投资的潜在风险

时间：2023-11-07 理论教育版权反馈

【摘要】：作为现房，车库（位）环境较为明朗，投资风险大大降低。因为这些小区的买房者拥有私家车的比例更高，基本上已达70％。不论投资车库（位）行为是否值得鼓励，这种意识本身就是市场进步的一种表现，说明买房者已经认可了停车消费和服务价值。调查表明，在北京、广州这两个鼓励私家车发展的城市中，北京车主每月平均停车费为179.20元，广州高达841.30元。其中，北京的私家车主认为每月的合理费用是111.10元、广州是465.80元。

20　车库位

车库（位）行情日益看涨

车库（位）有没有投资价值

车库（位）投资的潜在风险

车库（位）究竟有没有产权

买车库（位）如何办理银行贷款

我国加入世界贸易总协定后，汽车价位不断下降、人民生活水平不断提高，越来越多的买房者在买房的同时需要购买车库（位）；与此同时，目前的住宅小区包括在建楼盘，车库（位）严重不足，使得这两者之间的矛盾日益突出。车库（位）数量不足、价格上涨过快，并由此引发了从面积到维权等形形色色的矛盾和纠纷。

与房地产投资相比，投资车库（位）不仅占用资金少（一般几万元、十几万元就能搞定），不能一次付清还可以申请银行贷款；而且不太会因为设计或材料落后造成贬值。在小区车位比例不足的情况下，车库（位）投资前景越来越被看好。作为现房，车库（位）环境较为明朗，投资风险大大降低。

可以说，投资车库（位）是一种相当成熟的理财手段。在我国香港和东南沿海的一些发达城市，莫不如此。

可以预见，在不远的将来，对于买房者来说，车库（位）充分、车库（位）价格较低，会成为买房者的附加条件；有车库（位）的住宅投资价值，会远远高于没有车库（位）的住宅；有车库（位）的住宅的转让，出手速度也会快得多。

车库（位）行情日益看涨

在我国康居标准中，康居住宅小区的车库（位）率要求达到35％，可是在近几年家庭轿车普及率不断提高的今天，这一要求明显不适应买房者的现实需求了。

小区车库（位）总体很缺

调查表明，2006年我国大多数城市的私家车拥有率已经超过1986年的摩托车拥有率，买房者在购买住宅的同时，迫切需要解决将来的停车难问题，从而导致车库（位）行情不断看涨。

例如，南京市一些老住宅小区的车库（位）配建比只有20％，平均5户居民共用一个车库（位）。最近一两年来新建的住宅小区，城区的车库（位）配建比虽然高达60％、郊区高达80％，可是仍然不够用。因为这些小区的买房者拥有私家车的比例更高，基本上已达70％。从这一点上看，住宅越造越多，车库（位）也越来越紧张。从整个南京市看，住宅小区的车库（位）平均10户人家争抢3个，主城住宅区即便数量再增加1倍，仍然无法满足需求。

这就引发了以下现象：许多买房者当还不知道小区车库（位）是否会销售、价格多少、何时才能销售的时候，就开始急吼吼地到处找熟人、托关系，希望能抢买到或者长期租到车位。一些已经入住多年的有车族业主们，更是每天一下班就急匆匆地赶回家，目的只有一个，先下手为强，否则有了私家车又停在哪里呢！

车库（位）价格上扬快

随着小区车库（位）的紧缺、私家车拥有量迅速增长，车库（位）价格也在快速上涨。

浙江省宁波市统计局的资料表明，该市2004年第二季度的车库（位）平均销售价达每平方米7837.60元，比同期的写字楼平均销售价格高出803.30元，比上年同期上涨19.1％。

在杭州市和南京市，2004年住宅小区的车库（位）平均价格为15万元，最高的成交价格为27.5万元，几乎相当于郊区的一套住宅价格。这些车库（位）的建筑面积大概在20～32平方米，建设成本在9万元左右，就每平方米单价而言，100％超过住宅价格。

