房产投资的四要素

21　房产投资

房产有没有投资价值

房产投资的四要素

要善于进行低吸高抛

密切关注政策调控

升息背景下的投资建议

所谓房产投资，是指买房者购买住宅、别墅、商铺、写字楼的目的主要不是为了自己使用，而是为了出租、出售获利甚至牟取暴利。这时候买房者的买房目的、途径、要求、策略等，都与前面所述的购买住宅有所不同。但总的来说，它仍然属于买房的范畴。

随着个人财富不断增长、房产投资收益持续扩大、城市化进程快速推进，房产投资已经成为投资者继金融投资之后的又一个投资热点和亮点，甚至被人们誉为“包赚不赔”的投资项目。

房产投资在资金流量、管理经验、专业团队等方面具有许多难以控制的因素，因此它对买房者具有更高要求。投资商业地产，不要说对买房者个人，就是对于开发商来说，也是一场博弈，弄不好就会伤筋动骨甚至溃不成军，不可收拾。正是如此，房产投资也被称为“勇敢者的游戏”。

放眼目前我国各地的大小富豪，从房地产尤其是商业地产投资起步的不在少数。房产投资包括机构投资和个人投资两大类型。这里撇开房地产开发商不谈，专门针对个人房产投资谈一些经验和做法。

房产有没有投资价值

房产到底有没有投资价值?虽然各人见仁见智，但就目前而言，主流观点仍然认为投资房产是最简单的赚钱方式。这种观点尤其在房屋中介机构、房屋开发商中居多。

自从实行宏观调控之后，社会上普遍觉得“生意难做”。一方面，做生意受到不同程度的打压；另一方面，投资者又纷纷希望能找到符合个人特征的投资取向。夹在这两者之间，许多人慢慢悟出了投资房地产赚钱容易的秘诀。因为除此以外，做任何事情、经营任何商品都很辛苦，而投资房地产算是唯一轻松并且安全的项目。

用一位房屋中介公司老总的话说：“收房租是最简单的，顶多是租金低一些，但他不用操心，同时还可以规避很多经营风险。”他举例说，英国的房地产已经发展了200多年，像这种老牌的、非常成熟、发达的资本主义国家的房地产还在继续增值和膨胀，更何况正处在飞速发展中的我国房地产市场呢，投资比例没有理由不继续上升。

在房屋中介公司从业人员的概念中，目前我国民间的房产投资力度要比想象中的力度大，可以说，市场永远超出人们的想象。例如，北京某开发商在上海开发的一个小型楼盘，开始时大家预计开盘价能卖到每平方米7000元就不错了，结果2005年3月开盘时售价高达每平方米19500元还是供不应求。买房者就像发了疯似的整天整夜排队付款，吓得他们在房源一销而空后马上见好就收，宣布暂时停止开发新楼盘，静观市场变化。

房产投资的四要素

房产投资的经验千条万条，但总体上离不开地块、潜力、产品、买卖时机这4条，这是“北京10大热销楼盘”之一富贵园的操盘手、年轻的我国香港女孩陈南苹的经验之谈。除此以外，在投资房产之前首先要转变观念，把房产当做投资品而不是消费品。

把房产当做投资品而不是消费品

陈南苹认为，房子在香港人的眼里与在内地人的眼里有着本质区别：“香港人把房子当做投资品，买房的考评标准是它的增值潜力有多大和它最终能为你赚回多少钱。而内地人认为房子是用于居住的，买房是一个消费过程，居住才是它的最终目的。”

例如，在我们周围的买房者心中，住房只是一种消费品。买房要花费大量费用，之后还要交物业管理费、水电费、燃气费、供暖费等各种费用，仿佛是一个无休无止的消费黑洞。只有在少数投资者如温州买房团的眼里，才会与众不同。大多数买房者都认为，房子是自己住的，必须不断消费下去。

