退房时的注意事项

15　退　房

什么情况下可以退房

什么情况下不能退房

商品房买卖合同对退房的规定

如何办理退房手续

退房时的注意事项

买房难，退房更难。因为退房就意味着开发商、售楼小姐要把已经落入自己口袋甚至已经派了用场的钱再吐出来，难度可想而知。可是，买房者对退房的态度比买房更坚决，否则就不会打官司了。

就像正准备领结婚证的一对男女，突然发现对方有许多令人难以接受的缺点，如房子质量出了问题、面积突然“胖”了许多、开发商延迟交房甚至造了多年还是难产、房子已经入住几年了房产证依然办不下来、偶然在房管局发现自己的房子被重复抵押等。

不过，这些理由看起来冠冕堂皇，但最终能否顺利退房却是个谜。

什么情况下可以退房

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有以下四种情况开发商构成了欺诈，买房者才可以退房：一房两卖；设定抵押不予告知；房屋属于拆迁安置房未予告知；不具备销售（预售）许可证。

一般来说，买房者如果属于以下十种情况，可以主张退房：

开发商延迟交付房屋

这是一种常见现象，也是买房者提出退房的最常见理由。

一般来说，如果超过了买房者与开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期后3个月，还没有接到收房通知，买房者就可以要求开发商退房，同时要求双倍返还定金或按照银行贷款利率支付房款利息。

开发商证件不全导致合同无效

开发商证件不全（如没有取得商品房预售许可证，或者二期售房使用的仍然是一期的商品房预售许可证），就表明这种销售行为属于违规操作。由此造成商品房买卖合同无效，购买者当然有理由要求开发商退房。

开发商擅自变更设计

开发商与买房者签订商品房买卖合同后，如果要变更设计如结构型式、户型、朝向、面积、结构尺寸、增加（或减少）一个卫生间等，首先必须经过买房者同意，否则就构成了单方面违约。在开发商擅自变更设计的情况下，买房者有权要求退房。

因为开发商的原因无法取得住房贷款

现在绝大多数买房者都要通过银行按揭支付房款。由于个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款都是在签订商品房买卖合同后办理的，如果因为开发商的原因无法取得个人住房贷款，或者签订合同时对付款方式、合同中的相关条款无法达成一致意见，买房者就可以提出退房要求。

因为开发商的原因领不到房产证

由于开发商拖欠政府土地出让金等原因，买房者在规定的时间内有可能无法顺利领到房产证。买房者在签订商品房买卖合同时应当约定，如果因为开发商的原因在多少期限内领不到房产证，就可以提出退房要求。

房屋面积误差超过3％

根据现行法律规定，房屋面积误差在3％以内的，如果买房者提出退房要求，法院不予支持；如果面积误差绝对值超过3％，买房者要求退房并要求退赔利息损失的，法院一般都会支持。

房屋质量不合格

房屋质量不合格，当然可以退房，但这种情况很少。因为如果质量不合格，开发商就很难拿到《建筑工程竣工备案表》；能够拿到备案表，房屋质量一般都有基本保障。最可能的情形是，在房屋使用几年后出现了房屋主体结构质量经过检验确属不合格，但这种情况同样很罕见。

房屋无法正常使用

这主要是指因为房屋质量有问题，严重影响到买房者的正常居住使用，买房者提出退房的，法院一般都会予以支持。最常见的类型是，室内空气污染严重、噪音太大，严重影响人的身体健康。

开发商把房屋抵押、出卖给第三人

开发商与买房者签订商品房买卖合同后，擅自把房屋抵押、出卖给第三人，这时候买房者就可以提出退房要求，并且要求开发商双倍返还买房款。

开发商欺诈、胁迫或乘人之危

这主要是指开发商采用欺诈、胁迫、乘人之危的方式与买房者签订商品房买卖合同。在这种情况下，由于签订合同时违背了买房者的真实意愿，所以买房者首先应当要求人民法院或仲裁机构变更、撤销商品房买卖合同。合同撤销了，买房者当然就可以向开发商提出退房要求。

