二手房的性价比

18　二手房

为什么购买二手房

怎样购买二手房

二手房的性价比

二手房的投资价值

睁大眼睛看房龄

所谓二手房，是指在房地产二级市场上购买的自用房，包括商品房，私房，允许上市交易的二手房改房、经济适用房。

目前，二手房的交易量越来越大。这不但因为二手房的总价便宜（实际上，许多二手房的单价与新楼盘是相同的），还在于二手房的地段优越、环境成熟。尤其是许多家庭有孩子上学、有老人需要照顾、有中年人上班需要考虑是否便当等因素。当然，二手房的面积小、总价低，也是许多人想住在城里但经济条件又不能承担总房价太高的主要理由。

为什么购买二手房

高昂的房价令人望而却步。有些人推迟了买房时间，有些无法推迟买房时间的人尤其是即将结婚的年轻人，便把目光瞄准价格实惠的二手房。

据某著名房屋中介公司统计，在二手房的成交客户中，年龄在35岁以下的买房群体占总成交量的40％以上。

对此，业内人士认为，这些人大多事业刚刚起步，没有丰厚的积蓄，第一次买房面临的并不是改善居住条件而是要解决现实居住问题，不在乎房子有多大、多么华丽，实惠、便宜是最重要的。

价格便宜

二手房的价格优势是比较明显的。

某房屋中介公司的资料表明，相同地段的二手房，其成交价格与一手楼盘差距较大；更不用说二手房的总面积小，从而导致总房价低了。

尤其是其中二手房改房，最多的比新楼盘的价格要低30％～40％。这对于刚刚参加工作、积蓄还不多的年轻人来说尤其重要。

例如，一对原来准备结婚的买房者说，他们原来准备买一套100平方米的新房，可是房价怎么也要60多万元。如果办理住房贷款，每月要还贷3000多元，这对于刚刚参加工作的他们来说负担太重了。而便宜一些的房子，地理位置又不太理想。最终他们花费35万元买了一套面积为67平方米的二手房，地理环境十分理想。

位置优越

二手房的地理位置大多靠近市中心，而且处于较好地段。不是集中在各城区成熟的小区，就是在繁华商业区，拥有比较完善的小区配套设施，物业费低廉。优越的地理位置，使得购物、娱乐、子女入托入学、就医等都在小区的辐射范围内，特别容易满足年轻人的多方面需求。

功能齐全

早期建造的二手房，户型设计紧凑，厅、厨、卫面积较小，60平方米左右的建筑面积就能买到两居室、三居室，这在现在简直不可思议。

居室多了说明什么?说明留有的居住空间更富有扩张弹性。无论是与老年人一起住，还是将来有了小孩，都能拥有相对独立的空间。这就比新开盘的小户型更具有功能优势。

看得见摸得着

二手房都是现房，房屋的外观、结构、内部格局、各种设施一目了然，面积实实在在，物业管理等各种硬件看得见摸得着，不会发生期房面积不准的纠纷，也不必跟开发商钩心斗角、讨价还价。

投资门槛低

二手房的投资门槛低、市场换手率高、求租需求量大、产品成熟，一旦将来有机会置业升级或二次置业时，更容易出租或转卖出去。

怎样购买二手房

买房者如果准备购买二手房，首先应当确定自己所需要的二手房具备哪些基本条件，包括户型、结构、面积、大概位置、心理价位等方面，然后按照以下步骤进行物色。

购买二手房的程序

寻找房源。寻找房源的途径主要包括：①通过亲朋好友打听消息，缺点是信息面窄、时间长、成功率低；②通过报纸、网络上的售房广告寻找线索，缺点是很难得到真实信息；③自己刊登广告寻找线索，缺点是有可能长期招惹中介公司的信息骚扰；④通过房屋中介公司物色房源。

在这其中，第④种方法最理想。一方面，中介公司的信息面广；另一方面，如果不成功，中介公司是不会向你收取任何费用的。

现场看房。有了房源信息后，买房者应当在房地产专业人士的陪同下现场看房，目的是为了了解房屋的各种具体情况，以及是否与所介绍的情况相符。

其中，必不可少的是要察看房产证和土地证是否是当事人的、是不是属于允许上市交易范围。如果有疑虑，应当将证件通过房地产管理部门查验真伪。

谈判签约。在实地察看房屋、确认产权无误、能够交易的背景下，双方就可以直接或通过中介公司进行谈判了。如果意见统一，就可以签订二手房商品房买卖合同，详细约定有关条款。

