不动产教育类理财产品

第六章　不动产教育类理财产品

第一节　老百姓购房、收房和退房

购房、收房和退房都是和不动产——房产有关的事情，属于理财的范围。那么，什么是不动产?根据《物权法》的解释，不动产最常见的是土地、房屋、树木等不能移动的物体。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利就无从谈起。取消福利分房制度后，购房成为百姓生活中的一件大事。几年来的经验证明，影响购房的主要因素是地段、价格、户型、物业管理及配套设施等。现在有许多想买房的人还在观望而不急于出手，这不仅和房价的高低有关，而且和国家的经济政策有关。政策变化的影响因素使楼市的前景不明，购房人也就心存疑虑。

一、如何购房

1.三因素考验着购房者

(1)央行加息因素

2007年3月18日，中国人民银行决定再次提高贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，即由现行的6.12%上调到6.39%。同时，将一年期存款基准利率也上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%。2007年4月16日，央行又一次提高存款基准利率0.5个百分点，这已是央行今年以来第三次提高存款准备金率，也是2006年以来央行的第六次提高存款准备金率。至此金融机构的存款准备金率达到10.5%。在央行宣布上调存款准备金率后不久，中国农业银行也宣布执行新的定息房贷政策，其中三年期、五年期、十年期的固定利率皆比基准利率高0.09个百分点，优惠利率与央行的下浮15%的利率相比，则在0.1～0.26个百分点之间。金融机构上调贷款基准利率和存款准备金率后可以收到对房地产市场宏观调控的效果，加大了房价调整的压力，也增加了那些已贷款购房者的还款压力。在房价调整和还款成本提高的双重压力下，房贷市场会出现两种变化:一是提前还贷的人数增加，那些手上有富余资金的房贷者会提前还贷;二是固定利率房贷市场将扩大，那些需要贷款买房的人会更倾向于固定利率房贷。但人民币存款基准利率上调对人民币理财产品是个好的消息，人民币理财产品的收益率将会水涨船高。

提高购房贷款利率的政策出台后，在市民中产生了不小反响。据调查，六成的人表示会因此推迟购房计划，四成的人会尽量减少首付款，八成的人表示会提前还贷。调查显示，在人们的购房计划中，利率提高后60.68%的人表示会随着购房利率的提高而推迟购房计划，而有39.32%的人表示将按原计划购房。在按原计划准备购房的人当中，有43．05%的人表示要尽量增加首付款比例，减少贷款额，31.94%的人表示会改买面积小一点的房子，另外还有25%的人说如果利率再提高就可能改变购房计划而考虑暂时租房住。在已经贷款买房的被调查者中有81.69%的人表示，如果条件允许会考虑提前还贷。可见，房贷利率调整已对市民的购房计划产生了不小的影响。

(2)宏观调控因素

宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会和经济运行周期中可能出现的上下波动。调控应该分为“调”和“控”两个方面，“调”是指市场手段，就是通过扩大或缩小市场供给调节供需矛盾，是市场治理的经济手段;“控”是指行政手段，就是通过行使行政手段、法律手段加大保障性住房的供给，让保障性住房真正能到中低收入者家庭的手中，是市场治理的政治手段。“调”可以根据市场上的具体需求情况，调整供应总量及其结构，从而达到供需的相对平衡;“控”则需要确保保障性住房(或土地)的有效供给量，控制分配标准以及解决退出机制等系列问题。

2005年七部委关于稳定土地供应关系的新政策出台后，在将近两个多月的时间里，房地产市场上最突出的变化就是“持币待购”的现象凸显。据调查，有超过八成的购房者表示近期不会买房，要等待半年以上的观察后再做决定，只有20%的人表示会在两到三个月内决定是否购房。同时，有超过80%的人表示要等到房价下跌20%以后才会考虑买房。每年的4月份，历来被认为是楼市最为火爆的黄金期，但在《北京晚报》2006年4月举办的北京春季房展会上，首日成交量却不尽如人意。在国贸举办的春季房展会上，以往每年的日成交量都在5亿～6亿元人民币，然而在同年4月份举办的春季房展会上，第一天的看展人流却只有45万人次，成交量仅达到1.05亿元。消费者持币观望，看的人多、买的人少，是造成成交量下降的主要原因。

(3)政策影响因素

开发商为了攫取更多的社会财富哄抬房价，不法商人囤聚房产贪图谋利。政府为打击“投机炒房”行为要出台一系列的政策。如前面提到的2007年3月18日中国人民银行决定再次提高贷款基准利率，央行2007年以来第三次提高存款准备金率等，都有控制房价过度增长的政策因素。此外，政府还会出台以限制购房者的购房条件为主要内容的各种政策，如购买经济适用房、限价房和廉租房等限制政策。控制房价的过度上涨，确保购房者的利益，实现房地产市场买卖公平，维护社会的安定团结是政府制定政策的核心。

政府政策出台后，金融系统也会随时响应而采取一些相应的措施控制房价。例如，央行加息之后金融系统就对个人购买住房加大了限制的措施，银行利用已经开通的联网系统，对购房者进行资格审查，如经查询后确认某人所购买房产属二次以上(含二次)置业，在其首套住房贷款尚未还清的前提下，再要申请银行贷款时，银行将严格执行6.39%的基准利率，并提高其首付款的比例。金融系统的举措加大了投机性炒房的成本，降低了投机炒房者的收益预期，使不少投机分子因此望而却步。据调查，有63.50%的人不希望房贷利率再继续提高，使今后的还款负担进一步加大，但仍有人希望在现有基础上继续提高贷款基准利率，抑制投机性炒房，这部分人也占到32.70%。

