我的宝宝刚出生,父母与我同住,帮我照顾宝宝。我们打算到宝宝三周岁时,让他拥有独立卧室,届时需为父母另外安排住处。我父母有一套一房,市值80万元,离我们的住处较远,现出租。目前我有两套购房方案:一是将父母目前的一房卖掉,加上手头的70万元现金,在现住处附近再购买一套二房;二是保留父母的一房,用70万元现金加少量贷款再购买一套一房出租,待今后需要时再将2套房子卖掉,再购入一套二房供父母居住。请问标叔哪个方案更合适?
标叔
当我们置换房产时,不能只简单考虑地段问题,还要考虑费用问题。很多人在考虑换房时,只做简单的数学题,一套100万元的房子加一套150万元的房子等于一套250万元的房子。可现实并不是这么简单,因为房产买卖牵扯到税费的问题,而且在某些情况下,税费的比例还很高,是绝对不能忽视的问题。就以你的情况为例,卖掉一套80万元的房子,加上70万元的现金,就能买一套150万元的房子了吗?答案显然是不能。
首先,就算80万元的房子属于普通住宅,居住期限超过5年,卖房也需要支付1%的交易佣金,也就是8000元。其次,要购买150万元的房子(假定也是普通住宅),你至少要支付1.5%的契税,费用在2.25万元以上,还要加1%的交易佣金(在上海,这样的房价多半是二手房),总费用为3.75万元。可见,一次简单的换房至少要支付4万多元交易成本。
如果是按照第二套方案换房,成本要高出很多。假定新买入的一套一房价格在120万元,需要缴纳契税1.5%,为1.8万元。当你需要换成两房时,由于持有时间不到5年,需要缴纳5.65%的营业税,1%的个调税和1%的交易佣金,交易费用达到9.18万元,加上买入成本3万元,合计约11万元。这还没有考虑到贷款的利息和办理贷款的费用。虽然,这套房子可以为你带来额外的租金收入,但在3年内,想要靠租金覆盖所有的费用基本不可能。因此,从成本的角度来看,第一套方案要比第二套方案合算。
即便是采取第一套方案换房,也有不同的换法。如果你手头的资金比较充裕,采取卖掉一套房,再加上70多万元现金再买一套房的方式成本最低。但从你的来信中知道,你手头只有70万元现金,若全部投入到换房中,手头的流动资金就没有了,一旦家庭出现重大变故,需要使用大笔资金的时候,你的家庭就会陷入流动性不足的困境。这时候,即便去借钱,也要支付更高的借款利息,时间上也未必能做到及时。
我个人建议,你可以在换房时适当借一些公积金贷款,这样可以保留一部分现金资产在手上,以备不时之需。由于你已经拥有了一套住宅,再借公积金贷款需要执行第二套房贷的政策,贷款的利率同样要上浮10%,还款期限小于5年,贷款利率为4.4%,5年以上为4.95%,这样的利率水平还是比较低的。如果借20万元公积金贷款,手头就会多出20万元现金,即使投资风险较低的银行短期理财产品,一年的收益率目前在4%～4.5%左右,在利息上没有什么损失,但可以改善家庭资产的流动性。同时,由于可以使用公积金冲还贷,也不会对家庭的日常生活带来太大的影响。
点评
在进行房产交易前,一定要考虑到交易成本的问题。
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