买房为什么要有土地证

17　土地证

买房为什么要有土地证

为什么有人不领土地证

商品房买卖合同对土地证的规定

怎样办理土地证

城镇居民不能购置宅基地

土地证，全称为国有土地使用权证，它是买房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证，作用是为了保护权利人的合法权益。

买房者购买商品房，目的都是奔着产权去的，否则你又何必买房而不是租房呢?这里的产权包括两种：房屋产权和土地产权。

根据相关政策，我国从2001年开始，房屋租赁、买卖、抵押时不但要出示房产证，同时还要出示国有土地使用证，两者缺一不可。

由于我国土地所有权除集体所有外，都是国家享有所有权，所以买房者只有土地使用权，并且还是附年限的。

从理论上讲，70年土地使用期限届满后，国家有权收回土地使用权。考虑到在这土地上的房屋产权没有期限，所以这时国家会给予业主一定的经济补偿。除此以外，国家也可以向业主再次征收土地使用费，重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，延长土地使用年限。

总之，土地证是有价的，它和房产证一样重要。

买房为什么要有土地证

买房为什么要有土地证?道理浅显明白：如果没有土地证而只有房产证，房屋就是空中楼阁，业主就只能拥有大门内的所有权；在房屋租赁、买卖、抵押时，就无法实现业主的愿望。

土地使用权是有价的

根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算的，一次出让的最长期限为70年。而实际情形是，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1～3年。这就是说，当买房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限已经缩短了几年，根本不可能达70年之久。如果开发商由于资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办齐等因素困扰，开发销售周期延长，土地使用年限的缩水率就更大。

遗憾的是，买房者普遍对这一点没有引起足够重视。对由于土地使用年限缩水而造成自己的权益受损无动于衷。更没有听说过，有哪位买房者因为土地使用年限缩短而对开发商提起诉讼的。事实上，由于目前我国房地产制度中对此没有相应规定，这种损失对于买房者来说属于一种隐性损失，很难得到赔偿。

房屋的土地证价值与房屋的使用年限是同比例的。房屋的剩余使用年限越长，土地证使用价值就越高。在我国，商品房的土地使用年限是70年，可是买房者不难发现，市场上的房价尤其是二手房房价似乎与房屋的新旧程度关系不大。但不容置疑的是，土地使用权到期后政府会要求重新办理使用权手续，即再次交纳土地出让金。

土地证上的土地使用面积和房产证上的建筑面积不一样是正常的，一般是房产证上的建筑面积更大。如果土地证上的面积更大时，遇到房屋拆迁，拆迁时会按照土地证面积计算补偿款，即：房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格。其中，区位补偿价格=区位补偿单价×土地使用面积。

临时土地证的概念及风险

所谓临时土地证，是指政府允许开发商先支付40％的土地出让金，以取得临时土地使用证，然后在限定的范围内销售一部分房屋后，以回款继续支付余下的土地出让金的做法。

这种做法的初衷是好的，有利于缓解开发商的资金压力，可是却经常被一些开发商利用：它们不但超出销售范围销售房产，而且日后又不交齐土地出让金，从而使买房者无法拿到房产证。

为了消除这种现象，目前各地纷纷取消或正在取消这一做法，停发临时土地证，而改为房地产开发原则上以单幢建筑为单位，交清土地出让金的可以申请核发该幢楼相应分摊用地的国有土地使用证；按照成片小区和多幢楼签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合同定金、按照单栋楼计算的土地出让金及相关税费后，可以申请核发已经交清地价款的有关整栋楼相应分摊用地的国有土地使用证，并且凭该证申请核发该栋楼的商品房销售许可证。

为什么有人不领土地证

目前，不领土地证的买房者比例不小，究其原因不外乎三类：一是对土地证的重要作用不了解、对领证不重视；二是由于领证手续烦琐，业主“知难而退”；三是由于某种原因领不到土地证。

对领证不重视

按照我国法律规定，开发商有“协助”买房者办理土地证的义务，没有规定一定要“主动”为买房者办理土地证。办理土地证，主要应当依靠买房者的主动性和自觉性。如果买房者不积极、不主动，实际上就是对自身权益的不重视。

为了解决这个问题，目前全国各地都在纷纷实行两证合一的办法，即将国有土地使用权、房屋所有权及房地产他项权合并在房地产权证上记载，这是对原有发证制度的一项重大改革，也是对原来那些不重视领取土地证的业主的一种“提醒”。因为房产证和土地证统称为产权证，完全有条件合二为一记载。

领证手续烦琐

在过去，买房者购买商品房后在办理土地证时会感到手续十分烦琐。许多人不领土地证，就是因为这个原因而吓退的。

例如，办证时要填写许多表格，许多人对表格上的“权属性质”、“使用权类型”、“地号”、“分摊面积”等专业术语横竖搞不清。有时因为表格填写失误要往返好几次，或因为无法提供开发商的大证复印件而跑空腿。

