收房时的注意事项

14　收　房

收房的标准是什么

收房时应该做什么

不符合收房条件怎么办

收房时应交哪些费用

收房时的注意事项

收房是指买房者从开发商手中接收房产。表面上看是交付钥匙，实际上则是转移所有权。收房是一个相对概念，对开发商来说就是交房。

收房是买房过程中的最后一个环节，也是最容易出现纠纷的地方。顾客去商店购物，可以一手交钱一手交货，相对简单。可是买房尤其是目前大多数是购置期房，价值高达几十万上百万元，时间跨度长达几年，又涉及买房者不熟悉的方方面面，就远不是一件简单的事了。

收房时，开发商一般总会先让买房者在收楼文件上签字，然后给你一张字条，告诉你可以到物业管理处去拿钥匙了。当你拿了钥匙进入房间，发现玻璃门有裂痕、墙面开裂，再去找物业公司，物业公司就会叫你去找开发商，开发商再叫你去找物业公司，把你像皮球一样踢来踢去。

为了避免这种情形，买房者应当先验房再收房。

买房者和开发商历来对收房有不同理解。开发商认为，钥匙交给买房者就算已经交房了。而买房者通常认为，应当以自己取得房产证的时间为准。为此两者经常发生纠纷。

权威的观点是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有才是房屋的交付使用。因此，通常所说的“交钥匙”并不就等于收房，真正的收房应当以房屋的所有权转移为准。

收房的标准是什么

根据有关规定，开发商交房时应当具备以下三个条件，相应地，买房者收房也是在此基础上开展的。所以，以下三点就是收房的标准：

取得建筑工程竣工验收备案表

开发商必须取得《建筑工程竣工备案表》才能交房，这是国家的强制性要求。《建筑工程竣工备案表》是房屋已经通过验收和验收合格的标志。

如果工程还没有通过验收或者验收不合格，毫无疑问不能交付使用。这时买房者即使拿到了钥匙，入住后也无法办理“三证”，无法进行抵押、转让。如果房屋质量有问题、配套设施不到位，就更无法得到现有法律的支持。

也就是说，如果开发商无法提供《建筑工程竣工备案表》，无论商品房买卖合同上是如何约定的，买房者都应当拒绝收房，并且要求开发商承担逾期交房的违约责任。

如果商品房买卖合同上约定的交付期限已到，买房者又急等着入住，这时候买房者应当在办理收房手续单上注明“因该房屋未经竣工验收，交付日期以该楼盘通过竣工验收日期为准”。

如果房屋已经部分通过竣工验收，买房者在收房时最好对照商品房买卖合同看看房屋的建筑质量、空间尺寸、室内设施、室外环境、公共设施质量等是否和合同相符，如果发现不符，应当以书面形式向开发商提出异议。如果是由于开发商对商品房或小区配套设施进行修复整改而导致逾期交房的，买房者可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。

取得商品房面积实测技术报告书

根据规定，开发商应当向买房者提供商品房面积实测技术报告书，包括以下内容：被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位的内容。

预售合同约定的其他交付条件

这主要是指商品房买卖合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套设施的交付承诺。

除此以外，开发商还应当向买房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这一点一般问题不大，开发商目前都能做到。

具备以上三个条件后，开发商应当提前7天书面通知买房者办理交房手续，包括具体时间、地点，以及应当携带的证件、文件、费用，同时向买房者提供上述相关文件。

收房时应该做什么

开发商如果符合交房条件，这时买房者应当做的事情主要有：

交接钥匙前要做的工作

买房者在接到开发商的入住通知后，应当按时前往收房，查看《竣工备案表》上有没有建设局同意备案的图章，然后对要接收的房屋进行实地验收。在交接钥匙之前，要做以下工作：

（1）检查入住的房屋是否自己所购买的房屋，如与商品房买卖合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，重新核对并进行更换。如果面积发生误差，在入住前就应当根据合同的约定向开发商提出自己的解决办法。

（2）按照商品房买卖合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应当在交接时要求开发商在交接清单上注明，并且要求书面确认具体更换和配齐的日期。

（3）对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应当注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

（4）检查房屋质量时如果发现结构问题，应当在入住前就向开发商提出；如果是非结构性问题，应当在和开发商交接时做好书面记录，要求开发商书面承诺在一定期限内进行维修。

检查房屋质量的主要内容包括：

①检查全部外饰面。包括阳台、雨罩的外饰面，都应当按照设计文件完成装修工程。

②检查公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘，插座，开关，灯具等）等，都应当按照设计文件完成全部装修，并且按照规定完成各种测试项目。

