怎样改善住房条件

三年前,我为了结婚,通过贷款的方式购买了一套2室的住宅,当时的房价是150万元(90平方米,现价约250万元),我首付了50万元,使用了60万元的公积金贷款和40万元的商业贷款(7折利率),贷款期限为20年。近期,因为我太太怀孕了,下半年家里将添丁。届时,我的父母会来帮忙照看小孩,现在的房子就显得有些小了。我想通过置换的方式,换一套面积为120平方米左右的3房,请问应该怎样操作?

标叔

由于在来信中你提供的信息不够完整,比如你的家庭收入、资产、日常开销、居住城市等信息没能全部提供出来,我只能根据现有的数据做一些简单的推算,供你参考。

首先,假设你们准备换购的房产与现在居住的房产地段相似,单价相同,单纯从面积增加30平方米计算,房屋的总价在333.33万元,卖掉旧房还需要追加83.33万元的购房款。但房产买卖并不能只考虑房价问题,还需要考虑交易成本。由于你现在的住房持有时间不足三年,在出售时需要缴纳5.65%的营业税,1%的交易佣金和最少1%的个调税(如果房产属于普通住宅),这三项费用相加为卖房总价的7.65%,按250万元的价格计算,需要支付的卖房成本约为19万元。

卖房有成本,买房同样也有成本,最主要的买房成本是契税,如果购买普通住宅,契税通常为购房款的1.5%,如果是非普通住宅,契税则要提高到3%。由于333万元已经是比较高的价格,就算是在上海,也要被认定为非普通住宅了。因此,你很可能需要支付3%的契税,总额为10.5万元。如果是购买二手房,可能还要支付交易佣金,交易成本会更高。在不考虑买房佣金的情况下,你为了改善居住条件而实施的换房计划,需要付出近34万元以上的交易成本。按增加30平方米住房面积计算,每平方米要增加近10000元成本。

除了交易成本外,贷款的利息成本也是需要考虑的一个因素。你现在的房贷享受的是最优惠的利率,公积金贷款的利率为4.9%,商业贷款为4.935%。如果你要卖掉现有住房,必须将所有的贷款还清。这样当你再次买房时,就无法享受到这么低的贷款利率了。由于目前银行执行的二套房认定标准比较严格,通常是认房又认贷,只要是贷过款,即使全部还清,再次贷款也要被认定为是二套房贷,贷款利率为基准利率的1.1倍,现在是7.755%。还是按借40万元商业贷款、20年还款期计算,每月的还款额为3285元,比7折利率贷款,每月多还660元,20年总共要多还15.84万元。如果贷款额度增加,恐怕利息的成本还会提升。

从以上的分析可以看出,为了增加30平方米的建筑面积,你不仅要花费大量的交易成本,还要支付更高的资金成本,显然在目前的政策背景下,换房并不是一个明智的举措。从需求的角度看,你的孩子还没出生,在出生后前几年,孩子肯定要和大人同住一屋,这时候你对住房的需求并不十分迫切,完全可以再等等看。如果你再坚持两年,等现有住房的持有期限超过5年,在税费方面会有一些减免措施。另外,也可以等待一下房产政策的变化。就算真的需要立刻改善住房条件,也可以考虑在现有住房附近租一间小点的房子给父母住,如果每月租金2000元,租下的房子肯定比30平方米大,用省下来的交易成本和资金成本,完全可以支付15～18年的房租。

点评

很多人都会认为,改善住房条件就是要买大房子,但在住房价格、交易成本与信贷成本居高不下的情况下,换房未必是最佳的选择。