近几年来，中国的房地产市场越来越热，在不少人为购买住房发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲增长无不令人刮目相看。让我们也来看看世界上其他国家的一些做法。在印度，土地、房屋甚至院子里的树都要交不动产税。印度政府在2000年后开始按地域统一评估房价来计算税费，以便通过税收杠杆避免房屋过度向富人阶层集中。如果房子被用于出租而不是自己住，则不动产税税率系数最高达200%，税费征收很高。在日本，不动产征收赠与税。日本政府通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税，这使得不动产甚多的人不得不事先卖掉一部分房产来避税。

2.投资房产避免三风险

(1)借贷风险

许多人对借钱买股票都会感到不可思议，但对借钱投资房地产却都津津乐道。这是一个误区。有些媒体宣称，即使房价波动也不会影响投资，大家可以去贷款，于是贷款似乎就成了一个明智的选择。其实不然，试想，如果房产出售或是出租获取的收益不足以弥补利息成本，不就相当于投资者给银行白白打工了嘛，可见，借钱买房并不完全是明智之举。借钱买房更大的风险还在于，如果转手时房价下跌，那些首付较少、贷款所占比例较大的人就会发现，他们的房产价值减去贷款额后，净值就几乎所剩无几，甚至是负值，出现负资产的现象。这时投资者不仅会失去其原来用于首付的投资，而且可能会形成资不抵债，归还贷款就更成了问题。

回避此类风险也不是难事，关键就是要制定好适合自己的贷款计划。条件允许的话尽量不要通过借贷进行投资，即使必须借贷，贷款年限也不宜太长，以防突发事件。还可以将自己的备用资金统一组织起来，建立应急资金储备，用这笔钱购买与贷款期限相同的固定收益类证券，采取买进并持有至到期的策略，将准备金投资获取的收益用来支付部分月供。

(2)价格风险

房地产投资是一种低风险、高增值的理财方式。因为房产不仅可以作为人们改善生活的居所，而且在市场行情看涨的时候还可以以出租或出售等方式获取较高的收益。但房产价格下跌对购房者心理的冲击往往大于对资产本身的冲击。房产价格的下跌很大程度上是无量下跌，即投资人买涨不买跌，在房价下降的过程中，人们总会持观望态度，很少有人在这个时候出手购房，这就愈发加重了价格的下跌，使房价陷入恶性循环。房价下跌后对投资者的损失很大，投资者的收益就会因此缩水甚至蚀本。我国香港地产泡沫破裂的时候，很多投资者以5折的价格都没能把自己手中的房产卖出去，最后只能烂在手里。回避此类风险的方法也很简单，就是要多关注房价的真实走向。这就要通过现实经济环境去推理，而不要只听信他人的片面之词。

(3)利息风险

对于贷款买房的投资者，最近几次银行加息带来的影响很大。几年前，人们绞尽脑汁来应对不断上涨的房价时，很多人选择了当时利息较低的抵押贷款。然而，当市场进入加息周期，利率不断上升，抵押贷款现在反倒成为这些贷款人的沉重负担。问题并不仅仅在于每月增加几百元的还款额，更严重的是它改变了投资人的财务状况，延长了成本回收期，影响了生活质量，从而造成了沉重的心理负担。那些倾其所有去贷款投资的人如果不去向亲朋借钱，利率升高导致的每月多还几百元都有可能把他们打垮。解决这个问题的方法是在贷款之前要考察一下自己的贷款方案是否合理、金额能否承受，然后通过分散投资规避风险。贷款前主要考察的指标是首付以及未来月供与现金流的比例。前者比较好估算，保证在自己可以承受的范围内即可，重要的是后者的估算，首先要将自己目前的现金收入和现金支出一一罗列，制作一个“个人现金流量表”，现金流入高于现金支出的部分即为现金净流入，但并不是所有的现金净流入都适合用于月供还款，可以将每月还款控制在月现金净流入的50%以下，余下的可以投资其他金融产品。如果贷款利率升高，其他投资项目的收益也会相应提高，可以弥补贷款成本增大带来的损失。

3.购空置房提防遇纠纷

(1)产权证最终无法办理

通常房屋建成以后，一般由开发商向建委申请房屋初始登记，也就是办大证。大证办好以后，购房者方可申请办理小证。如果开发商没有办理大证，那么购房者的小证是无法办理的，也就是说无法拿到产权证。因此，购房者如果购买空置年头较长的房屋，就要事先查清开发商在最初建造该楼盘时是否办理了大证。如果没有办理，那么购房者一旦购买了这样的房屋，最终结果将是无法取得房产证，花了几十万却只买了把房屋钥匙，岂不冤枉。

(2)存在债权、债务纠纷

部分存在债权、债务纠纷空置房的形成，除了是开发商用于抵债的债权房之外，还可能是业主购买了新房后，由于家里变故或公司经营不善等因素被银行、法院等罚没、羁押的房屋。然后，银行、法院等又将所接受的这些房屋委托给拍卖公司拍卖变现，这时就容易出现一种隐患，就是拥有这套房屋的原业主可能在该套房屋未被银行、法院没收之前，就将此套房屋二次或多次抵押给他人并私下签署协议，而银行、法院等单位在接收后并不知情，交由拍卖行拍卖给下家客户之后就容易出现第三人的债权、债务纠纷，增添购房者不必要的麻烦。