③检查各种管道。特别是应当进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收。

④检查屋面工程项目。应当进行蓄水、淋水试验。

⑤检查户门以内各房间。顶棚应当做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应当做到表面平整、压实，达到黏结牢固、无裂缝。

⑥检查墙面。主要是从侧面看墙面抹灰印迹是否均匀，如果有较大或较粗的颗粒，说明墙面处理得不好。

⑦检查墙角。墙体转角线以直角为好，用三角尺测量墙角的准确度和均匀度，以均匀度高为佳。墙面与地面交界处应有踢角线，起高度以12～15厘米为宜，色彩最好与地面相同。

⑧检查地面质量。倒些水在地上，看看地面是否平整。没有经过装修的地面，以地面平整、起伏较小为好。厨房、厕所的地面主要是检查防漏性能，可以在倒水后到楼下去看一看是否漏水。防漏是基本质量要求。

⑨检查防水地面。对于有防水要求的地面，应当严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

⑩检查地漏与泛水。坡度应当符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

检查房屋隔音。到隔壁关上房门后听声音，声音越小越好。

检查房间设备。主要是看水管是否畅通，管道是否生锈，各部件是否接通，灯头、插座是否通电。

明确房屋的保管责任

买房者首先要明确，如果是由于自己的原因没有按时收房，是不需要像开发商那样承担由于没有按时交房的赔偿责任的。

除此以外还应当明白，商品房买卖合同中之所以约定由于买房者的原因影响收房的处理方法，目的是要约定在这种情况下房屋的保管责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

从中可以看出，只有买房者“无正当理由拒绝接收的”，房屋毁损、灭失的风险才应当由买房者承担，买房者关键是要有“正当理由”。如果开发商不肯交房，即使是因为买房者逾期付款所造成的，房屋毁损、灭失的风险也仍然要由开发商承担。开发商有责任继续保护房屋完好无损，直到交给买房者为止。

有些开发商在商品房买卖合同上约定，买房者多长时间不收房，开发商就可以自行将房屋进行处理，这是对买房者权利的一种严重侵犯。

不符合收房条件怎么办

当遇到不符合收房条件时，大多数买房者都会天真地认为，既然是开发商违约了，就会理所当然地进行赔偿或解除合同，于是无所作为，根本不采取任何行动。

事实证明，如果买房者不提出、不主张自己的观点，甚至先住进房子再说，就等于放弃了自己的权利，默认了开发商的违约行为。

专家指出，当不符合收房条件时，买房者应当根据不同情况采取措施，要么撤销原来的商品房买卖合同，要么向开发商索取经济赔偿。

撤销合同

《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”

在司法实践中，通常会认定买房者收房就表明买房者以自己的实际行动已经放弃了合同的撤销权。所以，买房者如果要撤销合同，就应当及时向开发商提出，更不能先住进房子再说。

《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人延迟交付房屋，“经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

通俗地说，开发商延迟交房的时间如果达到商品房买卖合同中的约定条件，买房者就具备了法律规定的解约权。这时候买房者如果要撤销合同，完全合理合法。如果又经过了“一年”时间，买房者仍然没有提出撤销合同的要求，法院就不再支持你的这项权利啦！

如果在买房者享有解约权之日起的一年内，开发商已催告买房者行使解约权，可是买房者在收到催告之次日起3个月内没有行使解约权，过后再向法院提出诉讼请求，同样不会得到法律的支持。

进行索赔

买房者当遇到下列情况时，应当向开发商提出索赔，并解除合同：

（1）开发商将出售给自己的房屋又重新抵押给第三人。

（2）开发商将出售给自己的房屋又重新出卖给第三人。

（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供的是虚假的商品房预售许可证。

（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。

（6）房屋主体结构不合格或存在严重质量问题。

（7）面积误差比绝对值超过3％。

（8）由于开发商的原因，超过一年时间还没有办理房产证的。

要注意的是，买房者向开发商提出的经济赔偿，需要由买房者主动提出。如果开发商不答应，买房者应当在有效时间内提起诉讼。这个有效时间，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”为此，买房者在收房时如果有问题，一定要书面提出，并且注意保全证据，以便通过法律途径维护自己的正当权益。

收房时应交哪些费用

买房者在收房时需要交费，但大多数人不知道究竟要交些什么费用。更由于买房者的弱势地位，许多开发商或物业公司对买房者以不交费用就不给钥匙相要挟。这里就这个问题进行说明。