什么情况下不能退房

众所周知，商品房买卖合同一旦签订，买卖行为即告成立，合同就要开始履行了。所以，如果买房者想随意退房是不行的，因为随意退房构成了买房者的违约行为，应当承担比较重的违约责任。

法律总的来说不支持退房

在我国每年上万起退房案件中，买房者很少有胜诉的。像改变了原有设计、加高了楼层；改变了设计规划、原来完整的小区中出现了公路；绿地变成了停车场、房屋前面的景观变成了冷却塔等，法院一般都不会支持退房，更不会认定这是开发商欺诈。

如果买房者一定要打官司，总房款2％～3％的诉讼费，以及比诉讼费更高的律师费，几万元钱扔下去，诉讼成本不可谓不高，但买房者胜诉的可能性微乎其微，即使买房者集体打官司也是如此。

究其原因，这些退房原因在买房者看来是“重大问题”，可是在法律看来却是“小菜一碟”。

除此以外，还因为房地产是一种特殊商品，价值大、社会影响也大，同批产品的可比性强——如果某个小区的一间房屋出了问题，开发商官司打输了，有可能涉及一半以上的房子都存在同样问题，从而引发大规模退房。而这是政府部门不愿意看到的。

政府是各方利益的代表者。它既要考虑买房者利益，也要考虑开发商、银行等部门的利益。如果出现大规模退房，开发商固然会受到致命打击，但首当其冲的可能并不是开发商，而是金融部门。因为开发商有超过一半的资金是银行贷款，而银行的根基是绝对不能动摇的。

退房不容易成功，买房者是不是就只能自认倒霉了呢?当然不是，因为除了退房以外，买房者还可以选择其他维权途径。

谨防合同约定阉割了退房权

从我国目前的法律规定与法院审判实践看，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种，但买房者与开发商产生纠纷多是由于对法定条件理解不同而造成的。

买房者在与开发商签订商品房买卖合同时，由于搞不清那么多条款的真正含义，往往是开发商增添多少条补充协议，买房者统统签下。在这种情况下，很容易莫名其妙地就丧失了自己的退房权。

例如，某买房者于2002年1月26日全额付款购买一套住宅，商品房买卖合同约定2002年12月25日收房。临近收房日期时，开发商通知2003年1月25日才可以收房；到了那一天，开发商又书面通知说，由于临近春节、民工们难以安心工作等原因，为了保证工程质量，交房日期延长到3月22 日；3月17日，又接到开发商通知，把交房日期延长到4月25日前；到了那一天，开发商干脆不通知了，最后于7月11日才发出收房通知。

由于开发商三番五次地推迟交房时间，买房者根据商品房买卖合同中“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的规定，于5月15日书面通知开发商提出退房要求，并于22日与开发商签订了书面的“退房款协议”，但此后一直未能成功退房。

开发商认为，原退房协议不能成立，理由是根据商品房买卖合同中所签订的补充协议，“买受人在行使主契约第九条所规定的解约权时应于约定期限届满之日第二日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间内发出书面通知，则视为买受人同意继续履行契约并等待最终交付房屋”。

按照这条规定，买房者应当在双方原来约定的交房时间即2002年12月25日起之后的90天期限届满之日起的15天内（即4月10日前）发出退房书面通知，现在已经超过了这个日期，所以买房者无法行使主合同中的解约权。

买房者在这里是否超越了解约期，见仁见智，但有了这条补充协议，对买房者最终退房无疑构成了很大障碍。

商品房买卖合同对退房的规定

买房者能否退房，主要看他是否拥有法定退房权或约定退房权。

法定退房权

所谓法定退房权，是指在商品房买卖合同签订后，根据《合同法》等法律法规的规定，买房者所享有的法定条件下的退房权利。

根据规定，目前买房者的法定退房权主要有以下六种：

（1）商品房买卖合同无效。

（2）商品房买卖合同被依法撤销。

（3）套型误差。

（4）面积误差。

（5）规划设计变更。

（6）房屋主体结构质量不合格。

约定退房权

所谓约定退房权，是指买房者和开发商在商品房买卖合同中约定买房者在什么情况下享有退房的权利。在买房者退房难于上青天的背景下，恰当签订商品房买卖合同，通过商品房买卖合同主张自己的退房权利，对买房者来说很重要，也很必要。