(3)物业、供暖费用尚未完全结清

客户购买空置房如果是自行交易或者找非法小中介办理的就容易出现一些历史遗留问题，如物业、供暖费拖欠等。按照正常手续，当物业发生产权转移时，卖方或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业资金后方可交接。不过某些不法中介故意避重就轻或者购房者对物业交验之事根本不知情，因此就容易出现买方入住后发现卖方的供暖费、物业费等大笔费用拖欠，但是已经将房款付给卖方，一切拖欠费用就只能由购房者自己承担。虽然空置房凭借其地段优越、价格便宜、投资自住两相宜等优势吸引了越来越多的购房者的目光，但是空置房的上述风险也是防之难防的事情。因此，购房者购房时最好通过经验丰富及实力雄厚的专业经纪公司购买空置房及办理相关事宜，以避免上述风险。

4.商品住宅保修期计算

前些天与朋友聊天时，朋友提到半年前购买了一套精装的商品房。最近他发现墙面开裂，开发商同意返修。可他不知道保修期从什么时候算起，是从入住之日算起，还是从墙面返修完成之日算起建设部在1998年9月1日起发布实施的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限:

(1)地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修;

(2)屋面防水3年;

(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

(4)墙面、顶棚抺灰层脱落1年;

(5)地面空鼓开裂、大面积起沙1年;

(6)门窗翘裂、五金件损坏1年;

(7)管道堵塞2个月;

(8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

(9)卫生洁具1年;

(10)灯具、电器开关6个月;

(11)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

因此，朋友购买的商品房墙面开裂，其保修期应为1年。保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。他入住仅半年，仍在保修期内，开发企业应为他免费修缮。按照规定，保修期仍从住宅交付用户使用之日起计算，墙面保修期为1年。

5.签合同要约定解约权

购房时常常会遇到这样的烦恼，有的人已经缴纳了首付款或者是已经付清了一定的按揭，但由于主观或客观的原因需要退掉已买的房屋。如果是购房人已经支付了首付款，又希望解除买卖合同的话，其处理方式需要考虑多方面的问题。如果购房人是因为不可抗力或者开发商的严重违约行为而要求解除买卖合同，譬如说开发商没有按照规划建房或是逾期交房等，则购房人可以依据买卖合同和法律法规的有关规定解除买卖合同，而无须承担违约责任，或者据此与开发商协商解除买卖合同。

如果购房人并没有法定或约定的解约权，此时购房人解除买卖合同实际上是一种违约行为，从法律的角度看，购房者可以通过如下方式处理:一是研究买卖合同中是否有相关约定，即是否约定了购房人此时的解约权，实践中，开发商提供的合同很少会有这样的约定。二是与开发商协商解除买卖合同。如果购房人在付款等方面确实存在困难，通过与开发商友好协商，并支付一定的补偿金(包括开发商已经支付的印花税等费用)或违约金，一般开发商是可能同意解除买卖合同的。如果上述方式均不可行，考虑到此时购房人尚未支付剩余房款，则只能通过逾期付款等违约行为逼迫开发商提出解除合同，不过这种方式购房人将承担逾期付款等违约责任，建议购房人在采取该方式前仔细研究买卖合同的有关约定。

6.重大问题上不能马虎

(1)慎重签订认购书

房产销售人员在售楼时发现购房人心动，一般会极力鼓动购房人先签订一份认购书，以保证中意的房子不被他人买去。为了打消购房者的顾虑，销售人员会口头承诺定金可退，而在认购书中都约定有“定金(订金)不予返还”的条款。事实上，签下了认购书，购房者与开发商之间就形成了一种合同关系，是双方意思的真实表示，如果购房者不买房子，按照合同的约定，定金就真要打水漂了。因此，不要轻信售房人员定金可退的口头承诺，一定要慎重签订购房认购书。

(2)内部认购风险大

买房前，购房人一定要了解房地产开发企业的实力及信誉情况，查验“五证”，包括土地使用证、建筑工程许可证、开工许可证、预售许可证等。但是，有些开发商在没有取得全部许可证时就想出售房子，为了规避法律，他们玩起了“内部认购”的花样，有些购房者明知开发商没有取得预售许可证进行预售，但却与开发商签订“内部认购书”，并交纳各种名目的定金、预付款、诚意金、认购金等，数额一般从几千到几万元不等。在“内部认购”后，倘若开发商没有得到土地审批、楼盘无法开工，没有得到预售证，房屋就不能销售。内部认购使开发商不能按期交付房子，或者是房子出现质量问题等情况都会给购房者造成损失。甚至还会遇到开发商“携款而逃”的情况发生，由于法律上不确定房屋的所有权性质，购房者追讨起来都无法受到法律保障。因此“内部认购”风险极大，应当引起购房者的高度警惕。

二、如何收房

1.收房要查验收表

(1)住宅房屋的分户验收

从2006年开始，住宅工程质量验收将以户为基本单位进行。就是说，购房者在收房时可以清楚地知道自己所购买的房屋在有关单位组织的验收中是一次性通过的，还是出现过问题经过了整改，又是如何整改的等基本情况。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织整个工程竣工验收。开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收记录表》，该表必须详细记录该套住宅的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。此外，购房者在收房时还可在其所购住户外墙的显著位置看到该工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。