缴费过户。签订了商品房买卖合同，付清房款后，双方就可以携带相关资料到当地房管部门办理交易手续，重新办理房产证和土地证。

如果买房者需要办理住房贷款，在办理过户手续前就必需办理银行贷款的相关手续。

二手房买卖合同应当包括的内容

购买二手房，同样要签订商品房买卖合同。根据我国《合同法》和业务实践，二手房买卖合同中至少应当包括以下内容：

当事人姓名、住所。包括当事人的具体情况、地址、联系办法等，谨防上当；是否属于共有财产?如果是，那么究竟是夫妻共同财产还是家庭共同财产?

标的。包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；房屋产权归属；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况如何；房屋相关文书资料的移交过程。

价款。包括总价款；付款方式；付款条件；如何申请个人住房贷款；定金；尾款等。

履行期限、地点、方式。包括交房时间；交房条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

违约责任。包括什么样的情形算违约；违约后如何承担责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

解决争议的方式。包括双方决定采用仲裁还是诉讼方式解决争议，如果选择仲裁方式，还应当按照我国《仲裁法》的规定写清各项条款。

合同生效条款。包括双方约定合同生效的时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后财产如何进行返还。

合同中止、终止或解除条款。包括双方约定的合同中止、终止或解除条件；上述情形中应当履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进行返还。

合同的变更与转让。包括双方约定的合同变更与转让的条件，或不能进行变更、转让的禁止条款。

附件。包括本合同有哪些附件；附件的效力等。

二手房抵押贷款手续

购买二手房同样可以申请个人住房贷款，这就是二手房抵押贷款。

二手房抵押贷款是指买房者以在房地产二级市场上交易的房屋作抵押，向银行申请贷款，用于支付买房款，然后由买房者分期向银行还本付息的贷款业务。

二手房抵押贷款的手续是：

（1）申请贷款购买的二手房，必须产权明晰，符合政府允许进入房地产二级市场流通的各项要求。

（2）选择贷款银行指定的、能够办理按揭贷款业务的房屋中介服务机构，在该代理机构完成房产价值评估，交纳房产评估费。

（3）根据房屋中介公司的要求，买卖双方提供有关资料。资料越全面，银行在放贷评审中的评分就越高，贷款金额、利率和时间就越有保证。

（4）去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师事务所把所有证明资料送银行进行审批，交纳房屋价值4‰的律师费。

（5）银行在15天内完成贷款审批工作，审批通过后发放贷款承诺书。

（6）买卖双方到房屋所在地的房地产交易管理部门办理产权过户手续。

（7）领到卖房契约后送交银行，银行划拨款项。

（8）到房管局办理房屋抵押、保险等手续，借款人按月还款付息。贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

二手房交易中的风险所在

一手房交易存在风险，二手房交易同样如此，只不过侧重点有所不同而已。二手房交易过程中存在的风险主要有以下几方面：

（1）假证欺诈风险。目前二手房交易很不规范，不法分子往往先通过租赁手段将二手房租到手，然后制作假的房产证冒充房主进行交易。一旦房款到手就销声匿迹，给真正的买卖双方带来很大麻烦。

（2）偷梁换柱风险。二手房交易中最危险的风险是，一些骗术“高明”的骗子，只要凭别人的一张身份证复印件就能查到这个人所拥有的所有房产信息。然后从中选择一套，去办理一张假的房产证和假身份证原件，找一个长得和身份证主人差不多的真人，去公证处办理委托公证，同意房屋中介公司全权处理“他”的房屋。这样，等交易完成了，房屋的主人还蒙在鼓里。

（3）无效交易风险。许多二手房的房产证上只有一个人名字，可却是共同财产。如果这些共同人中有人不同意，就很可能导致无效交易。

（4）产权过户风险。二手房的产权千差万别，包括二手商品房、房改房、二手经济适用房等。尤其是其中面广量大的房改房，产权情况最复杂，上市要求各不相同，而且还涉及拆迁、抵押、涉案、遗产等因素。交易双方包括中介公司只要有一方没搞清楚或故意隐瞒真实情况，产权过户就成问题。