旧的办证程序通常是，首先在用地单位或开发商办理相关用地手续后，为整宗地办理土地证（俗称“大证”或“母证”），无论多大规模只核发一本土地使用证。然后待用地单位或开发商建成房屋对外销售后，再对大证进行分割，办理每套商品房的土地证（俗称“小证”或“子证”），同时在开发商的大证上核减相应分摊土地面积。

由于一个房地产项目土地面积可能有几百亩、上千亩，商品房也是成百上千套。而在房屋销售时要一套套地卖，每销售一套就要进行一次面积分摊，办理一本小证，同时要求提交大证的复印件，土地部门要按程序重复进行审核。一个楼盘除了面积和买房者不同以外，其余内容基本相同，造成重复劳动。所以，现在各地都在对发放土地证进行改革。

改革后的发放办法称为土地分割登记办法，全称是国有土地使用权分割转让证明，其程序是：开发商依法取得土地，在完成房地产项目开发后（竣工验收后就行，不必等到交易完成），就可以先由土地管理部门以每套商品房为单位，按户（套）向开发商核发《国有土地使用权分割转让证明》。买房者从开发商手中领取《国有土地使用权分割转让证明》后，直接向土地管理部门申请办理土地证。

“办证”改成“换证”后，大大简化了办证过程，买房者领取土地证的效率大大提高了，有的只要5分钟就可以搞定。

领不到土地证

在我国，以下四类房屋无法取得合法土地证：

（1）20世纪90年代起国家明确规定，房地产开发企业要进行商品房开发，必须向国家交纳出让金取得土地使用权后才能进行。一些开发商受利益驱使，在集体土地上建造商品房出售。在集体土地上搞商品房开发是国家明令禁止的，不用交纳出让金，当然就不能取得土地使用权。

（2）一些开发商擅自改变土地用途，如在住宅用地上建造商业用房，从而导致买房者难以取得合法土地证。

（3）开发商与一些以行政划拨方式取得土地使用权的单位联手，以修建单位职工住房的名义，将房屋当做商品房出售给外单位的买房者。

（4）不具备房地产开发资格的开发商所进行的商品房开发、销售，买房者当然就无法办理土地证了。

商品房买卖合同对土地证的规定

商品房买卖合同示范文本中关于产权登记的约定，通常被理解为对房屋所有权的约定。在商品房买卖中，买房者往往处于弱势地位，签约时的许多要求会被开发商拒绝。所以，最理想的结果是在商品房买卖合同中添加办理土地使用证的条款，政府加大对开发商不履行法定义务的处罚力度。

如果是房产证和土地证两证合一，这种保护力度就更理想了。因为这样一来，就不由得你开发商不办理土地证了。

土地性质

根据我国有关土地法律法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件。

对于国有土地来说，取得的方式有两种：一是通过政府划拨方式取得；二是通过出让或转让方式依法取得。只有出让土地才可以依法转让，所以土地转让是建立在出让基础之上的。

简单地说，划拨的土地是无偿用地，出让或转让的土地是有偿用地。用于商品房开发的用地，必须是有偿用地。如果不是经过依法征用或依法转让，农村集体所有的土地就不能用于商品房开发。

所以，买房者在签订购销合同时，一定要看清土地使用权的取得应当是出让或转让，这才有可能取得土地证（可是，在出让和转让的土地上建造的商品房，并不保证将来一定就能取得土地证哦）。

出让与划拨方式

国务院1998年7月20日发布的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第12条明确规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”

这就是说，除了特例以外，开发商用于开发的国有土地使用权，原则上应当是通过出让方式（支付土地出让金）取得，否则，所开发的项目就属于违法项目。对于这样的违法项目，国家历来采用补交土地出让金的方式来加以纠正，而且所买房屋不允许办理房产证。所以，如果买房者买了这样的房屋将有可能麻烦不断。

采用划拨方式取得的土地使用权，在上面建造的房屋（如经济适用房）土地证只有“大证”，各家各户没有独立的“小证”。购买经济适用房的城镇居民，虽然不影响对房屋的合法权益，可是却无法办理土地证。如果将来该房屋要上市交易，作为买方需要按照成交价的10％补交土地出让金。

土地抵押

根据法律规定，开发商通过划拨方式取得的土地使用权，只有经过批准并且符合法定条件，才能允许设立抵押用于贷款。

如果开发商的开发用地设立了抵押，这表明在该土地使用权上已经有他项物权的存在，根据《担保法》等法律规定，该项目所开发的商品房作为建筑物也要一并抵押。

如果开发商到时候无法还清贷款，那么买房者就无法办理房产证；同时，债权人也有权要求拍卖抵押土地及房屋，并且对扣除土地出让金之外的拍卖所得款，享有优先受偿权。

如果这样，买房者就不仅仅是麻烦不断了，而且还可能血本无归。

用地性质

那么，买房者应怎样来鉴别开发商的用地性质呢?这关键是要重点审查以下文件：①《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；②《国有土地使用证》；③交纳地价款的有关凭证，明确占地位置、面积、土地用途（出让）、地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限、土地使用和规划条件。