(2)分户验收的主要内容

住宅工程质量验收目前主要以整栋为基本单位。交房后一旦发现质量瑕疵，因业主对工程的建设、设计、施工和监理等有关信息了解不多，使质量纠纷的解决过程复杂而漫长。北京市建委出台的《住宅工程质量分户验收管理规定》中明确规定，今后的住宅工程质量除须按照国家规范要求进行验收外，还要增加分户验收，即增加对每一户房屋质量的责任把关，并提出了9项验收内容。

第一，建筑结构外观及尺寸偏差;第二，门窗安装质量;第三，地面、墙面和顶棚面层质量;第四，防水工程质量;第五，采暖系统安装质量;第六，给水、排水系统安装质量;第七，室内电气工程安装质量;第八，各项精装修项目质量;第九，其他法律、法规、强制性标准要求分户检验的内容。

(3)验收单位的资格认定

按照相关规定，住宅工程质量分户验收必须由建设单位在住宅工程竣工验收前，组织施工单位和设计单位共同实施。如果该住宅项目已经选定物业管理公司，物业管理公司也应当参加住宅工程质量分户验收工作。工程质量监督机构将在监督工程竣工验收过程中，抽查住宅工程质量分户验收情况。

2.验房收房找专家

商品房的质量问题比较普遍，消费者在收房时一定要仔细检查房屋质量。商品房质量验收主要包括检查房屋有无裂缝;墙、地面有无渗漏;房屋有无倾斜;厨、卫、门、窗以及水、电、气等系统有无质量问题等。对于一般不懂建筑的人来说，收房时最好是找熟悉建筑工程、房屋结构方面的专业人士陪同验房、收房，防止发生较大的质量问题。假定一个不懂建筑的人去收房，收房后才发现有较大的质量问题，处理起来就不太容易了。

3.面积缩水要退钱

开发商承诺不兑现的问题主要表现在虚假宣传、面积缩水、规划变更等方面。在这里购房者必须知道的是，对合同建立、房价有重大影响的虚假宣传算违约;面积缩水误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人(开发商)返还买受人(购房者)，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;经相关部门批准的规划变更应在变更确立之日起10日内书面告知买受人。未在规定的时限内告知，买受人有权退房。

4.延期交房别上当

目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任。但在不具备交房的条件下，委托物业公司在购房合同约定的期限内，通知购房者验房、入住或是先装修。但是实际上该房根本达不到入住条件，比如还遗留卫生间和厨房水、气未通，洁具未安装，房门关不上，墙皮脱落等一些问题。按照现行的商品房买卖示范合同，在交房期限后房屋仍达不到入住条件的，开发商要按延期交房承担相应的赔偿责任。而购房者一旦签字领了钥匙，就相当于开发商交付了房子，购房者也就放弃了让开发商承担延期交房的责任和权利。遇到开发商急于交房的情况，购房者千万不要上当，非要验收时，可以把不符合入住条件的情况一一列清并要求整改，写一份不符合入住条件的声明，以维护自己的合法权益。

5.迟延办证不可取

因开发商手续不全、地产开发企业的实力较低、信誉不高，交不起土地征用费等是导致房产证难以办理的主要原因。所以购房者买房前要查看开发商的土地证原件，若是抵押房，在附栏中会明确标明。也可到建委公示网站查阅该开发项目情况，得到注册备案认可的开发商公信度。现行的新版《商品房买卖合同》及相应的法律、法规明确规定有逾期办证的违约责任。但是在现实中有相当一部分却是购房者不愿意办房产证。这些购房人考虑到购房是自住，不办证还可以省缴契税、公共维修基金等。也有人是因为按揭购房，则以不办证作为与开发商斗争的武器，不办证也不交房贷款，由银行扣划开发商在银行的保证金。上述迟延办理产权证的做法都不妥当，因为产权证是证明房屋所有者权利的唯一合法凭证。如不办证就不能享有这一合法权利，遇到产权纠纷问题就不好处理，所以办房产证还是拖延不得。

三、如何退房

近几年来，有关商品房买卖方面的纠纷十分突出。经过咨询了解，比较集中的问题是:认购定金的返还;商品房的质量问题;虚假宣传，开发商承诺不兑现;非法售房;延期交房;产权证难办等。为了帮助更多的购房者尽量避免上述问题的产生，减少购房风险，掌握购房后发生纠纷的解决办法，选择合适的途径去处理纠纷，以下提供几点建议:

1.四点建议处理好纠纷

因退房与开发商产生纠纷是件大事。房屋由于标的大，纠纷解决起来相对困难。购房人遇到纠纷时应冷静处理，要将与房屋有关的合同、票据及其他相关资料收集起来，仔细研究，分析利弊，明确想要达到的目标。如果购房人不能分析和判断这些材料对自己解决纠纷是否有利，不妨咨询律师，由律师帮助您出谋划策。毕竟每个购房个案都是不同的，购房人应结合具体情况，采用切实可行的方法，处理好退房相关事宜。以下提出四点建议:

(1)协商解决

协商尽量“白纸黑字”，若要退房与房地产开发企业协商解决是首选的方法，也是购房人通常采用的方法之一。购房人要通过与房地产开发企业协商达成共识，共同制定一个合理的解决方案。但事实上，很多房地产开发企业并不愿意与购房人协商，特别是在有关退房、办证、质量的问题上，房地产开发企业更是推诿、扯皮或避而不见，购房人常常是“跑断了腿，磨破了嘴”最终也解决不了问题。在协商过程中，购房人应特别注意，尽量采用书面形式，同时保存好房地产开发企业的书面答复，在协商无效的情况下，购房人应考虑到消费者协会投诉，由消费者协会出面调解，或者选择到仲裁机关仲裁，或到人民法院诉讼。