（5）物业过户风险。二手房产权过户时，一定要关注原房主有关物业管理费、水电费、供暖费、电话费等是否交清。否则，一旦交易完成，对方就可能不认账，到头来你就得白白付出一笔费用甚至是巨额费用。

（6）房屋拆迁风险。很多买房者尤其是外地来的买房者，对当地的城市规划和拆迁情况不了解，如果碰到不负责任的中介公司，一旦买到即将拆迁的二手房，不但要贴了装修费，而且还要面临重新搬家的风险。

（7）房屋中介风险。现在的房屋中介有许多是黑中介，即使手续合法的中介公司，也会昧着良心赚黑钱，使得买房者到头来钱房两空。

（8）使用权房风险。有许多二手房只有使用权、没有所有权，买房者买下这种二手房后无法办理过户，从而造成许多麻烦。

二手房的性价比

买房者喜欢二手房，主要原因之一是二手房的性价比更高；换句话说，买房者之所以要买二手房，就在于看中了它的性价比。

二手房的性价比优势

就二手房而言，二手房的性能主要体现在配套齐全、区域位置好；二手房的价格比新开盘的小户型肯定要低。虽然二手房尤其是早期建造的二手房，户型设计紧凑，厅、厨、卫面积较小，但功能齐全，更适合居家使用。

一般来说，性价比最高的二手房是其中成色较新的次新房。

各种二手房的优点比较

早期建造的经济适用房。早期建造的经济适用房，在户型、面积等方面都没有限制，尤其是120平方米的居多、建筑面积超过200平方米的也有不少。经过几年居住后，其社区物业已经逐渐成熟完善、道路交通状况也有大幅度改善，购买这样的二手房很不错。虽然价格会有所增长，可是与新开盘的经济适用房相比仍然有优势，更不用说没有期房风险。

早期建造的公寓。早期建造的公寓尤其是其中的高级公寓，进入二级市场后价格中的水分被充分挤压，物超所值的特点非常明显。不管是自住还是投资，都具有特有优势。

早期建造的别墅。早期建造的别墅一般处于城市郊区，随着城市交通体系的逐渐完善，以及越来越多的人有条件购置第二住所，这些环境幽静、远离都市喧嚣的别墅格外受人青睐。

早期建造的小户型。早期建造的小户型，最大的优点是价格便宜、居室设计合理、功能分区、配套设施齐全。与新造的小户型装修精良、概念新潮相比，用同样的价钱可以买到更大的面积，尤其具有投资价值。

性价比最优的二手房在这里

性价比最优的二手房是空置二手房，也叫“一级半房”。和古董差不多，二手房的价值关键要靠买房者去识别。如果买房者善于觅宝，这二手房的性价比就可能达到最高；如果买房者看走了眼，也可能会上当受骗。尤其是对于贪小便宜、抄捷径（不依法办理必要的法律手续）的买房者来说，尤其如此。

虽然目前二手房市场很红火，需求量和供应量都在增长，可是许多买房者还是感到“好房难找”。实际上，这与许多买房者不知道性价比最优的二手房在哪里有关。

专家指出，性价比最优的二手房主要体现在两方面：

（1）法院拍卖的房屋。法院拍卖的房屋，手续合法、价格合理，只是因为信息渠道不畅通，或者因为房屋的地理位置不十分理想，所以并不为人所知或不被人看好。由于通过法院拍卖的二手房成交量很少，所以在社会上并没有多大反响。实际上，通过法院拍卖的二手房性价比最高，值得打算购买二手房的买房者高度关注。

（2）开发商的尾盘。每家开发商总有一定数量的尾盘。由于这时候小区已经入住，无论是人文环境，还是发展商、物业管理的口碑都很容易打听到。所以，购买尾盘房屋可以更令人放心。唯一的缺点是，这时候可能已经没有了好户型和好楼层；或者相反，户型结构和楼层高低都非常理想，只是价格要高一些。不管怎样，只要善于讨价还价、充分比较，就很容易在尾盘中买到性价比高的房屋。

