利率调整的计算方法

12　利率调整

利率意味着房贷门槛

利率意味着还贷成本

利率调整的计算方法

利率调整对买房的影响

银行利率调整是国家宏观调控政策杠杆之一，也是买房者不得不考虑的影响因素。这包含两层含义：一是个人住房贷款利率的高低，直接关系到按揭贷款买房者的买房决策和贷款决策；二是银行存款利率的高低，影响着居民生活消费水平和物价水平，影响到投资决策，当然也间接影响到一次性付款买房者的买房决策。

所以，几乎每一位买房者都非常关注银行利率尤其是个人住房贷款利率的调整幅度和调整趋势。

回顾历史，从1995年7月开始，我国连续9年没有上调过贷款利率； 从1993年11月开始，连续11年没有上调过存款利率。直到2004年10月29日才打破这一局面：个人住房公积金贷款利率5年（含）以下从3.60％提高到3.78％，5年以上从4.05％提高到4.23％；个人住房商业性贷款5 年（含）以下利率从4.77％提高到4.95％，5年以上利率从5.04％提高到5.31％，由此给借款人增加了2.5％的贷款成本。

紧接着是2005年3月17日，中国人民银行再次调整个人住房商业性贷款政策，宣布贷款利率不再实行原来的优惠利率，而是恢复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。也就是说，5年期以上的个人住房商业性贷款利率下限为贷款基准利率6.12％× 0.9=5.51％，比原来的优惠利率5.31％又上升了0.2个百分点。这就是俗称的第二次加息。

与此同时，中国人民银行规定，对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房商业性贷款的最低首付款比例由原来的20％提高到30％，具体范围由各银行自行确定。

连续两次住房贷款利率调整，虽然幅度不大，但市场发出了一个强烈信号：注意利率提高的风险、注意贷款成本风险。结果怎么样呢?抑制房价上涨过快的预期作用并没有达到，于是，2006年4月28日又出台了第三次加息、2006年8月19日出台了第四次加息方案（这一次只调整住房商业性贷款利率，没有调整住房公积金贷款利率）。

加息方案紧锣密鼓地出台，尤其是2005年3月17日专门针对住房贷款调整利率，言外之意是：买房者应当对未来房价有一个合理预期，银行要注意房贷风险；房贷利率既然可以单独调高，那么就存在着一直调到符合市场实际水平为止的可能！

利率意味着房贷门槛

个人住房贷款利率调整的原因，主要是为了通过调整住房贷款门槛，间接控制商品房价格的上涨幅度。

利率调整意味着房贷门槛的调节

截至2005年2月末，我国各商业银行发放的个人住房商业性贷款余额高达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23％。

可以看出，每一次调高住房贷款利率，都是在房价上涨过快的背景下出台的；相反，每一次调低住房贷款利率，也都是为了扭转房市低迷的局面。这就是住房贷款利率的门槛作用。

2004年，我国全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，远远高于其他各类物价指数涨幅。房价上涨过快，隐含着潜在的金融风险，所以中国人民银行才在两年内连续调整个人住房商业性贷款利率，从调控需求入手，引导买房者对房地产价格形成合理预期。

从个人住房贷款利率连续上升的趋势可以看出，政府希望达到这样两点作用：一是买房者要增强风险意识，至少要认识到个人住房贷款利率不是固定不变的；二是提示商业银行注意房屋贷款风险，不要把目前这一块违约率较低的优质资产（我国个人住房贷款的不良贷款率一直保持在3‰以下）弄没了。

贷款门槛的具体调节方法是，各商业银行要完善定价机制，对风险相对较小的个人自住性买房，可以实行下限利率，但最低不得低于正常利率的85％；对风险较大的个人住房贷款，可以向上浮动利率（上限放开，下限管理，这是国际银行业的通行做法）、提高按揭贷款首付款比例（这一点对抑制房价上涨过快的作用更直接），自觉加强自身风险管理。

房贷门槛提高后的对策

利率上升意味着房贷门槛提高，这一点毫无疑问。但是，买房者对此却不是无所作为。正确的办法是，利用利率调整形势的变化，同时调整对策。这主要包括：

（1）长线投资房地产的对策。长线投资房地产的买房者，一般分为两种对象：一种是用自有资金买房的以租养房者；另一种是通过银行贷款买房的以租养房者。

对于前一种对象，虽然利率调高后投资收益会有所下降，可是只要房地产市场行情不发生“突变”，其投资收益仍然十分可观。如果把长线投资对象锁定小户型的二手房，尤其是靠近学校、医院、闹市区地段，出租率更高，投资前景更加看好。对于后一种对象，这时候就要多看少动，因为目前的形势已经很难做到以租养房了，盲目投资风险很大。