(2)仲裁解决

如果同开发商协商不成，就要寻求仲裁机构进行仲裁。但提起仲裁，购房人在购房时，应与房地产开发企业之间签订有书面的仲裁约定，否则，仲裁机构是不予受理的。值得注意的是，仲裁是一裁生效，不同于诉讼有二审终审制。所以，购房人若要同开发商通过仲裁来解决退房纠纷应当十分慎重，否则，一旦仲裁结果对自己不利就不好办了。

(3)民事诉讼

采取诉讼方式解决购房人与开发商之间的退房纠纷，购房人应做好三项准备工作:①确定管辖法院，《民事诉讼法》规定，有关不动产的诉讼由不动产所在地的法院管辖;②起草起诉书，起诉书应有明确的原、被告，诉讼请求明确;③收集所有与本案有关的证据材料，以支持自己提出的诉讼主张。

(4)请教律师

拿不定主意找律师。购房人在买房时一定要做到慎之又慎，一方面可以减少不必要的风险，另一方面，即便购房中出现问题，产生纠纷，购房人也会处于比较有利的位置。如果遇到真要退房的事情，而开发商又不肯配合，退房人又对现行政策等问题把握不准，在得失之间总是拿不定主意，就一定要请教律师。一般来说，对于这样的问题律师都会给您一个比较满意的答复。

2.退房应具备充足理由

(1)延期交房

在合同中约定的交房日期到后，开发商却迟迟不通知购房人入住。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是一个月至三个月不等，在延迟期限内开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款，从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算。如果开发商在这个期限过后仍不能交房，购房人有权解除合同，并要求开发商返还购房款及利息。

(2)开发商手续不全，导致合同无效

根据规定，开发商销售房屋必须已经办齐了相关手续，取得了“五证”，即建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、开工许可证、商品房销售或预售许可证。如果证件不全，开发商与购房人签署的合同就属于无效合同，由于合同无效，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

(3)规划设计发生重大变更

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在重大变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关重大设计的情况，使得变更后的房屋与购房者的预想发生了严重背离，购房人可依据合同约定要求开发商退房。

(4)拿不到产权证

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法办理产权证，买房人就可以要求退房。例如，开发商拖欠政府土地出让金等问题导致购买楼盘的购房人入住多年后仍然无法办理房屋产权证的情况，购房人就可以要求退房。

(5)实测面积与合同约定面积的误差超过3%

建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测面积结算房价款;建筑面积误差比绝对值超出3%或套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，购房人有权退房。

(6)房屋质量不合格

新版合同中规定，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房。购房人要求退房时，开发商应当退还全部已付款，并支付利息，给购房人造成损失的由开发商赔偿。因此为检测而发生的检测费用由开发商承担。

(7)房屋质量导致无法居住

根据2003年出台的最高人民法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以要求开发商退房并赔偿损失。比如由于建筑施工导致房内空气质量不达标影响居住人健康，房内噪声超标影响居住等。

(8)房屋被开发商抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下出卖房屋，购房合同无效，购房人可以要求退房。

3.开发商违约可获赔偿

(1)房屋差价可以要求赔偿

根据《合同法》的有关规定，合同法律关系中一方违约给另一方造成损失的，守约方可以要求违约方进行赔偿。房屋差价损失是由于开发商提供的房屋质量不合格、严重违约造成的，是购房者的经济损失之一。因为如果购房者购买的是其他开发商的房屋也可以获得房屋溢价，即便是将购房款存进银行也可以获得利息。所以，开发商的违约导致了购房人退房，可以获得利益上的损失赔偿。但是，要证明房屋的涨价情况，就要提供同等地段或同一个小区，同等户型、面积的房屋现售价的证据，比如开发商的销售广告、房屋买卖合同或者邻居的证人证言等。若个人无法取证，可在诉讼阶段申请法院实地调查取证或申请法院委托中介机构给出专业意见。

(2)若业主需要在外面租住，租金赔偿标准不高于自家房屋出租所得

房屋租金可以要求赔偿。赔偿时间从发现房屋隐患搬出来租房住之日开始，到开发商退赔房款后的一个合理购房期间为止，包括实际购房及装修时间及购买期房需要等待的时间。租金标准应当为购房人租房的实际租金支出额，但不能高于购房者所购买的房屋予以出租可获取的租金数额，或同等面积、同等地段的出租房屋的租金标准。

(3)房屋质量问题不能要求赔偿精神损失费

购房者可以要求开发商赔偿为交涉解决纠纷所涉及的交通费用和误工费等费用。但是，根据我国现行法律的规定，因为房屋质量不合格而要求退房，目前尚不能提出赔偿精神损失的要求。

第二节　教育储蓄理财为了孩子未来

一、抚养成本上升多种方法应对

1.积极寻找理财方式

(1)抚养成本迅速上升

2006年1月16日《北京晚报》刊登了一篇题为《养个孩子至少花25万》的文章，副标题是家长寻求多种理财方式，少儿保险由冷转热。文中指出，家庭抚养成本的上升是少儿保险升温的一大原因，认为曾经一度黯淡的少年儿童保险市场如今成了众多保险公司的必争之地。少儿保险由冷转热是因抚养成本的上升所致。中国社会科学院社会学研究所一份题为《孩子的经济成本:转型期的结构变化和优化》的调研报告中披露，由于国内大多数家庭只生一个孩子，父母在子女身上的花费处于家庭支出的第一位。从直接经济成本看，零至16岁孩子的抚养总成本将达到25万元左右，如估算到子女上高等院校后的家庭支出，则要高达48万元。为积累教育费用，父母需要寻求多种理财方式应对，这也使得许多家庭不得不寻求储蓄之外的其他理财方式。

