二套房货要不要提前还

去年,为了改善家庭的住房条件,我又购买了一套住宅,按照银行的规定,这套房属于我的第二套住房,在办理贷款时只能办理二套房贷,利率要上浮10%。现在,我手头有了一笔资金,又没有很好的投资方向,因此想提前还贷,不知道这样做是否合算。

标叔

通常,我们在决定提前偿还房贷前,要考虑两个问题:第一,我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品;第二,未来我们有没有借钱的需求,借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗?

假设你的房贷利率是每年的第一天才调整,那么你现在还必须承担7.755%的房贷利率,这个利率水平的确不算低,尤其是和过去打7折的房贷利率相比,更是高出了不少。目前,市场上稳健类的投资产品,基本上无法获得这么高的收益,如银行的理财产品收益率大多在5%以下,5年期定期储蓄的利率只有4.75%,就算银行上浮10%,也只有5.225%。如果没有其他合适的投资品,提前还贷应该是一种合理的选择。但我们发现,市场上还是有一些产品,可以获得较高的稳定收益,如果能把资金放到这些产品上,选择按原有的计划偿还房贷,可以让我们在资金方面更有灵活性。

这种产品就是我曾经多次提到过的分级基金A份额。以银华金利为例,它在基金合同中约定,每年的收益为3.5%+1年定期储蓄利率,与二套房贷的利率7.755%相比,看上去还略低一些,但由于银华金利目前的市场价仅有0.9元,而分红是按1元的面值进行的,因此2012年的实际收益率为7.78%,还略高于房贷的利率。银华金利此前曾进行过一次到点折算,部分收益已经兑现了,因此到年底时,只能再分2.4%,但对应的时间也只有几个月,实际的年化收益率还是7.78%。由于2012年已经进行过2次降息, 2013年银华金利的约定收益降低到6.5%,但2013年的房贷利率同样会降低,5年期房贷利率会降到6.55%,1.1倍的二套房贷利率为7.205%。如果银华金利仍保持现有的折价水平,则其真实的年化收益率为7.22%,同样略高于7.205%。因此,如果你有一定的风险承受能力,能够忍受本金部分的短期波动,你不妨将用这笔资金购买类似银华金利这样的低风险产品,而不要轻易提前还款。

从借二套房贷这件事上看,你的自有资金还有一定的缺口。未来,你仍有可能碰到资金不足的情况,如果你现在把资金还给银行了,到时候再想问银行借就不容易了,借款的利率可能更高,借款的期限也会比较短。如果你把资金留在自己手上,资金缺口就会相对减少。比如,今后你要从事创业活动,缺少资金,你想和银行借创业贷款,银行很可能会因为风险太大而拒绝贷款,就算你拿房产进行抵押贷款,贷款的利率也要上浮很多,至少会比1.1倍要高。更麻烦的事情是,除了房贷外,其他贷款的期限最长都不超过5年,因此,对于你来说还款的压力就比较大。在房贷还款问题上,我们不仅要考虑眼前的利益,更要考虑长远的利益。

受银行资金成本上升的影响,7折房贷基本销声匿迹,85折房贷也在减少,未来房贷利率上浮的比例还会增加,或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了,以前急于偿还房贷的人,现在来看不是吃亏很多?也许,继续观察一段时间,看看自己的资金需求,看看投资市场的机会,比匆忙提前还贷更稳妥。

点评

在银行闹钱荒的背景下,市场上的资金成本大幅度提升,如今二套房贷的利率看上去也蛮有吸引力的,首套房贷现在也很难享受利率优惠了,因此在现阶段可以不考虑提前还款,等资金成本下去了再考虑。