应当正常交纳的费用

买房者收房的唯一依据，是按照商品房买卖合同和补充协议的约定，交齐收房时应当交纳的买房款。达到这一条件，开发商就应当将钥匙交给买房者。

只有买房者和开发商在签订商品房买卖合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）有承诺，才应当交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。

双方商定交纳的费用

应当明确，物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的两回事。物业管理公司根本没有利用开发商委托其代为交房之便，以不接受物业管理公司单方面增加的条件不给买房者钥匙为要挟的权利！

如果发现这种情形，买房者应当理直气壮地找开发商进行交涉，书面提醒开发商，物业管理公司的这种做法，有可能造成开发商承担延期交房的违约责任，要求开发商直接履行商品房买卖合同。

另外，如果在商品房买卖合同中已经明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而没有明示在收房时需要另外收取费用的，收房时就不应当交纳各种名义的初装费、开通费。虽然宽带和有线电视的服务商确实要收取入网费和初装费，但这并不等于说这笔费用就一定要由买房者承担。

如果在商品房买卖合同中没有承诺提供宽带或有线电视等项目，那么这些项目的入网费或初装费，就应当与买房者协商收取，而不是强行收取。因为有些买房者是不需要使用这些服务的。

公共维修基金，代收的契税、按约定收取的产权代办费。公共维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程，即除了日常运行维护养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。

需要提请注意的是，开发商虽然可以代收公共维修基金，可是却无权把交纳公共维修基金和契税作为入住领钥匙的前提条件，无论商品房买卖合同上对此是否有约定。买房者因此拒绝收房，责任在开发商。

有意思的是，一些买房者由于对公共维修基金和代收契税的相关政策不了解，或者对收房质量和过程不满意，或者对把这笔钱交给开发商和物业管理公司不放心，或者根本没有理由就是恶意不交，坚持不交公共维修基金和代收契税的也并非没有。根据规定，这两项费用不交就不能办理房产证。

水、电、燃气、暖气收费。物业公司可以代收水、电、燃气、暖气费、有线电视开通费等，视具体情况而定。但应当注意的是，这些代收费用标准并不因为住宅档次的高低而存在区别。

有些物业管理公司会误导买房者“高档住宅、公寓的收费标准高”，其实并没有这回事。相关文件中的“公寓”是指饭店里的出租公寓，而不是居民住宅；“高档住宅”可以自行约定收费标准，只是指物业服务费用收费标准的高低，而不包括代收费用。事实上，谁家的水、电、煤气用的还不都是一样的?

装修押金。如果物业管理公司要收取装修押金，买房者应当按照《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。

法律对此没有具体规定，完全属于双方协商的范围。

供暖费。物业管理公司代收的取暖费，买房者不一定非得在收房时交纳，只要在供暖开始以前交就行，而且要拒绝交纳自己入住以前的供暖费。

应当拒绝交纳的费用

按照目前规定，物业管理公司不可以一次性收取一年以上的费用，至于说按月、按季，还是按年缴纳物业服务费，可以和物业公司约定。物业管理公司如果要收取物业服务费押金，则根本没有依据，应当拒绝。

测绘费。房产证上有一张房屋平面图，有的开发商向买房者提出，根据这张图上所标明的建筑面积，需要向买房者收取每平方米0.3元的测绘费。根据国家规定，测量收费的原则是“谁委托、谁付费”，所以这笔费用应当由开发商承担。如果开发商说政策有变化，你可以叫它出示相关依据。

大（中）修费。按理说，买房者交了公共维修基金后就不应该再交大（中）修费了。可是许多物业公司仍然在误导买房者交大（中）修费，进行重复收费。例如，本该由业主委托物业公司对房屋自用部位进行中修的，没有业主委托，它们也照样收取大（中）修费用。

收房时因为不交“杂费”而拿不到钥匙的情形是很多的。为了避免这种情形，买房者在签订商品房买卖合同时就应当写明，“除买房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其他理由拒绝将买房人所买房屋的钥匙直接交给买房人，逾期交付的责任完全由房地产商承担”。这句话虽然看上去多此一举，但针对目前开发商在交房时因为买房者拒绝交纳商品房买卖合同约定以外的各种费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。

收房时的注意事项

除了上面所述，买房者在收房时对房屋的保修期和永久性用电这两个问题也要引起注意，这是许多人容易忽视的地方。

注意房屋保修期

一般买房者都知道，新房的保修期是从“交付之日算起”。这种解答虽然也对，但不够准确、全面。说对，是因为国家建设部《商品房销售管理办法》第33条明确规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确、全面，是因为这里没有具体讲保修期长短，而是需要由当事人在合同中约定。