(2)保险公司积极应对

高收入人群子女教育基金是未来最有可能提高投入的理财产品。市场强劲需求使得保险公司纷纷涉足少儿市场。岁末年初，平安寿险将重大疾病保险的年龄放宽到出生后的第28天;民生人寿的“金榜题名少儿教育金两全保险”规定父母、祖父母、外祖父母、兄、姐等都可做投保人;中宏人寿也推出针对儿童的分红型“活力宝宝”险种。保险公司为做好这一产品，加强了风险控制能力。从精算上比较，少儿健康险出险率比成人高出至少一倍，过去也往往会出现赔钱的情况。现在许多保险公司在少儿险种开发、核保、核赔等方面的技术都有所加强，进入市场时也都心中有底，一般不会出现赔钱的现象。保险公司积极推出理财品种为降低抚养成本创造了条件，家长们应当重视这些理财信息，有条件时应积极购买，才能应对抚养成本的不断上升。

(3)政府部门强力推行

北京市政府为缓解青少年儿童看病贵问题，出台了针对青少年儿童的医疗保险政策。规定学生及婴幼儿年缴50元最高可报销17万元。大中小学生和婴幼儿大病医疗保险主要解决住院以及恶性肿瘤放射治疗和化疗、肾透析、肾移植后服抗排异药门诊治疗等特殊病的医疗费用。

规定从2007年9月1日起，凡具有本市非农业户籍且在本市行政区域内的各类普通高等院校、普通中小学校、中等职业学校(包括中等专业学校、技工学校、职业高中)、特殊教育学校、工读学校就读的在册学生以及年龄在16周岁以下的非在校少年儿童、在托幼机构的儿童和散居婴幼儿均可参保。参保的学生及婴幼儿每人每年筹资标准为100元，初定家庭和财政各承担50元。

2007年9月1日新学期开始后，本市大中小学生和婴幼儿大病医疗保险制度将正式实施，并按学年度(每年9月1日至次年8月31日)为医疗保险年度进行参保。当这些学生及婴幼儿每人每年大病医疗费用超过650元起付标准后，超额部分将由大病医疗保险基金支付70%，最高可报销17万元。对于享受本市城市居民最低生活保障待遇和享受生活困难补助待遇的学生儿童在办理参保手续时，凭有关证件可免缴医疗保险费。

2.小朋友管好压岁钱

每当春节将至，和往年一样，许多家长又开始面临辅导孩子打理压岁钱的头痛问题。调查显示，北京约有80%孩子的压岁钱超过1000元，有5%孩子的压岁钱超过5000元。由于从小缺乏正确金钱观与价值观的引导，缺乏理财技能的培养，当孩子面对压岁钱这样一笔不小的“财富”时，并不懂得如何正确地管理和使用，很容易沾染盲目消费、攀比、乱花钱等不良习惯。基于这种担心，近四成的家长表示会将孩子的压岁钱收归“家有”，但也承认这种没收方式并不能为孩子所接受，实为无奈之举。教育专家指出，对压岁钱全部没收或放任自流，这两种方式都过于极端。其实，无论是压岁钱还是平时的零花钱，其管理和使用的过程正是培养孩子理财技能的过程，也是教育孩子树立正确金钱观的绝好机会。相比较而言，国内的儿童理财教育无论在观念还是在行动上都远远落后于发达国家。

针对儿童理财教育的现状，太平洋人寿保险公司在银行推行一款集理财功能为一体的儿童理财产品“太平小当家综合理财计划”。该计划具有强大的教育基金保障功能，每年帮孩子投入一笔钱，通过10年资金的稳定增值，就可以为孩子储备一笔丰厚的教育基金。同时，在这10年期间，孩子还可以享有18种重大疾病的保险保障或充分的住院医疗、住院津贴的保险，缓解高额医疗费给家庭带来的经济压力。

太平洋人寿还计划通过一系列的产品包装和设计，建立起家长和孩子之间进行理财观念沟通的桥梁，让家长在为孩子理财的同时，更能借此从正面引导孩子的理财观念。为此特别设计了“太平小当家”的卡通人物形象，来缩小理财与孩子间的距离，并通过一系列理财故事与孩子们聊天，塑造出一个孩子们自己认同的好朋友。太平小当家特配有专属的儿童理财教程《当当理财教育手册》。该手册从3岁开始，分析每一阶段的儿童理财教育目标，并给予实用性的理财指导。太平小当家综合理财计划已经在代理太平人寿产品的工商银行网点上市，家长们可以在就近的银行网点为孩子购买，作为送给孩子的特别压岁钱，或者教孩子将收到的压岁钱留一部分零用，另一部分投保太平小当家，不仅防止孩子养成乱花钱的不良习惯，学会合理管理自己的压岁钱，还解决了孩子未来的教育金问题和健康保障。

二、新政出台后谁可以享受优惠

某些金融机构在办理存取手续时把关不严，存在着扩大业务办理对象，超范围吸储等问题，有些储户被教育储蓄利率优惠、利息免税所吸引，在多家银行开户，或在一家银行同时开立几个教育储蓄账户，经办网点为了储源和利益，默认客户的行为。少数银行对“正在接受非义务教育学生身份证明”的效用认定比较马虎，使教育储蓄存款的支取把关流于形式。为规范教育储蓄，2005年11月15日国家税务总局、中国人民银行、教育部联合发布了《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税有关问题解答》，被视为“新政”。

