彭定康念的是什么经？中国股市10万个为什么之四三三
水皮曾经说过不想再说房地产这点事，但是这点事却总是绕不过去，因为要给记者作报告，房地产又成为不得不谈的这点事。
2006年8月10日，国家发改委公布全国70个大中城市房地产市场的调查情况，数据显示，二季度，70个大中城市的房地产价格平均上涨的幅度达到了5.7%，其中上涨幅度最高的城市深圳涨幅达14.4%，大连涨11.9%紧随其后，首都北京则以8.7%的涨幅排在包头的9%之后，房价唯一下跌的城市只有上海。
报社的编辑给报道作的题目是这样的，主题是《70城市房价只有上海下降》，副题是《上半年房地产投资和商品房销售面积双双增速回升》。显而易见，编辑这样做题是有想法的，更能体现编辑意图的是版面语言。其实，副题所说的是另一条来自央行的消息。在当天同时发布的央行货币执行报告中央行透露，上半年全国累计完成的房地产开发投资为7695亿元，同比增长24.2%，其中商品房住宅完成投资5318亿元，同比增长28.2%，比上年同期提高6.9个百分点，而销售面积的增速也同步回升，销售面积2.3亿平方米，同比增长16.5%，商品房销售额为7957亿元，同比增长24.5%。尽管，数字也表明，空置率已达1.21亿平方米，同比增长了17.2%，但是从投资和销售面积双双超过24%的增速看，可以套用一句老话，那就是供销两旺。
什么是新闻？按照一般的理解，正常的事物或者事物按照正常的逻辑发展并不构成新闻，不正常的异动才构成新闻，也就是说狗咬人不是新闻，人咬狗才是新闻。但是，在宏观调控的背景下，这种一般规律并不适用，房地产价格的涨跌对于老百姓来讲都是新闻。
房价跌之所以构成新闻，是因为和涨相对的。一直在涨的房价突然下跌自然是一种异动，异动构成新闻这不足为怪。那么，房价涨又何以构成新闻呢？房价涨之所以构成新闻是因为和预期中的下跌是相对的。宏观调控的目的是什么，不就是抑制过快上涨的房地产价格吗？一直涨不回调又怎么谈得上宏观调控见效呢？！该跌的没有跌，同样构成异动。
怎么处理发改委的消息对于记者和编辑来讲都是考验，全国70个城市平均上涨幅度达5.7%作为新闻来报道可以不可以？当然可以！上海房价下跌2.8%作为消息的重点可以不可以？当然可以！因为前者讲的趋势，后者讲的独例，都是有价值的新闻，但是任何一种单独的处理都没有现在将70个城市和上海这个独例对立统一在一个标题中这样耐人寻味！
耐人寻味什么？
耐人寻味的是为什么只有上海的房价在下跌，而其他的大中城市的房价却在最近两年中一涨再涨。
新华网的一篇文章对此作了自己的解读。在这篇名为《宏观调控是房价上涨的助推器》的文章中，作者认为，宏观调控不管是收紧银根也好，加强土地供应管理也好，宏观上都会导致供求关系发生变化，前者导致购房成本增加，后者导致土地价格上涨。因此，单纯的经济调控是会导致房价上涨的。但是，上海房价的下跌却告诉我们两个道理。第一个道理，房价是可以调控的；第二个道理，行政调控的手段是有效的。由此，作者得出的结论是大中城市房地产价格的持续上涨主要的问题还在于行政当局不作为。
上海房价之所以会下跌，水皮认为原因是多方面的。房价上涨过快过多已经开始泡沫化是重要的原因之一。脱离了上海人民真实收入水平支撑的房价即使没有调控，上涨空间也已经不大，回调是早晚的事。但是如果没有“国八条”把责任直接落实到上海市长头上，上海的房价恐怕也不会这么痛快就下跌，事实即便如此，这种下跌也是反复的，也是一步三回头的，相对于从2001年均价3200元涨到今天均价上万元的上海房价而言，2.8%和300%相比，几乎可以忽略不计。确切地讲，上海的房价其实只是在高位震荡，并没有出现破位下跌的走势。而正是这种震荡的走势，正是这种在高位盘整的走势，导致大量的上海极品楼盘的观望，导致汤臣一品每平方米10万元人民币的坚守，这种坚守顽强地捍卫了上海滩的高价标准，从而有效地维护了整个上海房地产市场的格局。
上海滩的多米诺骨牌不倒，北京、深圳两地楼盘的补涨空间就不会被封杀，答案只有一个字，涨！向上海看齐！
巧得很，水皮刚讲完上海的房价，就在最新出版的《法人》杂志上看到了记者对彭定康的专访，其中有关上海房价的问答给人极大启发。
彭定康是香港回归前最后一任港督，离任前和中方闹得并不愉快，不过1992年他对香港房地产市场的调控手段给人留下深刻印象，他的策略包括将按揭从九成降到七成，增加印花税等。但是彭定康指出，香港的供求关系比较特殊，首先，地域狭小，需求大，有升值的可能；其次，香港被认为是市场经济发展最好的地方，不排除房地产被操纵的可能；再次，尽管土地价高，上市的房地产公司考虑到其对恒生指数的重要性，仍然愿意购买；最后，中英当时的土地发售限额协议，也对价格有影响。
在彭定康看来，中国目前把大量的贷款投入房地产后并没有给投资带来收益，避免下降的唯一办法是进行更多的投入，这早晚就会出现问题。彭定康认为，中国不太可能通过货币手段遏制房地产市场过速发展，相反，行政的手段却较为可行。一个办法就是银行不给开发商贷款，但是操作起来比较困难。
彭定康不愧是只政坛老狐狸。离开香港后，这个被港人称为“肥彭”的英国人被女皇授予勋爵出任欧盟的“外交部长”，退休后又兼任了牛津大学的名誉校长，往来中英之间退而不休。彭定康对上海房地产的点评充分体现了一个外来和尚的功力，不过，念的经有没有人听得进去，则另当别论。
2006年8月16日
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