应当注意的是，购买尾盘在签订商品房买卖合同时要格外小心，尤其是要检查销售许可证或房产证，最重要的是搞清楚有没有被抵押出去。

二手房的投资价值

许多买房者购置二手房的主要目的是为了投资，或者转手倒卖，或者出租以赚取租金。如果是抱有这种目的，就可以通过以下各种手段盘活二手房资源。

二手房的理财方式

二手房的理财方式主要有两种形式：一是投资，二是盘活。

所谓投资，就是首先购买二手房，然后通过出租或转卖的方式获取经济利益。

所谓盘活，就是已经有一套住房的人，将多余的二手房卖旧买新、押旧买新、租旧养新、转按揭买新。在这两种方式中，比较复杂、也更有利可图的是盘活方式。

注重盘活二手房

卖旧买新。这是指用卖旧房的房款，来支付新房的部分房款以及装修费。这里的前提条件是，你必须能够承担新房与旧房之间的差价。如果你有多余的二手房，可以先把它卖掉，然后慢慢挑选新房；如果你只有一套二手房，同样可以通过中介公司把它卖掉，然后再租回自己的房屋，或者由房屋中介公司免费给你提供周转住房。

押旧买新。这是指如果你既不想卖掉手中的二手房，又没有足够的首付款购买新房，但具有较强的月供能力，这时候就可以通过房屋中介公司将二手房抵押给银行获得一笔短期贷款，然后用这笔贷款来支付新房首付款。当你住进新房后，只要偿还新房按揭贷款就可以了，而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款。

租旧养新。这是指如果你不想卖掉手中的二手房，有足够的首付款购买新房，但月供能力不足，这时候就可以购买新房，然后通过出租二手房，用每个月的房租偿还全部或部分新房的按揭贷款。

转按揭买新。这是指你目前居住的房屋本身就是按揭贷款购买的，而且贷款还没有还清，这时候仍然可以通过房屋中介公司办理转按揭买新的方式，盘活所居住的房屋用于发展投资。

二手房投资注意事项

房产证。购买二手房当然希望能拥有真实产权。所以，买房时一定要验明对方房产证的真实性、合法性、有效性。只有这样，交易成功后你才可以合理、合法地出租或出售房屋，办理个人住房抵押贷款，甚至将所购二手房重新进行抵押，滚动发展，形成良性投资循环。

面积和地理位置。二手房的面积大小是否合适、地理位置是否优越，是涉及将来投资效果的决定性因素。所以，买房者一定要对这两方面加以特别重视。面积不大的二手房，将来容易出租；交通方便的地段，房屋的升值空间就大。

房屋质量。二手房尤其是早期建造的二手房，多多少少存在着不同程度的隐患。所以，购买二手房除了要对房屋质量仔细检查以外，还有必要向物业管理部门进行咨询了解，因为有些问题光凭肉眼是看不出来的。

如果房屋出现结构性问题如倾斜、开裂等，这样的房屋最好不买，否则今后在出租、出售时会遇到麻烦。当然，一般的小问题则可以通过简单维修加以解决，甚至，这还可以作为你大胆砍价的理由呢。

设施设备。如果是居住过的二手房，家用设施一般比较齐全。这些旧的设施设备如果重新购置要花不少钱，可是如果有了它，重新出租或出售时就会增加不少筹码。所以，要尽量通过协商等方式，赎买这些旧设施设备。

房屋中介。如果是通过房屋中介公司购买二手房，一定要找一家诚信、可靠的中介机构。这不但因为他们的信誉好，能够给自己避免不必要的麻烦和损失；还在于他们的实力强、房源多、服务好、透明度高，交易容易成功。

政策因素。二手房的投资价值，与政府的政策制定、调整有关。

出售二手房别忘退税

根据我国目前税法规定，个人销售房屋涉及地税局主管的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。具体计算办法是：

个人购买、居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。

个人购买、居住不足1年的普通住宅，销售时按照销售价减去购入价后的差额征收营业税，并且要按照应交营业税税额征收城市维护建设税、教育费附加、河道整治费。

个人购买、居住超过5年并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，可以暂时免征个人所得税。

个人购买、居住不足5年价值已经升值的房产，销售时按照销售收入征收1.5％的个人所得税；价值没有升值的房产，经地方税务机关核准可以不征个人所得税，但必须出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明。

