投资房地产

除去股市之外，投资房地产可能是拥有最大的客户群的领域。之所以房地产的投资涉及如此广泛的投资人群，因为房地产是人类生存所必需的消费品，当然，房地产也是最好的投资品，也正因为如此，房地产从长线的投资来讲，是回报最好的领域之一。

投资房地产,需要做的事情很多很多,资金、管理、维护,等等,但首要的一条就是要找到你投资的房地产的对象。

在美国，当你有了一定的资金准备,同时保持良好的信用记录,那么寻找到你的具体投资对象,就是首要的事了。而且,在寻找的过程中,你必须带着不被影响的独立的眼光,用穿透表面现象的眼光去看,用自己的大脑思考、判定。

同样的资金的投入,在美国会有非常不同的产出。因为,在美国房地产的定价系统中,没有绝对的、单一的、准确的评估标准,另外,在除去一些硬性的标准外，还有许许多多的非硬性的、不太为人注意的因素，比如，房地产的拥有者是单一的个人还是合伙人?而合伙人之间有无合作的问题？房地产拥有者本身有无问题？其客户是否出了问题？环境是否出现了变化?或是房地产周边的建筑发生了变化?所在地的治安情况,各色人种的比例？初、高中的教育系统是否优秀？这一切都需要投资者自己去了解,去研究,没人能全面地、客观地、准确无误地告诉你。所以,房地产投资的第一步,就是要寻找到你的投资产出比较高的房地产对象。这可是看起来容易做起来难的一件事情。

前年,我和老头强森找到了一片地,在快速路边上的拐角处,周边的交通繁忙,人口密度很大,人口平均收入较高。按常规的房地产投资者的说法：位置,位置,位置……这块地的位置是非常非常好的,看起来无可挑剔，价格也很合适。当时,凭着学到的不多的那一点房地产知识,我就要下单,确定买进了。

这块快速路边的地,怎么看都不错,卖者本人就是土地拥有者,他不会告诉我们这块地的详细情况。老头强森来自韩国,我来自中国,两个亚裔美国人真的动了心,可老头强森怎么也不放心,我们在这块地的周边做了不少调查研究。这明明是一个不错的交易,可怎么会等到现在强森和我这两个亚裔来买进呢?强森带着满脑子的怀疑,带着我,去查这块地的历史。果然不出强森所料,这块看起来很好的地,地下隐藏着不小的污染问题,这样一来,我们放弃了对它的采购计划。

在放弃这块地后,我们又去寻找新的猎物,没多久,强森和我发现了一栋位于商业区的商业楼。

那是一个被主人放弃维护和管理一年多的商业楼,也叫底商,这栋楼的原主人的大股东是一个巴西老人,他岁数大了,身体也不好,大部分时间在佛罗里达居住。小股东是印度人,印度人本来就看小不看大,平时一毛不拔,在小事上斤斤计较,久而久之,两人有了摩擦。大股东远在南方不能亲自出马,他也赌气不出面来管理和维护这栋楼,雇的管理人员看着主人不尽心,自己也就不太尽责了。没多久,客户得不到应有的服务,楼内的几个客户先后搬走了。楼空了,房顶也开始漏雨,原来的地毯也发霉了,楼的外墙也看起来很旧，窗户也破了……

我和强森刚一进此楼,就被那久不流通的发霉的空气熏得够呛,在楼里没停多久,我就走出来了,并抱怨强森怎么对这样的破楼感兴趣。

看着我不高兴的样子,强森不气也不恼,继续着他认真的“视察工作”，不一会儿，强森笑眯眯地出来了,很认真地问我：“老弟，你说，这位置怎么样？”

“很好啊,可这楼也太破了点吧？”我说。

强森说：“我认真看过了,这楼的水、电、线路、墙基、停车场、管道都没问题,看起来很差的最主要的原因是屋顶的问题,而我们只要解决了楼顶的漏水问题,那这栋楼就无可挑剔了。而我们解决这个问题是小菜一碟。”