例如，商品房买卖合同示范文本第5条规定，开发商交付使用的房屋，套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定处理办法的，首先应当按照约定的处理办法进行处理；合同如果没有约定，或者约定不明确的，这时候的处理原则是：“（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”也就是说，如果面积误差比绝对值超过3％，商品房买卖合同中又没有作出附加协议，买房者有权要求退房，法律会予以支持。相反，对于商品房买卖合同中没有明确约定的条款，买房者就不具备约定退房权。如果这时候要根据商品房买卖合同打官司，就无法得到法院支持。

再如，某买房者特别向往阳光生活，选购了一套带有花园的期房。在工程施工过程中，这位买房者多次带朋友去实地察看，憧憬着三五知己好友坐在小花园里，沐浴在冬日暖洋洋的阳光下看书、打牌、品茗、聊天的情景。可是当他收房时才发现，由于楼间距太小，房屋的朝向也不十分理想，小花园里根本照不进一点阳光，为此他提出退房要求，开发商不同意。因为他不具备约定退房权。如果当初在签订合同时，他把这一条写进商品房买卖合同，就具备了约定退房权，这时候打官司就稳操胜券了。

如何办理退房手续

买房者在征得开发商同意后，所要办理的退房手续，如果不涉及个人住房贷款就相对简单；如果涉及个人住房贷款，过程就比较复杂。这里以后一种情况为例，对退房手续作一说明。

首先，买房者用挂号信、传真、电话向开发商提出退房要求。

其次，督促开发商在你提出退房要求后的15天内，负责办理买房者与贷款银行解除或终止合同的全部手续。

再次，督促开发商将全部买房款返还给买房者，并办理停止向公积金管理中心或贷款银行的还款手续。

最后，在解除个人住房贷款合同后，办理保险退保等手续。

解除合同

开发商同意退房后，买房者要解除的合同有两个：一是双方签订的商品房买卖合同，二是买房者与银行签订的借款合同。

解除合同的先后顺序

解除合同的顺序是，首先解除商品房买卖合同，然后解除借款合同，因为借款合同的关系是依附于商品房买卖合同的。

购销合同的解除，意味着买房者和开发商双方财产的返回和权利的恢复，也就是说，这时候双方需要回到原来签订商品房买卖合同前的状态。

如果买房者已经入住，就需要把已经占有的住宅交还给开发商；如果买房者还没有入住，这时候应当放弃占有即将入住的住宅。

这时候的开发商也不能继续要求买房者支付房款了，相反，还要把已经收取的房款退还给买房者。

这个过程不需要其他人协助，双方可以自行处理。

借款合同的解除，意味着买房者需要向贷款银行一次性归还借款，从此以后再也不用支付任何本金和利息了，无须承担任何还款义务。

由于当初办理个人住房贷款时，开发商是担保方，所以在解除借款合同时，买房者同样需要在开发商的协助下进行。

因为当初买房者向银行借款时并没有得到现金，现金是交给开发商的；现在要向银行还款，同样需要从开发商那里归还银行那部分曾经占有的借款，从而实现归还欠款的目的。当银行收到从开发商那里以买房者名义归还的欠款后，才能认为买房者已经履行了全部还款义务，借款合同才能真正解除。

买房者的风险防范

最常见的退房程序是：买房者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

在这个过程中，由于解除买卖合同和解除借款合同不是同时进行的，所以买房者存在着一定风险——如果买房者与开发商已经解除了合同，可是却拿不到开发商的退房款，就会“赔了夫人又折兵”：房子没有了，可是银行贷款仍然要还！说得更巧一点，如果这时候开发商宣布破产，那么不但原来属于你的房子因为没有取得产权证可能会被当做破产财产被拍卖，而且连你的买房首付款都可能无法追回！