在香港，可以说每一位买房者都是潜在的投资者。他们会根据现阶段自己的实际情况选购住房，但与此同时又随时会做好升级改善的准备。他们认为房产是最合算的投资，买房后就不用交房租，只要经济允许就可以对房产进行升级，让自己住得更舒服。这时候再把现有的房子出手，不但不会贬值，还会有相当高的收益。所以，香港的住房换手率很高。

按照这样的逻辑，陈南苹买车就显示出了她精明的个性。例如，符合她口味的车，除了功能合乎需求外，更重要的是要看将来成为二手车时的转让价格是否够高；还有就是使用成本要低。她认为，“高保值能力、低维护成本、有市场承接能力”是投资回报的保证。

这一观点适用于买车，适用于楼盘策划，同样也适用于房产投资。

房产投资四要素

（1）地块。房产是和土地紧密结合在一起的，所以，房产投资一定要考虑所在地块，否则就是盲目投资。

考虑地块的重点，是要选择具有升值潜力的地块，这样才能使上面的房子具有升值空间。开发商开发商品房是如此，个人房产投资也是如此。

（2）潜力。房产投资追求的是价值增值，也就是说，看重的是增值潜力。只有有潜力的房产你才会投资，增值潜力越大，你的投资积极性就越大；如果增值潜力很小或者根本就没有潜力，哪怕房价再低，也不值得投资。

决定房产增值潜力的影响因素很多，例如区位、配套、规划、产品本身、开发商实力等。从全世界的经验来看，房产增值潜力最大的区位有一个从城市到郊区、再到城市的过程。如果你无法踏准节拍，就认准一个死理：只买市中心地块的房子，投资收益就会有保障。

（3）产品。这里的产品当然是指房产本身。任何产品都讲究价廉物美，所以一定要用价值发现的眼光去看待产品本身，“是金子总会发光的”。

具体到房产来说，就我国目前以及今后相当长的一个发展阶段，6层板楼会永远供不应求，因为它符合人们的生活需要，符合舒适、健康、美观的产品需求。如果是市中心的、低密度的6层板楼，增值潜力就更大。

（4）买卖时机。股民们都知道，炒股最忌讳的就是追涨杀跌，正确的态度是相反，低吸高抛、买低不买高，房产投资也是如此。

毫无疑问，这里的“低”和“高”是相对而言的，应当具体问题具体分析。总的来说可以这样判断：当大家都对房价望而生畏时，这时候就不适合于买房投资，因为房价太“高”了。当然，这主要是指短期投资。

短期投资和长期投资的判断标准是不一样的。例如香港著名的太古城，过去30年间一直是香港楼市的温度计。30年前，太古城的房价平均是每平方米1万港币，当时大家都觉得高不可攀了，不敢买；1997年，该区域每平方米的价格已经超过10万元，相当于市中心平均房价的2.5倍。

要善于进行低吸高抛

房产投资的方法多种多样，但最简单的，也最常见的方法是低吸高抛。

抓住机会低吸高抛

炒房如炒股。低吸高抛是房产投资最主要的，也是最有效的投资手段。

例如，从2002年到2003年6月的一年半时间里，一个名叫“姚康达”的人，利用当时银行并没有对个人住房贷款作出最高上限规定的漏洞，从工商银行上海外高桥保税区支行先后贷到个人住房贷款7141万元，共计炒房128套。

他首先通过别人担保，每次贷款都交足20％～30％的买房首付款；然后，每一次都一次性购买10套以上酒店式公寓，进行低吸高抛。

他通常是先把价格炒高，然后再快速抛出，每套住房在手中停留的时间不超过半年。

事后查明，他并没有违反政策，也不属于骗贷，虽然是“空手套白狼”，可是却找不到什么把柄。由于当时房地产行情太好，所以他每月都能按时还款，有时候还能一次性提前还贷，没有给银行造成任何资金损失。