1.储蓄对象及优惠范围

国家税务总局、中国人民银行、教育部关于印发《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税有关问题解答》(国税发［2005］182号)规定，开立教育储蓄的对象必须是中国大陆在校小学四年级(含四年级)以上学生;享受免征利息税优惠政策的对象必须是正在接受非义务教育的在校学生，其在就读全日制高中(中专)、大专和大学本科、硕士和博士研究生的三个阶段均可分别享受教育储蓄的免税和利率优惠。

2.每人享受的免税次数

根据国税发［2005］182号文件规定，凡符合条件的在校学生，一人至多可以享受三次优惠，就读全日制高中(中专)、大专和大学本科、硕士和博士研究生的三个阶段，每个阶段享受2万元教育储蓄的免税和利率优惠，三次共计6万元。办理储蓄存款业务的各商业银行和城乡信用社(不含邮政储蓄机构)均可开办教育储蓄。

3.教育储蓄的基本规定

教育储蓄为一年、三年和六年期零存整取定期储蓄存款。最低起存金额为50元，每月固定存额(存额由储户自定)，分月存入，中途如有漏存，应在次月补齐，未补存者到期支取时按实际存额和实际存期计算利息。每份本金合计不得超过2万元。每份本金合计超过2万元或一次性趸存2万元的，一律不得享受教育储蓄免税的优惠政策，其取得的利息，应征收利息税。不按规定计付利息的教育储蓄，不得享受免税优惠，应按支付的利息全额征收利息税。

同时，教育储蓄实行利率优惠。一年期、三年期教育储蓄按开户日同期同档次整存整取定期储蓄存款利率计息;六年期按开户日五年期整存整取定期储蓄存款利率计息。教育储蓄到期时，按实存金额和实际存期计算利息。教育储蓄在存期内遇利率调整，仍按开户日利率计息。

4.教育储蓄开户的办理

教育储蓄采用实名制。办理开户时，须凭符合条件的学生本人户口簿(户籍证明)或居民身份证等有效实名证件到储蓄机构以学生本人的姓名开立存款账户。金融机构根据储户(即学生)提供的上述证明，登记证件名称及号码等事项。代理学生办理时，代理人还必须同时出具自己的有效身份证明。

5.教育储蓄存款的支取

教育储蓄到期时，储户必须持存折、身份证或户口簿(户籍证明)和学校提供的“证明”一次支取本金和利息。储户凭“证明”可以享受利率优惠，并免征利息税。储蓄机构应认真审核储户所持存折、身份证或户口簿(户籍证明)和“证明”，对符合条件的给予免税优惠，并在“证明”(第二、三联)上加盖“已享受教育储蓄优惠”印章，每份“证明”只享受一次优惠。代理人代为支取时，还必须同时持代理人的身份证等有效实名证件及复印件(复印件留存储蓄机构)。

三、新政出台后谁不能享受优惠

1.不能提供证明不能享受优惠

《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税有关问题解答》中规定，储户若在2005年12月1日前支取教育储蓄，其按原做法向银行提供的相关证明文件在2005年12月1日前继续有效;储户若在2005年12月1日后支取教育储蓄，其提供的“证明”必须是由国家税务总局制定、省级国家税务局统一印制、由所在学校开具的“证明”;凡是不能够提供有关证明的教育储蓄，开办业务的银行应按有关的储蓄法规在2005年12月1日前予以规范，不能享受教育储蓄的有关优惠。

“新政”对违反规定向纳税人、扣缴义务人提供“证明”，导致未缴、少缴个人所得税款的学校，税务机关对其处未缴、少缴税款1倍以下的罚款。对储户采取欺骗手段办理教育储蓄的，一经发现，对其征收利息税，并按《征管法》的规定予以处理。

2.新政规定新证明的办理方法

教育储蓄到期前，储户必须持存折(或复印件，复印件仅适用于在外地读书的学生)、户口簿(户籍证明)或身份证到所在学校开具“证明”。“证明”样式由国家税务总局制定，各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局印制，由学校到所在地主管税务机关领取。“证明”一式三联，第一联学校留存;第二、三联由储户在支取本息时提供给储蓄机构;储蓄机构应将第二联留存备查，第三联在每月办理扣缴税申报时一并报送主管税务机关。

从事非义务教育的学校应主动向所在地国税机关领取“证明”，并严格按照规定填开“证明”，不得重复填开或虚开，对填开的“证明”必须建立备案存查制度。储户到所在学校开具“证明”时，应在“证明”中填列本人居民身份证号码，无居民身份证号码的，应持本人户口簿(户籍证明)复印件三份，分别附在三联“证明”之后。

3.免税对象和储蓄金额均未变

2000年4月，为促进教育事业的发展，人民银行出台了《教育储蓄管理办法》。相对其他储蓄存款而言，教育储蓄有三方面好处:一是家庭可以为其子女(或被监护人)接受非义务教育(指九年义务教育之外的全日制高中、大中专、大学本科、硕士和博士研究生)在储蓄机构通过零存整取方式积蓄资金;二是符合规定的教育储蓄专户，可以享受整存整取利率的优惠;三是教育储蓄存款的利息免征个人所得税。