为了防范这种风险，买房者在与开发商解除合同前，双方首先要签订一个关于解除商品房买卖合同的补充协议——只有开发商归还了银行贷款和买房者的首付款，并且协助买房者办理有关退房的各种相关手续后，原来的商品房买卖合同才能解除。

退房时的注意事项

由于影响退房的因素多种多样，所以作为买房者来说，有许多问题需要仔细斟酌。但不管如何，以下几点是买房者在退房时应该注意的。

另外，由于退房的过程很复杂、很艰难，买房者未必有这个精力和时间，所以业内人士认为，这时候买房者可以采取其他办法来处理。例如找一家房屋中介公司，谈一个双方比较满意的价格，委托中介公司代理自己处理所有事务，这也是一种比较简便可行的办法。

退房时能退多少钱

根据《合同法》的相关规定，退房时如果违约金不足以弥补全部实际损失的，差额部分仍然要由开发商继续赔偿；如果违约金高于实际损失的，开发商应当直接按违约金赔偿。

也就是说，如果是由于开发商违约的原因导致退房的，买房者除了退回全部买房款和利息以外，还应当获得违约金赔偿。如果违约金部分不足以弥补你的损失包括首付款及其利息损失、按揭贷款及其利息损失、登记费、在外租房过渡的房租损失、家庭装修损失、保险费损失、印花税损失、交易手续费、测绘费、中介服务费、律师费等，其差额部分应当继续由开发商进行赔偿。

如果是由于买房者违约的原因导致退房的，房屋已经经过装修，买房者已经在其中住了一段时间，这时候开发商不会赔偿你的装修费用，相反却还要向开发商赔偿房屋折旧费用。反过来，如果是由于开发商违约原因导致退房的，你可以不用赔偿房屋折旧费，并且还可以向开发商追加赔偿装修费用。

应当注意的是，无论买房者是否已经足额支付买房款，开发商支付违约金时的计算依据都应当按照全额房款（即包括买房者的首付款和从银行收到的按揭贷款）计算。

协商不成再诉讼

当买房者需要退房时，首先应当根据有关规定，看是否符合退房条件。如果符合退房条件，最好先与开发商进行协商，如果协商不成再向法院提起诉讼。

这样做的好处是，首先是双方不伤和气，协商总比打官司好；其次是可以省去一笔巨额费用，而且办事效率高；最后开发商为了息事宁人，协商时有可能得到较高的赔偿费用。

定金可以双倍退还

《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。

所以，由于开发商违约原因导致退房的，买房者既可以索赔违约金，也可以要求对方双倍退还定金，看哪一个金额大就选哪一个。

如果是由于买房者违约的原因导致退房的，不用说，开发商有权不退定金。

办理房产证前退房更省事

虽然买房者办理了房产证，理论上也不影响行使退房权利，可毕竟办理了房产证后退房的手续要麻烦得多。所以，如果可能，最好在房产证办理之前办理退房手续，这样会简单得多。

要考虑到房价上扬后的潜在损失

由于这几年房价不断上扬，所以一些原本不同意退房的开发商也忽然变得态度“和缓”起来，甚至有恃无恐。这时候，作为需要退房的买房者来说，也确实应当考虑到房价上扬后自己退房所要承担的潜在损失，以免引起家庭矛盾。

考虑房价上扬后的潜在损失，包括两层含义：

（1）指由于房价上扬，买房者如果按原价退房，经济上不一定合算，所以如果不是根本问题，可以不采取退房而是其他如维修、赔偿等方式来处理。

（2）在为了退房与开发商交涉或打官司的时候，除了要求开发商返回买房款以外，还应当要求对方承担因为房价上涨而使自己造成的经济损失。只有这样，才能达到制约开发商的目的，而不让开发商因为退房而占了便宜。