正如强森所说,因为这栋看起来很陈旧的外观,再加上其原主人极想早点卖掉它变现好分钱的心理状态,我们用了远低于市场的价格购进了这栋“破楼”，又组织施工队换了新的屋顶，重新修整了外墙。一栋好楼出现了,强森又去招来了新的客户,这个曾像一个穿着破棉袄的流浪汉的物业改头换面成了人见人爱、花枝招展、健美可爱的少女了……

现在,这个曾经被巴西老头和印度人几乎遗弃的老态龙钟的物业在我和强森细心的管理下,成了一只下蛋的好鸡。

第一块地的问题在下边,不易被发现,更不容易解决。

而第二栋楼的问题在外边,是表面现象,很容易发现,也很容易引起人们的“不喜欢”,这个表象赶走了不少想购买的人。但实际上,第二个问题很容易解决,而且经过改造后还特别见效果。

物美价廉——当然是好交易,却是可遇不可求的。若价廉物不美,要将其变成物美价廉的交易，那就要投入相当多的精力和智力了。

寻找到合适的房地产投资对象,看起来好像不难。但做好、做对,就不是一件容易的事了。

在投资的过程中，分析一个投资是否值得，是要从回报来确定的。从财务分析的角度，有很多指标可以使用，真正评估投入与回收就是净值的变化，简单地说，就是你做这个投资放入了多少现金，最终拿回来了多少。具体到房地产，就是你投入的钱，全部现金购买或者部分现金与其余贷款，而回收就是每个月的租金收入再加上最后卖出时回收的现金。在实际的分析中，很多人没将租金的回报算上，因为这个数字太难获得而且变数也很大。除租金可以增加房产的回报外，还有税务利益。税务利益要具体分析，不是所有人都有这个利益，投资人的出租收入在扣除折旧后必须是负数才有用。

另外，在房地产的投资过程中，财务杠杆的放大回报功能不容忽视。买入折扣房和改进房子的价值，这是与金融股票最大的不同点，这也是房地产的价值回报。另外，投资房地产，要考虑到房地产抵抗通货膨胀能力，从房地产价格加上租金等回报看，房地产抵抗通货膨胀能力是很明显的。评估房产的投资回报跟评估金融股票的方法有很大分别。除了看价格，还要看租金收入、买入的折扣和改进物业带来的回报。在房地产投资的整个过程中，许许多多的变数含在里面，房产的回报是所有这些能带来现金收入的综合，而不仅仅是房价的上升。

投资房地产的投资人，在熟悉了一般的房地产投资的规则和方法后，可以转入投资商业地产的领域。投资商业房地产是投资房地产的高级阶段。说它高，是因为投资商业地产要求高，所需资金多，管理水平高，运作能力高，回报高，涉及的方面多，投资的规模也相对来说比较大。

那么，既然投资商业地产的回报高，为什么不在投资房地产时就直接进入投资商业地产的领域呢?这样一来，不是省掉了许多的时间，而且用了最快的速度进入高级阶段吗？

投资房地产，要由简单到复杂，由投资民用的房地产到投资商业地产，这是一个循序渐进的过程，是由小而大、由简到繁、由易到难、由低到高的必经阶段。大部分人在开始进入房地产投资领域时，不妨先从家用的房地产做起，练练手，找到那种感觉，先熟悉房地产投资的最基本的流程，先从处理一般的投资房地产的过程中遇到的问题开始，然后，一步一步地进入投资商业地产的领域和范围，这样可尽可能地少走弯路，减少损失。

投资商业地产，首先要看商业地产所在的方位和地区，然后，要看、要了解、要仔细地分析和研究投资的商业地产所在地的人口的密度，人们的组成，人口的结构，人们的消费水平，消费习惯，人口出生率，人口增长率，人口老龄化程度。