开发商销售打车库（位）牌

车库（位）如此紧俏，一些开发商便投买房者所好，纷纷打出车库（位）牌。有相当一部分有车族买房者，他们干脆把能不能买到车库（位）作为买房的前提条件。既然如此，开发商干脆就把能提供车库（位）作为促销条件。例如昆明市的“滇池依恋”楼盘，仅仅因为一个车库两个车位的独特设计，并没有做什么销售广告，楼盘很快就被抢购一空。

专家预测，2007年上海市的家庭私家车拥有量将达到30％。在此形势鼓舞下，拥有车库（位）的住房行情日益看涨。尤其是上海私家车的停放区域，除了居住小区内有限的车库（位）外，外环线内的马路上根本不允许随便停放小轿车。所以，车库（位）的紧张程度日益突出。许多地方已经规定，没有车库（位）证明将不能购买私家车，这就更为车库（位）的火爆行情添了一把火。谁能抢先一步买到或租到合适的车库（位），谁就会在将来有车无忧。

别墅的性价比衬托出来了

由于别墅价格高昂，绝大多数买房者都是望而却步。可是由于私家车普及率不断提高，在车库（位）十分紧张的前提下，别墅有独立车库（位），每户至少有一个车位，这就大大提高了别墅的性价比，从而带动了别墅销售。

因为买房者知道，别墅所拥有的独立车库（位），能够让私家车拥有一个安全和高档的住所，尤其是对于拥有高档轿车的买房者来说更为必要。

别墅的每平方米单价虽然高于普通住宅，可是却低于普通住宅小区的车库（位）价位。尤其是许多连体别墅的车库（位），车库（位）的面积并不计算在总建筑面积内。买房者买了别墅后，相当于无偿得到了一个车库（位），这样的划算就更不用提了。

车库（位）有没有投资价值

不论投资车库（位）行为是否值得鼓励，这种意识本身就是市场进步的一种表现，说明买房者已经认可了停车消费和服务价值。以前许多买房者买房时很少考虑停车环境和停车费用，买车时也很少将停车费算在养车成本中，现在看来这是很不周到的。

调查表明，在北京、广州这两个鼓励私家车发展的城市中，北京车主每月平均停车费为179.20元，广州高达841.30元。其中，北京的私家车主认为每月的合理费用是111.10元、广州是465.80元。在这些费用中，大约有一半是用在居住地的，即和私家车库（位）有关。在我国台湾地区，过去10年间房价涨了3倍，而大部分车位的价格却涨了10倍。这使得我们的买房者产生了巨大的想象空间。从中可以看出，投资车位有很大潜力可挖。

车库（位）的成本比住宅高

一个车库（位）的价值高低，是不能凭空想象的。尤其是你不能单看地上简单的几条白线，就来认定车库（位）的成本有多大。

据专家介绍，地下车库（位）中的面积为32平方米时，属于最经济的面积。地下车库（位）建筑成本，要远远高于地上建筑物的建筑安装成本。因为它还涉及土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、保洁、保安等问题，智能化管理的车库（位）还要有闭路电视监控、出入感应卡系统等，造价在每平方米3000元左右，但会因楼盘品质的高低而不同，也会和在地下建几层、是否小区楼座下全部开挖还是部分开挖而不同。

如果是有产权的车库（位），还必须缴纳其上面住宅1/3的土地出让金。

再加上其他一些费用，一个车库（位）算下来仅成本至少就要达到六七万元，地段好一点的、地下二三层、品质高一点的至少要有十六七万元。

影响车库（位）投资价值的因素

买房者从以上分析可以看出，你所面对的车库（位）价格是否合理、是否具有投资价值。

一般来说，影响车库（位）投资价值的因素主要有以下几点：

（1）绝对价格高低。例如在北京，目前地下车库（位）的销售价格基本上都是成本价，有的甚至还是作为商品房促销用的促销品，价格就更低了，车库（位）的投资价值显而易见。

之所以这样说，你只要把北京的车库（位）销售价格与杭州、南京等地的地下车库（位）价格相比就一清二楚。在杭州、南京等市，市中心的地下车库（位）价格都在20万～25万元，如果是地下独立车库，还要增加2万～4万元。上海的地下车库（位）价格就更高了。在我国香港，不同档次住宅的地下车库（位）价格在30万～100万元港币之间，基本上相当于北京的5倍。