对个人拥有的普通住宅，销售时暂时免征土地增值税。

在上述税种中，如果一年内既买房又卖房，能且只能从税务部门退还按照销售收入1.5％计征的个人所得税。

例如，某买房者半年前买入一套自住房，买入价40万元，现在的卖出价50万元，他所要交的税有：营业税（50－40）×5％=0.5万元，城市维护建设税0.5×7％=0.035万元，教育费附加0.5×3％=0.015万元，河道整治费0.5×1％=0.005万元，个人所得税50×1.5％=0.75万元；合计1.305万元。

睁大眼睛看房龄

二手房与新楼盘的最大区别是“有些年纪”了，有些甚至已经是“高龄”房产。

这时候，买房者一定要睁大眼睛，除了考虑房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素，房龄问题也应当是买卖二手房的重要参考因素之一，因为它和使用价值密切相关。

二手房成交资料表明，目前成交的二手房源中，20世纪80年代以前的老房子基本没有了，二手房的平均“出生年月”是1996年左右。

不能忽视房龄折旧风险

二手房作为一种不动产，即使在使用过程中原来的实物形态不发生很大变化，由于要受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也会逐年降低。而且，任何商品都有一种“保质期”，房屋也不例外。当房屋折旧到一定程度时，它的价值就会变得微乎其微。

从目前整个房地产市场来看，土地的升值幅度要高于房屋折旧率。这就表明，在房价一路攀升的情况下，买房者很容易忽视房屋的折旧问题。

专家指出，房龄在5～10年的二手房性价比最高，因为这时候整个小区的配套设施、绿化、居住氛围都已经逐渐形成，“10岁”以上的房屋价值会大大降低。

关于这一点，买房者比售房者看得更清楚，也更在意。这从售房者所报出的房价可以看出，20世纪80年代建造的房屋，其报价和90年代建造的房屋几乎一模一样，就是一个最好证明。这表明，目前的二手房市场尤其是售房者基本上还不具备房龄价差意识。

房龄是住房贷款的限制条件

二手房市场对房龄不大在意，可是银行在发放二手房贷款时却非常重视房龄条件。

例如，目前大多数银行对二手房的贷款政策是，1990年以前建造的二手房基本上不予贷款；房屋年龄在5年以内的二手房，最多可以贷70％； 5～10年的二手房最多可以贷60％；10～15年的二手房最多只能贷到50％。虽然这不是一刀切，可是从中不难看出，银行之所以这样做，实际上就反映了房龄与房产价值高低的相互关系。

怎样肉眼识别房龄

识别房龄除了看房产证以外，还可以通过肉眼看出来。

例如，20世纪50年代至70年代建造的房屋，最大的特点是层高达3.2米左右，没有物业管理费支出，社区配套设施不太齐全，预留电容量较小（电容量、自来水管口径等可能在翻修改造中得到改观）。

80年代建造的房屋，最大的特点是厅小，有煤气管道，没有物业管理费支出，房型陈旧，小区里基本上没有街心公园等配套设施，大多数属于“房改”房。

90年代建造的房屋，最大的特点是已经有了“厅”的概念，户型结构较新，周边环境与配套设施比较完善，需要支付物业管理费，如果是1995年之后建造的一般具有完全产权。

2000年以来建造的房屋，最大的特点是户型大，不但三居、四居、跃层、复式等户型与90年代建造的房屋相比有了进一步改良，而且还出现了面积为100～130多平方米的二居室、面积为150～200平方米的二室二厅二卫等新潮户型。

房龄并不必然代表质量

需要提请注意的是，房龄较短只能表明房屋的使用年限可能会更长一些，但并不必然代表房屋的质量就好，就如同年轻人的身体素质并不必然就比老年人好一样。很显然，与房龄相比，房屋的质量更重要。

例如，你购买的二手房虽然房龄很短，可是每到下雨天，阳台和外墙就出现渗水；由于居住地段靠近马路，每天夜里环境嘈杂得使人睡不着觉……不要说这是二手房，就是新楼盘恐怕也卖不出去。这个问题显然比房龄长短更重要。