在这里有一个很值得一提的观念：投资商业地产，不可对物产本身的颜色、建筑材料等投入过多的注意力和关注。说的不是不管它的状态如何，而是强调在投资商业地产的过程中，不要被这些看起来好像很重要，但在投资回报中不是太重要的因素而影响了核心点，因为在投资商业地产中，回报、现金流才是重中之重。

在投资房地产的过程中，采购到有价值的好的物产，这是第一步。而怎样才能采购到最有价值的物产?那就值得研究和推敲了。不能只满足于社会给你提供的公开资料和信息，更要开动大脑，投资者自己要广泛地进行调查研究和调查核实，对从各个方面收集来的信息进行加工整理、比价核定。先要做好“家庭作业”，有准备、有重点、有目的地去看物产。

如果投资者对房地产市场有足够的认识和了解，在投资的过程中，不妨不用中介公司，直接与对方的代理人联系。这样一来，你可让对方的代理人也来代理你的委托，这是一个小小的技巧，不必说出，但对方一般就会心领神会。他会尽最大的努力促成这个投资。因为，这也关乎着他本人利益的多寡。

同时，投资者自己多看房、少赞美，甚至不赞美。理由很简单：多看房是为了摸清市场；少赞美是为了不让对方摸清自己的想法；不赞美是不抬高对方的期望值。在购买物产时，摸清市场价格是最关键的一步，但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗？实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法大多是一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后议价留有余地。

另外，投资者要多与房主沟通，当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。可以暂时把中介公司晾在一边，房主才是最想把房子尽快卖掉的人。只有投资者自己掌握了第一手的资料和信息才是最重要的。

对于业主的“漫天要价”，投资者要敢于“坐地还钱”。充其量就是业主说个“不”而已，在砍价的问题上，需要有一颗“冷酷的心”。有一些房主在卖出手中的房产时存有漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子卖个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，投资者应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。

在投资房地产的过程中，购买到好的房地产很关键，而在确定准备购买的房地产的项目后，要能杀到合理的、投资者自己认为的好价格。在投资者看物业的过程中，能够找出令大家公认的其物业的缺点，这就使得投资者在物产谈判时有了更多话语权和砍价的理由。在价格上找到投资者所希望的最低点，有了最低点，对于投资者来说，就是物产最大的价值点，这样就能使投资者在进入投资的第一步，就站在了起跑线的最优起跑点了，投资者的胜算就多了一分。

老练的投资者在投资物业的时候，轻易不参加第一轮的竞价，在别人跃跃欲试的关口，成熟的投资者却要老神在在地等待着机会。因为，所谓的投资就是要获得最大的利润，而获得最大利润的前提就是降低进入的成本，所以，用最好的价格拿到最好的产品，赢在起跑线上。只有有了这样的前提，才能保障投资者在后面的投资环节中，得到最大的效益和回报。

投资房地产时如何判断房屋的价值？在中国的房地产行业中，房地产的定价大都就是单纯按建筑的面积一刀切，投资者只能被动地等待着大势的起伏来确定房地产的回报。这在某种程度上，确实限制了房地产投资人的主观能动性，制约了房地产投资人的发挥空间。但精明和成熟的房地产投资人知道，在房地产投资市场上，涨势有涨势的投资方法，落势有落势的投资策略，只要投资人认真地做好调查研究，即使在不同的市场情况下，照样能得到你投资房地产应得的那一份不错的回报。