（2）地上车库（位）的月租标准。地下车库（位）与地上车库（位）是相对而言的，两者之间的价格有很大关系。如果地上车库（位）的价格过低，甚至还有许多“免费车位”，就会抑制地下车库（位）的价格上涨。

例如，目前在普通住宅小区物业管理费的收费标准中，规定地上车库（位）的月租费标准为“大车210元，小车150元”。这样做虽然可以避免乱收费现象，可是却抑制了地下车库（位）的价格水平。买房者必然要问：既然租个地上车库（位）那么便宜，那还有必要买地下车库（位）吗?

可是，随着地上车库（位）的行情看涨、整顿乱停乱放的力度加大，地下车库（位）的价值也必将会慢慢显现出来。

（3）很难按质论价。这是因为，一方面，车库（位）具有与房产捆绑、不可选择的特性，同时又处于房屋附属品的次要地位，停车环境优劣有别；另一方面，车库（位）的出售价格更多地要根据小区停车位与房屋套数的比例决定，比例高的价位未必就低，比例低的价位肯定会高。

不过，这并不妨碍车库（位）本身具有品质优劣的比较，以及它给车主在舒适感上造成的极大差异。

例如，一个品质较高的地下车库（位）应当具备以下共同条件：

①车库（位）要有直通电梯，便于停车后就近直接走进自己住宅。

②要安装有地下门禁系统，既便于访客使用，同时又避免外人随意穿行。

③行车道要坡缓、路宽、不混行，车位大小合适，两辆车停妥后不至于打不开门。

④有足够的照明、空调和强制通风系统。

⑤布局合理，辟有临时停车区供访客使用。

⑥要能提供专业的停车管理服务。

由此可见，车库（位）的投资价值更多地需要考虑车库（位）的供需差距、小区业主收入水平等因素，而不是车库（位）本身的质量高低。

（4）汽车档次的高低。目前跃跃欲试要买私家车的，多是先富起来的小老板和白领阶层，他们所购买的多是中低档的家庭用车。这就使得与车价相比，地下车库（位）的价格“高得离谱”，在心理上有些接受不了。

随着今后汽车档次的不断提高，会有越来越多的业主愿意给自己的爱车购买“豪宅”。

（5）车位规划指标。目前各地的居住小区规划中，都有对地下车库（位）规划的硬指标要求。例如，许多城市规定，中高档商品住宅应当按照每户一个车库（位）的标准进行设置，高档公寓别墅应当按照每户1～3个车库（位）标准进行设置，普通住宅应当按照每户0.3～0.5个车库（位）标准进行设置。

这样的“政策保护”，使得车库（位）供应自然而然地不太“紧张”了，客观上抑制了车库（位）价格的上涨。

（6）楼市价格的竞争程度。车库（位）价格是与楼市价格紧密相连的。楼盘俏销，车库（位）的价格也会上扬；相反，楼市竞争加剧，车库（位）就会变得不太吃香，卖成本价也会让买房者觉得昂贵，有时甚至作为促销手段半卖半送，还有些不讨巧。

关注车库（位）的商品质量

既然作为投资品，买房者就必须关注车库（位）的建筑质量，以免短斤缺两而造成损失。

2001年2月，某买房者在上海市长宁区某花园购买了一套外销商品房，同时以5万元的价格买下了地下车库中的一个标准型车位。为了表示诚意，开发商特地让她去车库确定了一个面积最大的车位，在商品房买卖合同中注明了具体位置。可是当她入住后发现，原来最大的车位却变成了面积最小的车位，而且前面还竖着两根柱子，连普通型桑塔纳轿车都无法停进去。买房者与开发商进行交涉无果，不得不将开发商告上法庭。