买房者应当注意，《商品房销售管理办法》第33条后面有这样一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”

这就是说，虽然开发商对买房者负有保修责任，但实际真正承担保修责任的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对开发商承诺的时间为基础的。

根据国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。

由此可见，准确的说法是“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。

买房者收房时如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定，可以向开发商提出，如果开发商拒绝，不需要和开发商多啰唆，可以直接向建设局进行投诉。如果要向法院起诉，也无需开发商提供不交钥匙的书面证明，但要保存好开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为起诉证据。

把永久用电作为收房条件

永久用电是与临时拉电相对而言的。一般来说，开发商在交房时都会完成永久用电工程，但也不绝对。

例如，有些开发商不愿意出巨资，或者没有这笔钱，需要在楼盘销售后用买房者支付的房款去交纳巨额供电增容费和工程费，从而办理永久用电工程。这样，小区用的就一直是施工用电。一旦楼盘销售不理想，开发商不再垫付或垫付不起市政用电和工业用电之间的差价，就会导致整个小区被供电公司停电，业主被陷入无休止的停电烦恼之中。

由于永久用电并不是收房的法定必备条件，缺乏应有监管，容易被买房者所忽视，所以作为买房者来说，这方面尤其要引起重视，要把拥有永久用电作为收房条件。

因为单从临时用电的性质来说，它属于工业用电，不但电费要贵10％以上，而且电压不稳，很容易烧毁电器。如果遇到供电紧张，首先拉闸的就是工业用电，安全用电无法得到保证。而永久用电则是双路供电的市政电，没有这些后顾之忧，费用也低。

判别是否拥有永久用电的具体途径有三条：

（1）到所在地区的供电公司营业部门和技术部门进行查询。

（2）在收房签署收房合同时看清楚电费是交给供电公司还是物业管理公司。

（3）查看电表箱里的电表表盘下是否有供电部门的专用条码，如“02N ××××（单相电表）”、“02D××××（三相电表）”等。

关注住宅配电标准

除了上述问题以外，对于全装修住宅来说，还有一个很容易忽视的住宅配电标准问题要引起注意。

1999年6月1日，国家建设部颁发了新的国家“住宅配电”标准，这是收房时要查看的最低标准。主要内容是：

（1）电表与用电负荷：一般两居室住宅的设计用电负荷最小为4.0kW，电表规格为10（40）A。

（2）住宅供电系统的设计，应当符合下列基本安全要求：

电气线路应当采用符合安全和防火要求的敷设方法配线，导线应当采用铜线；每套住宅进户线截面不应小于10平方毫米；

每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应当分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；

除空调电源插座外，其他电源插座电路应当设置漏电保护装置；

每套住宅应当设总的断路器；

卫生间应当作局部等电位联结。

（3）电源插座的数量和内容，不应少于下面的规定：

卧室和厅各应当至少有一个单相三线和一个单相二线的组合插座一组；

厨房和卫生间各应当至少有防溅水型一个单相三线和一个单相二线组合插座一组；

洗衣机、冰箱、排气机械及空调器，都应当配置专用单相三线插座各一个。

小户型收房最容易产生纠纷

小户型是目前房地产市场上的一种新产品。由于买房者对小户型全装修住宅的定位理解不够，开发商在广告宣传中多有夸张，诱使买房者对小户型的期待值太高。尤其是超小户型的一些先天性缺陷如住宅功能不完善、居住密度太大、面积太小、单价太高等，都会使买房者在收房时产生巨大的心理落差，从而使纠纷不断。

出现这样的问题，作为买房者来说，除了要对小户型有一个正确的心理准备以外，主要是看所收房屋是否和所看到的样板间相同，为此，平时就要注意收集证据，做个有心人。

别忘签订业主临时公约

根据2003年国务院出台的《物业管理条例》第22条和第23条规定：开发商应当在销售物业之前就制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。《物业管理条例》还明确规定：买房者在与开发商签订商品房买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

2004年9月6日，国家建设部出台了《物业管理条例》的配套性文件《业主临时公约》（示范文本）。

可以说，买房者在收房时所遇到的许多困惑和问题，都与缺乏《业主临时公约》有关。如果有了这份公约，就会对买房者和开发商、物业管理公司三方产生相应制约，一些由于理解角度不同而产生的问题如收费标准、收费项目、前期物业管理收费等问题也会迎刃而解，因为其中都有详细规定。