房地产投资人多看房是必不可少而且十分重要的一件事情，看房看起来好像很简单，其实看房里面有很多学问。为了能采购到自己想要的房子，买房者应该在看房之前先对房子有一个大概的了解。一般来说，在美国，房产按照结构外形来分，可分为独立屋、半独立屋、排屋、公寓楼；按照建筑结构材料来分，有木结构、钢结构、砖结构等，绝大多数居民住宅为木结构；按照外墙材料来分，有全砖、半砖、木包、铝包、塑料包等等。投资人首先看周边小环境维护情况，邻居们的草地、树木是否打理得很好，如果邻居把自己的前后院打理得很好，投入大量的人力和财力，小区物业升值的可能性就大。另外要看房子周围是否有噪音污染源，如铁路线、高速路、高压线及飞机场等。同样，大环境也非常重要，周围有没有公园、绿地、高尔夫球场及小河，周边学校、地铁、公交、购物等环境也应做重点考察。对不了解的社区，如果有时间的话，不妨多看几次，最好在不同的时间去看，白天或晚上都去看一看，看人来人往，通过衣着和生活规律判断周边人们的素质和社会层次。有的投资人因为工作忙，晚上去看房，觉得房子不错，价钱也好，匆匆忙忙地买下，交接后，才发现购进的房地产处于不理想的社区，不仅房子难升值，而且安全也有些问题。

投资人看房产的外墙，对于砖墙和石头墙，主要看是否有裂缝。如果外墙完好，那是最好的，如果有裂缝，再看裂缝大小及长短。如果裂缝小且短，应该问题不大，但如果裂缝大而且长，说明地基可能有问题。不论是否已补好，都要慎重考虑，否则以后不仅难于升值，还会难于出手。如果裂缝是横向的，那是最不好的情况，这种房子坚决不能买。

从走进房门开始，就要认认真真、仔仔细细地考察房屋的内部结构与质量，发现房屋的优点与缺点。了解房屋的朝向、层高、进深、有几间卧室、客厅、餐厅、厨房和卫生间的布局、地下室、车库的情况，装修的材料与质量，水电、电视、电话、空调、热水器的新旧程度。看房时不妨将水龙头打开，看看水压的大小，水走得快不快，有没有漏水；也不妨把窗户打开一下，看看通风与采光情况；观察户内外电线新旧程度；仔细检查天花板有无剥落、漏水的情况；墙体是否有裂缝等都要观察仔细。一般的购房者，可能认为看地下室不重要，而对有经验的看房人来说，他们可以从对地下室的观察得到有关房子的重要信息。通过对取暖设备和电箱以及地基使用材料的观察，还能大概知道房子的年龄。当进入地下室的时候，不妨充分利用敏锐的鼻子闻一闻空气的味道，如有异味，要追根究底。对于装修好的地下室，如果霉味太重，肯定有地方漏水或渗水。

其实对于相当一部分华人投资者来说，要注意的反而不是不仔细看房，而是过分仔细而忽视了本应注意的重点，进而失去了本来存在的好机会。在我们投资房地产的过程中，就曾看到过有的华人投资人带了朋友来出主意、想办法、做参谋，你一言，我一语，上下不着边，问题一大堆。但细想起来，可能大都是鸡毛蒜皮、无关紧要的。还有的带来了手电筒来仔细地检查房子的上上下下，可他们太注重那些小问题上了，反而失去了这栋本来位置很好、要价不高，有很好投资潜力的房产。

在采购的过场中，对于投资者来说，当然是越细越好，看大处着眼，也看小处着手，但在大小两者并存的情况下，要善于而且敢于取大而舍小，抓住重点，抓住要点。因为，投资者的最终目的是用它来投资回报而不是用来欣赏的。

投资房地产后的管理中，处理好房东、租契、租户关系至为重要。租赁时从准备到终止的整个过程中首先是房东的清房待租，然后广告招租，租户实地看房，签订房契，交屋换主，期中修护和租户违契，期满续契或终止的认定，房契终止后交屋检查，房东在定期内以书面提出结账报告，依“理”或依“法”求偿。

美国的房地产的投资，相对稳健成熟，无论是资金的投入回报，融资的方法，还是后期的管理等一系列的投资过程中，有一套行之有效的游戏规则，了解这方面的知识和规则，对于房地产投资者来说，是至关重要的。