按照规定开立教育储蓄的对象必须是中国大陆在校小学4年级(含4年级)以上学生。享受免征利息税优惠政策的对象必须是正在接受非义务教育的在校学生，其在就读全日制高中(中专)、大专和大学本科、硕士和博士研究生的三个阶段中，每个学习阶段可分别享受一次2万元教育储蓄的免税和利率优惠。也就是说，一个人至多可以享受三次最高6万元的优惠。

市场反响平淡。工行、中行及建设银行等了解到，“新政”出台后到银行转存和提前支取教育储蓄的市民并不太多，市民反应较为平静。工行北京分行负责人介绍，该行教育储蓄量为1.9亿元，不到储蓄总额的千分之一，在办理时比较严谨，因此需要办理转存的储户并不多;建行北京分行也表示，由于教育储蓄有多种限制，最高额度为6万元，因此，选择这种储蓄的市民不多。但有学者认为，对于工薪阶层来说，教育储蓄还是一个比较好的储蓄品种，应当在规范的前提下，鼓励教育储蓄健康发展。

四、教育储蓄理财市场问题观察

国家税务总局、中国人民银行、教育部联合印发的《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税实施办法》正式实施，表明了国家仍然希望通过鼓励教育储蓄，为推动全民助学，产生更多、更大的社会动力。而作为参加教育储蓄的百姓，还希望教育储蓄能成为日常生活中的一条生财之路。从目前开办教育储蓄业务银行了解的情况看，人们参加教育储蓄的积极性并没有原来预想的那么高。

1.教育储蓄有魅力吗

教育储蓄最大卖点是免征20%的个人利息所得税。如果是单纯追求避税增收，从理财的角度看，还有很多种选择，如投资国债。每年国家都通过各商业银行以不同方式、在不同时间面向百姓发售大量国债，有三年期、五年期的，有记账式、凭证式的。投资国债不仅可以同样免征个人利息所得税，有时所得利率还高于正常储蓄，如2007年面向个人发售的第一期国债凭证式国债，因为国债不含税，三年期票面年利率为3.66%，低于同期储蓄存款的0.30%;五年期票面年利率为4.08%，低于同期储蓄存款的0.33%。因不缴纳个人所得税，实际上国债利率仍高于银行的同期存款利率。购买国债的实际收益也高于教育储蓄，无论是安全保险系数，还是灵活变现程度都要比教育储蓄优越。

现在有不少理财产品，都可以免缴个人所得税。如投资某一开放式基金，由于基金获得的股息、红利及企业债券的利息收入，由上市公司在基金派发时代扣代缴个人所得税，因此，基金向个人投资者进行再分配时不再代扣代缴个人所得税;再比如，购买各家商业银行开办的理财产品，由于国家还没有出台针对理财产品的代扣个人所得税政策，购买理财产品暂时也可以避税，而且收益率一般都会高于同期储蓄利率;还有国家对封闭式运作的个人储蓄型教育保险金、个人储蓄型养老保险金、个人储蓄型失业保险金、个人储蓄型医疗保险金等利息所得也免征个人所得税;近年来各家保险公司不断推出的分红类保险目前也暂不缴纳个人所得税。金融市场上多元化的免除个人所得税投资产品，取代了教育储蓄投资的魅力，是教育储蓄市场反响平淡的主要原因。

2.教育储蓄手续复杂

按教育储蓄每月固定存款的规定，存三年期的，储户就得往银行跑36次;存6年期的，储户就得往银行跑72次。在违约方面，教育储蓄只能每月存入一次，中途如有漏存，必须于次月补齐，否则就算违约。银行只对违约前的存款按优惠利率计算，对以后的存款就只能按一般储蓄计算。因此，这一规定使经常四处奔波的人对教育储蓄望而却步。另外，教育储蓄从开户到支取都有一套严格的程序，有的地方为了防止教育储蓄作假，除要学校的证明外，还需要教育部门的核准，为了多得一点利息，学生、家长都要跑，一旦出现问题，还得解释清楚，很多人认为，为了多得一点利息除了跑腿，还要到处求人，又舍脸又丢面子，真是不值得。

3.储蓄对象范围狭窄

教育储蓄之所以免税和享受利率优惠，主要是给处于非义务教育阶段的学生提供助学费用。按照规定，教育储蓄到期时，储户除了要凭存折外，还要提供接受非义务教育的录取通知书原件或由学校开具的相应证明原件。若客户不能提供证明，支取时，其存款不享受利率优惠，只按照一般性质的储蓄业务办理。因此，并不是所有的在校中小学生都可以参加教育储蓄。一、三年期的教育储蓄仅适合初中以上的学生开户，六年期的教育储蓄仅适合小学四年级以上的学生开户。因此，教育储蓄规定的范围如此狭窄、细小，支取时的手续又如此繁多，这无疑会将一大批想参加教育储蓄的储户拒之门外。

4.储蓄存款额度偏小

“新政”之前，按教育储蓄“每一账户本金合计最高限额为2万元”的规定，三年期存款每月仅能存进555元，六年期存款每月仅能存进277元。按目前高校的正常收费标准，两万元至多也只够交两年的学费，这还不包括学生的日常生活消费开支。而三五年之后，这两万元钱相对于不断看涨的教育收费，也许只是杯水车薪了。这次新规定对以前准许开展的教育储蓄次数进行了修订，从一次改成了三次，也就是说，在学习期间，由过去的2万元的高限改成了6万元，这一改进，对扩大教育储蓄将会产生正面的积极影响。