据测算，如果以当时的一般行情、每套商品房赚50万元计算，“姚康达”就从中净赚人民币6400万元！

低吸的对象

低吸高抛的玩法谁都会，这里的关键是要能低吸到合适的房源。如果你能以比别人低10％的价格拿到房子，就表明你已经有了10％的稳定获利。

低吸的对象主要有：

拍卖房。银行企业化改革过程中的一项重要任务，就是尽快处置、盘活不良信贷资产。为了加快清理速度，银行要对一些属于不良贷款的抵押房产集中拍卖。这时候，你可以打听消息、利用机会该出手时就出手，以自己理想的价格竞买到适合投资的房产，价格一般会比市场价低10％以上。

清盘房。这是开发商卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，可是其中不乏“钻石王老五”。如果你用投资眼光来打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。

急转房。这是其他业主由于某种特殊原因，需要在短时间内出售的房屋，这种情形一般占所有二手房交易总数的9％。

由于业主急于融资，所以他们会考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度，从而以低价进行抛售，而这种投资机遇正是你不容错过的。

高抛的手法

无论通过什么方式低吸到的房产，都可以通过全新包装后进行抛售或出租。这里特别需要提出的是要进行全新包装，然后针对特定的重点购买对象进行推荐，这样才能卖出好价钱，并且实现在短时间内销售一空。

密切关注政策调控

投资房产不能不关心国家的宏观面。尤其是现在关于房地产泡沫的争论不休、房价一路走高、利率调整众说纷纭的时候，就更是如此。只有密切关注国家政策调控，搭准脉搏，才能保证包赚不赔。

房产投资是勇敢者的游戏

这几年的股市大家都觉得惊心动魄，其实，房产投资的风险比股市更大。专家指出，对于普通人来说，如果自己没有居住需求，不要轻易购买房产用于投资。

确实，只要家中有点积蓄，尤其是那些收入相对稳定的普通百姓，都希望个人资产能有稳步增值。在一些适合个人投资的项目如SOHO写字楼，个人购买的投资性比例甚至超过70％。在这些投资者眼里，一套房产就相当于一种股票，投资房地产就好像投资股票。只要抓住机会，在适当的高价抛出，就能狠赚一笔。

然而这样的如意算盘果然会如愿吗?不一定。之所以有那么多人勇敢地投入楼市，主要原因之一是前几年的股票市场一跌再跌，让投资者伤透了心——既然股市上赚不到钱，就不如改行投资于楼市；既然股市上一败涂地，那就寄希望于楼市上东山再起。大家抱着这种想法，从股票市场上转移出来进入楼市，是推动房价上涨的主要因素之一。

可以说，敢于进入股票市场的都是聪明人，敢于进入房产市场的也不比他们差。要多想一想：股市上发生的一幕幕会不会有朝一日在楼市上重演?

吃透政策才能耳聪目明

在我国房地产市场投资趋热的大环境下，相对于名噪一时的温州炒房团、山西买房团，如果把他们比作证券市场中的“大户”，那么作为个人来说，无论你有多大的财力，充其量也只不过是“散户”。在与他们的博弈中，你必须搞清楚一个关键问题：房地产究竟是不是一个好的投资品?

而要搞清这个问题，首先必须吃透政策。否则，如果你随波逐流，你就只能做别人的下一棒。只有吃透政策，才能有自己的主见、不人云亦云，才能胆大心细、稳操胜券。

例如，2004～2006年，国家连续4次上调银行利息，于是有人发出了房价要下跌了的预测。尤其是在这中间，上海市政府还出台了个人购买普通住房、居住不满1年出售的要增收5％营业税以及附加税费的规定。

如果你吃透了政策，就不难发现，其控制房价、抑制房价投机的信号作用大于实际作用。因为这5％的营业税是按照销售价与买入价之间的差额征收的，对抑制房产投机的作用微乎其微。至多只表明了政府已经开始重视房价调控了这么一层意思。如果像新加坡那样，要征收100％的税收，那就不是象征作用了，而是真的在大刀阔斧进行调控。