（2）短线炒作房地产的对策。短线投资房地产的买房者，一般也分为两种对象：一种是买现房短期转手的；另一种是买期房拿到房产证后再出手的。

无论是前一种还是后一种情况，在银行利率上升后，尤其是面临连续加息的发展趋势，投资风险包括买房成本风险、资金承受能力风险、房子能否顺利出手的风险越来越大，但也不是完全不能投资。至少，风险大，可能带来的风险收益也大。能不能投资，关键是要算一算投资回报率，看能否带来比银行存款利率更高的收益。

（3）自住房的投资对策。买房者如果是为了自住而买房，例如明年就要结婚，现在要购买婚房，这时候不管利率是上升还是下降，都没有多大的考虑余地——至少，你不可能等到住房贷款利率下调了再买房结婚吧?如果利率一直不下跌呢，你还不买房、不结婚啦?

这时候买房者最关心的不是利率高低，而是自己有多大的支付能力，以及总房价规划在多少万元为好，然后倒推购买面积多大的房屋最合适。

利率意味着还贷成本

对于借款人来说，个人住房贷款利率是一种额外支出。个人住房贷款利率的调整，所产生的直接影响就是还贷成本变动，从而间接影响买房成本变动。

加息意味着房贷成本增加

以2005年10月29日那次利率调整为例，如果是个人住房公积金贷款，每1万元贷款额，20年期限每月要多还款0.95元，累计多还款229.20元； 30年期限每月要多还款1.05元，累计多还款376.83元；如果是个人住房商业性贷款，每1万元贷款额，10年贷款期限每月要多还款1.33元，累计多还款159.13元；20年期限每月要多还款1.50元，累计多还款360.79元； 30年期限每月要多还款1.67元，累计多还款599.65元。

借款人只要用自己的实际贷款额乘以上面不同年限的多出还款数额，就可以大概算出自己每个月和累计要多还款的数额。

不难看出，加息后贷款买房的房价越高、贷款年限越长，每月还贷额和利息总额多出的数量越大。这些，都转化为买房者的贷款成本。

再以2005年3月17日的那次利率调整为例，如果某买房者的买房总额为100万元，首付比例为30％，贷款本金为70万元，他选择的是分15年还清。以“等额本息还款法”计算：如果以原利率计算，这位借款人每月需还款5649.25元；如果按照调整后的新利率的最高利率水平计算，他每月需还款5952.48元，如果按照新利率的最优惠利率计算，他每月需还款5723.3元，分别较此前多付303.23元和74.05元。这些，也都毫无疑问要转化为买房者的贷款成本。

优质客户能够享受较低利率

按照现行利率政策规定，各商业银行可以根据具体情况自主确定利率水平，这就意味着优质客户和一般客户在申请个人住房贷款时所得到的利率水平可能不同。例如，那些工作稳定体面、还款能力良好的职业，如公务员、教师等，就可能以较低利率申请到个人住房贷款。对他们来说，他们的住房贷款成本相对而言就可能较低。

而实际上，根据2007年1月1日起各商业银行实行利率浮动的规律看，借款人只要过去没有违约行为，一般都能享受到正常利率0.85倍的下限优惠。因为各银行非常清楚，在目前的自由竞争条件下，如果你不给借款人这样的优惠利率，他就可能因此而跑向其他银行贷款，你连这优惠利率也得不到。由此可见，要成为能够享受到较低利率的“优质客户”并不难。

尽早办理个人住房贷款

从目前发展趋势看，个人住房贷款利率调整的方向是向上，也就是说，较早办理个人住房贷款可能会获得较低利率的贷款水平。

想一想也是，既然你早就做好了买房打算，并且预测银行利息还要上涨，那为什么不尽早办理个人住房贷款呢?贷款办好后，至少你可以在本年度内享受到升息之前的低利率，从而占一些银行的“便宜”。

