买学区房还是商铺

我是一名昆明的读者,今年26岁,家庭年收入10万元左右。手上有20万元现金,有两套政府占地补偿的房产(无产证)。孩子2岁,可以在小区学校上学。考虑到教育水平的问题,想让他到好的学校去读书,现在好学校都是和房子连在一起,须有房产证才可以入学。我看上一个精装公寓30平方米需30万元,可以提供孩子名校名额。另一个是25平方米的商铺,需50万元,无名校名额。请问从长远利益来看,我该选择学区房,还是商铺?

标叔

在作出一项理财决定前,我们首先需要弄清楚自己的理财需求是什么,根据需求制订规划才不会陷入盲目理财的误区中去。而很多时候,我们的需求并不唯一,而且需求之间可能存在财务方面的冲突,面对这种情况,我们需要对需求进行排序,看看哪个需求要优先满足。

从你的情况看,主要的需求有两个:一是子女教育的需求;二是20万元现金保值增值的需求。那么,哪个需求的优先等级更高呢?这需要你自己来回答。如果是子女教育的需求优先,那么,很简单,买学区房。如果是20万元现金保值增值更重要,情况就会比较复杂,我们需要分析投资学区房和商铺哪个收益率会更高,哪个投资的风险会更低。最终根据分析的结果,作出适合自己的投资选择。

由于不了解昆明的房地产市场情况,我无法很具体地给出建议,只能给出一些思路供你参考。在中国,投资房地产主要看中的是房价的涨幅,租金收入基本可以忽略。在昆明,究竟是商铺涨得快,还是学区房涨得快?你可以去房产中介了解一下,但多数城市是学区房涨得快。

从投资的成本来看,无论是投资商铺,还是学区房,你都需要使用贷款。而你名下没有带房产证的住宅,购买学区房可以享受首套住宅的优惠政策,首付最低可达三成,贷款利率最多可以下浮15%,如果你能够充分享受这些优惠,只需要付出10万元首付,20万元20年商业贷款,月还款1384元,占家庭月收入的比重不到17%,还款压力不大。但要是投资商铺,情况就不同了,商铺贷款最高可贷5成,50万元的商铺至少要首付25万元。你手头只有20万元现金,不够支付首付,你还需要另外找5万元现金来付首付。商铺贷款按照目前的政策要利率上浮10%,25万元20年商业贷款,月还款1970元,约占家庭收入的24%,还款压力要比学区房大,资金成本也高于学区房。

从投资的风险看,学区房有着大量的刚性需求,今后转手出售比较容易,价格下跌的空间相对较小。而商铺的经营存在很多不确定性,在电子商务高速发展的背景下,实体店的经营越来越困难。这也决定了投资商铺的风险较高,一旦经营环境无法得到改善,商铺变成“冷铺”或者“死铺”,想转手都很难,更谈不上保值增值了。

另外,商铺投资在税收等方面的支出多于住宅,也没有任何税收优惠政策。而在土地使用年限方面,商铺最多是50年,有些还只有40年,而住宅通常有70年,不要小看这20～30年的差距,这将严重限制商铺的价格上涨空间。

综合下来,除非商铺的价格涨幅能远远超过学区房,否则,还是投资学区房为宜。既能解决孩子上学,又有一定的升值空间,风险还相对较低。