谁是谁非，道理似乎很简单。可是开发商认为，这个车位是买房者亲自选定的，所以与他们无关。而且已经在房产证上作了登记，所以不能更换。开发商同意，业主如果不需要可以按5万元退货；如果要更换车位，则需要按市场价再补足差价10万元。

法庭判决认为：根据双方签订的上海市外销商品房出售合同，开发商应当提供一个标准型车位，而现在的这个车位并非标准型，所以判决开发商为买房者调换一个标准型车位。

车库（位）投资的潜在风险

车库（位）投资，利润在望。可是从目前情况看，投资小区车库（位），要警惕以下潜在风险。

法律风险

在我国，地下车库（位）的产权无非分为这样三种情况：

第一种是地下车库（位）的建筑面积没有分摊，即地下车库（位）的产权完全归开发商所有，这时候买房者在将来转让车库（位）时会遇到麻烦。

例如，在上海市，根据2003年1月6日上海市房屋土地资源管理局下发的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，已经购买地下车库（位）的房地产权利人需要转让商品房的，地下车库（位）应当一并转让；需要分别或单独转让的，应当转让给该商品房小区内的房地产权利人；需要出租的，应当按照规定出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。

第二种是地下车库（位）作为共有部位，其建筑面积已经分摊到了所有业主头上，在这种情况下，你所购买的车库（位）所有权归全体业主，投资车库（位）需要和业主委员会协商，来回周折太多，情况更为复杂。

第三种是地下车库（位）属于人防工程，这时候的开发商根本无权出售车库（位），因此也就谈不上投资的话题。

资金风险

投资地下车库（位）的首要条件是要购买该小区的房产，因为根据现行政策规定，附属地下车库（位）仅仅供该商品房小区内的房地产权利人购买或房地产权利人和承租人租用。

这样一来，买房者在投资车库（位）时就会面临资金“瓶颈”问题。换句话说，并不是想投资车库（位）的买房者都有这个支付能力。

政策风险

根据现行政策，买房者如果购买的是二手房改房，而车库（位）是原业主租用原单位的，那么这时候原单位就有权收回车库（位）使用权。为了避免这种政策风险，买房者应当提前与原业主协商，请他协调原单位将车库（位）的使用权继续租给你使用。

如果你买车库（位）不是为了自用而是想出租给他人停车，那么这就涉及物业管理是否允许的问题。在许多小区，开发商、物业管理公司或业主委员会为了小区的安全、安宁，是不允许将小区的车位对外经营的。

投资风险

投资必须讲求回报率，而投资车库（位）的回报率究竟有多高是个未知数。正如上面所述，涉及许多因素的影响，预测难度很大。

时间风险

现在的楼盘销售一般都采用预售形式，而这时车库（位）经营模式一般都还没有确定，到底是出售还是出租，开发商一般要到交房前才会确定。所以，单独以炒作车库（位）为目的的买房行为，就很少具有可操作性。

车库（位）究竟有没有产权

鉴于我国目前对城市地下空间的产权问题还没有明确规定，地下空间使用权的出让价格评估一直是各城市面临的一大难题，地下空间的产权界定困难重重，所以就全国而言，买房者购买车位（而不是独立车库）一般是没有产权的；但就各个具体城市而言，则在纷纷进行有益探索。

目前全国性的一般规定

地下车位究竟有没有产权?目前在全国一般性的规定中法律地位并不明确。对于小区地下车库（位）的产权问题，《物权法》的主要原则是，由买房者与开发商约定究竟是出售、出租还是附赠；但对于占用公用道路和其他场地的车库（位），则规定必须为业主共有。