特别要注意的是：①正式的《国有土地使用证》应当同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；②土地证上应当加盖“有偿土地使用证专用章”；③土地证不得擅自涂改；④土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；⑤注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。最后毫无疑问的是，以上文件都应当看原件而不是复印件。

买房时对办理土地证的考虑

还没有签订商品房买卖合同的买房者，应当在合同上对办理土地证进行明确约定，包括办理时间、违约责任；已经签订合同的买房者，要翻开合同看上面是否有关于办理土地证的约定，明确是开发商代办还是协助办理。

如果你购买的是集体土地上的商品房，就需要到规划部门去查阅房屋是否符合城市总体规划。如果符合规划，买房者可以要求开发商完善征用手续并交纳土地出让金，重新和开发商签订商品房买卖合同；如果不符合规划，房屋肯定要被拆除，为此造成的损失应当找开发商索赔。

如果你购买的是划拨土地上建造的商品房，那就一定要约定土地出让金究竟由谁交。

在签订商品房买卖合同时，买房者应该到土地局去了解土地抵押情况。如果土地被银行抵押还没有解押，买房时一定要慎重考虑，最好请教有关专家后再作是否购买的决定。

如果你是购买的二手房，而这些二手房只有房产证、没有土地证，这时候该怎么办?专家建议：一是取消购买念头；二是与售房者在协议中约定交付土地使用权证的期限，并且留下一定数量的保证金；三是与售房者约定，如果无法交付土地证怎么办。

怎样办理土地证

按照我国法律规定，土地出让年限为居住70年，工业、科教、体育、卫生50年，商业、旅游、娱乐40年。办理土地证的具体程序主要是：

开发商的办理程序

对于开发商来说，办理土地证的程序是：

首先，到规划局办理规划用地许可证，这时候需要提交下列材料：报规划部门申请书；可行性研究报告及发展改革委员会批复；建筑总平面图1 份；标明场地所在位置的地形图4份。

其次，到房管局审批，这时候需要提交下列材料：征地委托书（用地单位3份）；项目建议书﹑可行性研究报告及发展改革委员会批复；营业执照﹑批准证书﹑合同﹑章程及批复；总平面图；地形图；规划局用地许可证及附件；以上材料报政府部门的批复。

最后，领取土地使用证：与地方房管局或土地局签订土地使用权出让合同；向财政局缴纳出让金；土地使用权属登记；领取《中华人民共和国国有土地使用证》。

买房者的办理程序

目前，买房者办理土地证的手续已经相当简单。如果是办理房屋过户，手续时间需要5天；如果是购买商品房办理土地证，只需填一份申请表、拿着开发商土地大证的复印件及房产证就可以办下来。

土地证的办证费用为38元。其中，13元权属调查费、20元工本费以及替税务部门代征的5元印花税。

如果是已经推行土地登记分割办证的地区，买房者办理土地证只要资料齐全，可以做到立等可取。

城镇居民不能购置宅基地

所谓宅基地，是我国农村居民建造自有房屋的土地。它是一种对集体土地占有、使用的权利，在一定程度上带有福利和社会保障功能。

根据我国《土地管理法》规定，农村村民一户人家只能拥有一处宅基地，而且其面积不能超过省（市、区）规定的标准；农村村民如果出卖、出租住房后，就不能再申请宅基地。

国家国土资源部2004年234号文件规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地证。

这就是说，城镇居民不能购买农村的宅基地、不能购买农民住宅，国土资源管理部门不会给城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证，由此造成的后果应当由买房者承担。

指出这一点是很重要的。因为随着我国城市化进程不断加快，不少城市的郊区已经和市中心连成一片，城乡界限不再那么明确。许多开发商看中了这一点，纷纷在城市郊区违规建房；一些城镇居民由于搞不清政策界限，又贪图这样的房产价格便宜，于是纷纷购买，结果造成大量后遗症。

例如，某买房者为了贪图清静，花2万元钱在郊区一户农民手里买了几间农舍，并且已经搬进了新居，住了5年之久。随着房产价值的不断上涨，原业主开始后悔，认为自己当初卖亏了，于是以“城市居民无权购买农村房屋”为由起诉到法院。法院判决认为，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，农村住宅不得向城市居民出售，买房者为此也一直没有领到房产证和土地证（事实上也领不到），最终判决双方恢复原状——买房者搬出并返还房屋，农民原价返回买房款。很明显，吃亏的还是买房者。