产权抵押登记、房屋保险及公证手续。

（7）办理贷款入账及转存手续。

（8）到开发商那里办理有关入户手续。

购买二手房的个人住房商业性贷款手续

买房者购买二手房的贷款手续，与商品房有所不同，一般分为以下几个步骤：

（1）找到产权明晰、符合政府规定可以进入房地产市场流通的、自己满意的二手房源。

（2）选择一家银行指定的、能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并且在该机构完成房产价值评估工作、缴纳房产评估费。

（3）申请人填写借款申请表，同时向贷款银行提交以下资料：

①身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；

②经济收入证明，并可以有选择地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；

③买卖双方签订的买房协议书；

④同意以所买房屋作抵押的证明；

⑤有不低于买房价款30％的自有资金；

⑥贷款银行要求提供的其他文件或材料。

为了避免往返周折，申请人应当提醒售房者也要带好以下资料：

①售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；

②房屋共有权人同意出售的书面文件；

③所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；

④如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

⑤保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

（4）去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，缴纳所买房屋价值4‰的律师费。

（5）申请人与贷款银行签订借款合同。

（6）办理抵押、保险等有关担保手续。

（7）借款合同生效，资金划入借款人指定账户。

关于房贷险

在个人住房商业性贷款过程中，最遭人诟病的是房贷险。

房贷险的费率为总房款的1‰～1.5‰，由买房者支付。它的主要问题在于：

（1）缴纳方式不合理，办理贷款时需要一次性支付，会即时增加贷款人的付款压力；

（2）购买期房的买房者，在房屋交付使用前不享有物权，所以完全没有必要办理房产保险；

（3）保险法规定固定资产不能重复投保，所以在房屋交付之前的保费应该退还给买房者；

（4）保险标的划分不合理，买房者保险的应该是建筑物本身，而不应当是包括土地使用权、地段、朝向、楼层等因素在内的全部房价。

虽然我国现有住房条例并没有规定买房一定要到指定银行办理按揭，只要符合办理按揭的条件，买房者就可以申请到个人住房商业性贷款。但由于其中涉及开发商和银行的合作关系，最常见的情形是，开发商都要求申请人到指定银行去办理按揭贷款。而在办理贷款之前，银行就要求申请人先办理房贷险。

这就带来了一个问题：买房者已经把自己的住房全部抵押给银行了，银行还有什么不放心的呢?

令人窝火的是，虽然房贷险存在着上述这样那样的问题，可是申请人却还要赔笑脸，否则你就无法得到个人住房商业性贷款。

关于第二套房

为了降低贷款风险，目前全国各地的个人住房商业性贷款，都对申请人购买几套住房（一般为第三套住房或第四套住房）以及投资性房产亮出了红灯。银行作为商业机构，这样做是无可厚非的。

现在的问题是，许多银行要求申请人提供拥有两套住房的证明，才能发放贷款，就有些不可思议了。

究其原因就在于，2004年末公布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》第6条指出：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

这就是说，如果个人住房商业性贷款的申请人只有一套住房，即使他将来还不起银行贷款，银行也不能对他这套作为抵押物的住房进行随意处置，更不能拍卖、变卖、抵债。这样的抵押物对于银行来说，简直是聊胜于无。

受此影响，各银行只好纷纷提高个人住房商业性贷款门槛，要求申请人提供拥有两套住房的证明。

如果说，这种做法对已经拥有一套住房、准备改善住房条件的买房者来说还有现实意义的话，那么，它对第一次买房的申请人来说就很滑稽了——他连一套住宅也买不起，又怎么可能同时拥有两套住宅呢?！

怎样办理转按揭业务

所谓转按揭，是指在个人住宅商业性贷款的原借款人还没有办理产权手续、没有办理房产证的情况下，由于出让住房，需要由新借款人继承他原来按揭贷款的偿还，并相应变更借款人姓名、扣款账号的业务。

对于开发商来说，转按揭实际上等于原来的买房者要先退掉所买的房子，然后再转卖给一位新的买房者。所以，除非买卖双方已经私下协商好并且同时向开发商提出转按揭要求，否则开发商是不可能助人为乐的，更不用说帮助寻找买主了。

转按揭贷款手续与普通按揭贷款手续相比，不同之处主要在于，普通的按揭贷款，银行是在房产办完抵押之后才放贷给业主、以支付买方的买房款的；而在转按揭贷款手续中，由于业主的房屋本身处于按揭中，无法进行二次抵押，需要先发放第二笔贷款用于还清业主的贷款，取得房产证，并且解除抵押，才能进行房屋产权过户，所以这时候必须保证这个过程能够顺利继续下去，否则，交易双方就存在着巨大风险。

转按揭贷款的手续通常是：

（1）买房者首先要咨询开发商是否愿意“帮忙”完成转按揭手续，如果开发商答应了，那么办理转按揭手续的第一道屏障就过去了；如果开发商不答应，那么这种交易基本上要宣告流产。

（2）在银行同意买房者按揭贷款的前提下，选择与售房者按揭贷款银行相同的银行或不同的银行办理转按揭贷款手续。

（3）买房者向银行申请转按揭贷款，并且提交相关材料，包括担保委托书。售房者需要向银行、担保公司或中介机构签署出售房屋承诺书。

（4）转按揭贷款申请通过银行审核后，买房者去自己申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，办理还贷手续。

（5）还贷手续完成后，担保公司或中介机构为售房者办理注销抵押登记事项。

（6）注销抵押登记事项完成后，交易双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门办理房产过户手续。

（7）担保公司或房产公司代为领取房产证，在办理完抵押登记、领到他项权利证书后，把房产证交给买房者。

需要提请注意的是，目前二手房转按揭贷款的成功率很低，交易双方有必要对其中的潜在风险和烦琐过程有足够的心理准备。即使办理过程顺利，时间也至少要一个月以上。