这主要表现为以下三种情形：

（1）当产权归开发商所有时。当地下车库（位）的建筑面积全部归开发商所有时，法律规定，地下车库（位）应当优先预售给本地块范围内的商品房预购人；但同时也没有禁止出售给小区外的购买者。这似乎表明，当小区内的业主无人购买地下车库（位）时，就可以出售给小区外的购买者。

而现在的问题是，在实际操作过程中，房地产交易中心对车库（位）产权不单独发放产权证，而是在房产证上作相应注记。其中，房屋与车库（位）一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况会在所购商品房的房产证附记栏内注记；购买商品房取得房产证后，再购买地下车库（位）的，则会由登记部门在原商品房的房产证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。

这样，如果是小区业主购买地下车库（位），其产权可以在房产证上找到；如果是小区外的购买者购买地下车库（位），就会陷入无法办理产权证的尴尬。

（2）当产权归全体业主所有时。在车库（位）的建筑面积作为公用面积分摊后，这时候的车库（位）产权就归全体业主所有，购买车库（位）就无法单独领到产权证了。

（3）当产权归人防部门所有时。当地下车库（位）属于人防工程时，开发商无权出售车库（位）产权，购买者当然也就不存在拥有车库（位）的产权问题。

各地正在进行有益探索。对于车库（位）的产权问题，各地正在进行有益探索。总的原则是，根据商品房买卖合同中的约定来确定究竟是出售、出租还是赠送。

例如，杭州市从2003年12月11日起，在全国最早开展给包括地下车库（位）在内的地下空间发放土地使用权证。规定，领到地下空间土地使用权证的开发商，允许将地下空间作为经营性场所出售，购买者可以取得产权；而对于过去开发利用并且属于小区地下车库（位）的地下空间，则不能上市交易，但通过开发商重新挖掘潜力的部分，通过完善手续也可以逐步领到产权证，并可以上市交易。

在北京市，根据北京市国土资源和房屋管理局《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，购买室内机动车停车位同样可以单独领房产证，也可以与购买的商品房合领房产证。按规定，车位销售以个为计价单位，面积可以按照车位的实际占有面积计算，也可以按照实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算。

在南京市，2004年12月23日，南京市房产、建委、规划、物价等五部门联合出台了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》（试行），对商品房的附属房屋转让特别是车库（位）的权属划分难题作出了明确解答。根据这个规定，按标准配建的室内车库（位），相当于标准配建总量15％的车库（位）归业主共用，开发商无权处理；其余按标准建设的室内车库（位），以及超过配建标准建设的室内车库（位），开发商可以出售，但只能出售给本小区业主，不得出售或出租给其他人。在商品房没有销售完以前，开发商应当以出售一套房屋随售一个专用机动车车库（位）为限；商品房销售完毕后，则不受此限。买房者买下车库（位）后，可以到房产部门办理权属确认手续，具体是把车库（位）的位置、面积注记在房产证的附记栏中。如果买房人要出售车库（位），只能出售给本物业管理区域内的业主。

买车库（位）如何办理银行贷款

买车库（位），同样可以申请银行贷款。按照目前银行（如中国建设银行、中国农业银行）的规定，关于个人车库（位）贷款的一般规定如下：

贷款名称

购买车库（位）的贷款称为“车位按揭贷款”，具体是指申请人（购买车位人）在购买已购一手房所在楼盘车库（位）时，自己先交首付款，其余部分由银行贷款，并且用所购买的车库（位）权益作为抵押，由开发商提供阶段性担保，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。

贷款对象

年满18周岁、具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的外籍人士及港澳台人士。

贷款条件

申请个人车位按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

（1）与开发商签订了《商品房买卖合同》（一手房或二手房）及《车位买卖合同》，并且已经支付了规定比例的首期购买车库（位）款。

（2）购买的车库具有单独产权，或购买的车位仅仅具有使用权。

（3）同意将所购车库（位）作为向银行贷款的抵押物。

（4）必须在贷款银行指定网点开立账户。