当然，如果你对利率调整的方向判断错误，例如，你的预测是利率调整方向向上，结果实际上是方向向下、降息了，同样有可能聪明反被聪明误，扩大利息支出。

利率调整的计算方法

借款人如果遇到个人住房贷款利率调整，不必惊慌失措；如果要提前还贷，也不必匆忙行事。了解个人住房贷款利率调整的计算方法，有利于自己掌握主动权。

个人住房贷款利率调整以年为单位

在我国，个人住房贷款（包括个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等）利率的调整是按年为计算单位的。

以2006年8月19日的利率调整为例：在此以后签订的个人住房贷款合同，当即实行新利率；而在此以前签订的贷款合同须从下个年度的第一天即2007年1月1日起实行新利率，当年内仍然执行原利率。

贷款期在1年内的住房贷款不受影响

上述规定是对贷款期限在1年以上的个人住房贷款而言的，根据现行规定，个人住房贷款期限在1年（含1年）以内的，实行合同利率，如果遇到利率调整，不分段计算利息。也就是说，对于贷款期限在1年以内的住房贷款，实际上根本不受利率调整的影响，因为它实行的是合同利率。

利率调整是否影响已缴存住房公积金的计息利率

要弄懂这一点，就要关心已经缴存住房公积金的计息利率的依据是什么。

按照有关规定，职工当年缴存的个人住房公积金的利率按照活期利率计息，上年结转利率按照3个月整存整取利率计息。以2007年为例，职工公积金年度缴存额的计息利率为0.72％，上年结转的住房公积金计息利率为1.80％。

由此可见，职工个人已经缴存的住房公积金计息利率是否变动，关键是看这次利率调整有没有涉及活期存款利率和3个月整存整取利率的调整。如果有，就有关系；如果没有，就没有关系。

利率调整对买房的影响

个人住房贷款利率的增加，能否改变买房者的买房行为?理论研究和实证调查都表明，如果是仅仅一两次利率调整，绝不会给房地产市场带来转折性影响。特别是当利率调整的幅度小于原先社会上的预期时，这种影响就更加微乎其微。

加息对买房几乎没有影响

中国人民银行公布的全国城镇储户问卷调查结果表明，城镇居民的买房热情高涨，个人住房贷款势头并没有受到住房贷款利率调整的影响。分析指出，个人住房贷款利率上升虽然增加了借款人的还贷成本，可是由于全国各地的房价上涨幅度远远大于利率上升幅度，所以，这种由于利率上升而带来的还款压力几乎可以忽略不计。

能够影响买房决策的只能是市场预期

就目前而言，居高不下的房价已经脱离了简单的成本定价法则，使得成本的微小变化并不会使房产价格发生非常明显的变化，而在很大程度上依赖于买房者对未来市场的预期。

也就是说，只要买房者对市场预期看好，房价就不会下跌；房价不会下跌，买房者就要继续追涨；买房者要继续追涨，开发商就乐意继续追加投资，这时候用“淋毛毛雨”的方式来“泼冷水”，无论是对买房者还是开发商，效果都极为有限。

当然，也不能说这种方式对“灭火”没有任何效果，只不过效果微不足道罢了。

那么，能否通过“倾盆大雨”来大肆打压房价，从而造成房价迅速下跌、买房者热情迅速降温呢?也不能。因为这会引起很大的市场麻烦，是政府、开发商和原来的买房者都不愿意看到的。

所以，这就注定了个人住房利率调整只能是迈小步、不停步，不断打击买房者的市场信心，从而达到调控目的。

加息有利于房地产中长期投资

业内人士指出，个人住房贷款利率的上升，不利于房地产的短期投资或投机行为，却有利于中长期投资。究其原因在于：

（1）贷款利率上升，加上房产价格本身处于一个高位、空置率居高不下，这些都会在短期内下拉房地产价格。从长期看，房产价格的上升趋势是向上的，短期内价格滞涨更有利于中长期投资。

（2）贷款利率的上升，往往迎合经济发展周期变化。从长远看，贷款利率既可能上升，也可能下降，不能由此认定一定会给房地产投资贷款成本带来多大影响。

下面以一个实例来加以说明。

如果某买房者已经决定购买一套建筑面积为64平方米的二手房用于出租，每平方米单价4000元，首付款30％，余额参加个人住房商业性贷款（按照2006年8月19日起实行的基准利率的0.85倍计算），预计每月租金1500元（每年以出租期11个月、空置期1个月计算）。

为了方便比较，设想购买这套二手房在20年期贷款还清后重新出售，售价为30万元。

通过下表容易看出，不同的住房贷款期所带来的收益是各不相同的，中长期投资的效益更大。