举例说明：如果你投资100万元买了一套住房，然后过11个月（不到1年）卖掉，价格涨幅为20％，那么你只要交纳1万元营业税，仍然可以获利19万元，这样的税负几乎可以忽略不计；如果你超过12个月出售这套住房，由于这时候不必交营业税，获利就可以高达20万元。

从利率调整幅度来看，加息25个基点，买房者住房贷款的月还款将增加2.9％；加息100个基点，也只增加11％。可以说，这种压力给人们的主要是一种心理压力，而不是经济压力。

提前还贷者增多的原因，也并不一定是加息因素。据工商银行北京分行统计，在所有按揭贷款者中，提前还贷的比率高达49.1％。期限为20年的住房贷款，大多数在5年后就全部还清了。

升息背景下的投资建议

银行利率调整，不仅关系到买房者、开发商的资金供应状况，而且还反映了整个国家经济形势的变化，更不用说，利率调整本身就能调节资金投向。所以，密切关注利率调整，是房产投资的一个重要内容。

由于今后一个阶段我国利率调整的方向主要是向上，所以这里重点介绍在利率不断升高的背景下，房产投资怎样做到稳赚不赔。

酒店式公寓的投资建议

酒店式公寓具有传统酒店和传统公寓的长处，所以特别受到商务人士的青睐。可是在我国，目前酒店式公寓尤其是高级公寓项目很少，如果自己投资的项目地理位置优越、服务水平到位，就不愁没有客户长期租用。所以，即使利率上涨以后市场平均出租水平有所下降，高档酒店服务式公寓总的报价仍然要相当于普通酒店式公寓的2倍，获利空间仍然较大。

高档住宅公寓的投资建议

从目前来看，普通高档住宅公寓供大于求，租金有下滑趋势。如果没有雄厚实力，并且投资定位在短期投资，目前就不能去碰，如果手中已有这样的公寓，最好是尽快出手。因为租金价格在短期内下滑的趋势不会改变，而出售价格在短期内也不会有太大变动，所以早出手早获益。如果你的投资行为定位于中长期投资，而且资金并不紧张，则可以耐心等待，将来必定会有很好的市场潜力。

普通住宅的投资建议

目前普通住宅的发展行情是供需两旺、交易活跃、价格稳步上升，而且这种趋势在短期内不会扭转。

所以，如果是地段优越的房产，投资者适合把它用来获取丰厚的投资回报（投资回报率不会低于8％，甚至更高），同时以旧养新；如果是地段并不十分优越的房产，适合于稳妥出售，见好就收，防止发生损失；如果是增值潜力巨大的房产，为了实现最大的投资收益，可以先租后售。

总而言之，在利息不断增加的大背景下，房产投资的主要趋势是成本上升、收益下降，尤其是利用银行贷款进行房地产投资的买房者，这种影响更大。但只要进行理性分析，就可以把这种影响程度降到最小，保证能得到合理的房产投资收益。

适当提高租金水平，减少空置率

在银行加息的带动下，房产投资的成本已经上升，所以这时候应当采取以下措施，提高房产投资收益：

首先是适度提高房租水平，这是增加房产投资收益的最直接办法。主要方法有，相应调整房屋布局，增加简单的配套设施，提高月租金水平；委托房屋中介公司代理出租，不管市场发生如何变化，都能从中获得稳定的投资收益。

其次是加快出租资金的回笼期。例如，如果你能将房屋出租的资金每年一次性获得，就可以充分利用这部分资金再次进行投资，实现房产投资收益和其他投资收益双丰收。

最后是减少房屋空置率。正常情况下，出租房的空置率为每年1个月。测算表明，如果这1个月的空置率你能将它压缩1/6，就完全可以弥补由于利息增加所造成的住房贷款利息损失。

由此不难看出，房产投资是一项长期而且需要有前瞻性眼光的投资行为，利息上调虽然客观上能够挤出房产投资的泡沫，但只要根据自己的情况量力而行、选择恰当的投资项目，同样可能将投资成本转化为稳定的投资收益。