谁在主宰房地产价格

谁在主宰房地产价格?

影响房地产价格的因素很多,因此,购房者在买房之前应当对一些重要因素有清楚的了解,以便抓住最佳的购房时机。

一、宏观经济状况

宏观经济状况对确定购房的时机很重要。聪明的购房者往往会对宏观经济状况有比较清醒的认识,将买房当做一件具有投资意义的大事来对待,从而在适当的时机购得价廉物美的房屋。下面结合一些具体因素来分析一下当前的购房时机。

(一)经济增长率

一个国家的经济增长水平,反映了国家的发展速度和景气程度。经济增长率高且经济持续发展,必然会刺激房地产业的快速发展,使房地产的建设和成交量十分活跃,新楼盘不断涌现,有效供给不断增加。特别是国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业后,必然会在政策上予以支持,使商品房大量上市,给购房者充分的选择余地,可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。当前我国经济繁荣,经济增长的速度是1997年以来最高的,且尚未显示出衰退的迹象,此时购房,大环境是好的;我国房地产业1993年开始高速发展,到1997年跌入低谷, 1998年呈现低水平波动,迄今已有7年的时间,目前房地产业正进入新一轮发展周期的上升期。同时,根据市场发展规律,当一国人均GDP达到800美元时,房地产市场将进入黄金发展期,而目前我国的人均GDP已经达到了1000美元,这说明我国的房地产市场可能进入快速发展阶段。因此理性地看,房地产价格还处于上升阶段,现在买房还是可取的。

(二)央行加息

在买房时,购房者大多离不开银行的支持,特别是工薪族大多利用银行贷款购房。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率,由1.98%提高到2.25%,在这次存贷款利率调整中,与个人购房贷款直接相关的政策包括:个人住房公积金贷款利率5年(含)以下从3.60%提高到3.78%,5年以上从4.05%提高到4.23%;商业银行自营性个人住房贷款利率5年(含)以下从4.77%提高到4.95%,5年以上从5.04%提高到5.31%。

对于已经和正准备贷款买房的市民来说,加息的影响并不大,月供款的上升幅度非常小。我们可以算一笔账:

假设王先生在某市购买了一套总价60万元的住宅,八成按揭,贷款48万元。

贷款20年期:未加息前的贷款利率是5.04%,贷款利息总额是28.28万元,每月还款额是3178元。加息0.27%后,也就是按照5.31%的贷款利率计算,20年期贷款的利息总额上升为30.01万元,增加幅度为6.13%,每月还款额也上升为3250.56元,增加2.26%。

贷款10年期:按照5.04%的贷款利率计算贷款利息总额是13.21万元,每月还款额是5100.53元。加息0.27%后,也就是按照5.31%的贷款利率计算10年期贷款的利息总额上升为13.97万元,增加幅度为5.78%,每月还款额也上升为5164.19元,增加1.2%。

贷款5年期:按照此前4.77%的贷款利率计算5年期的贷款利息总额是60462元,每月还款额是9007.7元。加息0.18%后,也就是按照4.95%的贷款利率,5年期贷款的利息总额上升为62832元,增加幅度为3.9%,每月还款额也上升为9047.2元,增加0.4%。

可见,增加的月供对自主购房者家庭的开支影响微乎其微。而且近期利率上升,并不表示未来利率就不会下降。在长达十几年甚至三十年的还贷期内利率走势很可能出现上升、下降的多次反复,我国实行的是浮动利率制,借款人的月还款额度也就会相应出现增加、减少的现象,因此借款人如果仅仅考虑了近期的利率走势而少贷款,将来一旦利率下降,就享受不到利率下降的优惠。因此,对自住型购房者来说,只要月还款额度的增加对生活质量没有明显的影响,还是应该按照原计划购房,毕竟将来换房也是需要一定的成本的。对投资性购房者,尤其是短期炒作者来说,贷款利率上升意味着获利空间变小,依靠金融杠杆炒房就必须谨慎。

(三)通货膨胀

我国正在步入通货膨胀的经济周期。在经历了近5年的通货紧缩之后,中国经济在2003年末开始通货膨胀,2004年随着经济过热,通货膨胀速度开始加快,多月来一直保持在5%。通货膨胀会帮助贷款者侵蚀掉一部分实际负担,但也会使贷款者的实际收入水平下降。

(四)人民币升值

2005年7月21日,我国开始实行以市场供求为基础、参考“一篮子”货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。当日19:00时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。人民币的升值会吸引国内外投资商投资国内房地产,可能会引起房地产价格上涨,同时以人民币代表的资产无疑也会升值,因此,此时买房也比较适宜。

二、“入世”与大型社会活动

房地产业回报率高,对国外资本具有强大的诱惑力,但政策不畅、市场结构不合理、运作不规范及本地化陷阱一直是外资进入的障碍。加入WTO后,随着透明度原则的贯彻及投资环境的不断完善,将有大量跨国地产巨头抢滩我国房地产业,充足的资金、出色的项目管理和专业的水准,都是外资地产公司显而易见的优势。这将带动我国房地产业飞速发展,在提高住房品质的同时形成有效竞争,使价格更趋合理,这对购房者来说无疑是一种利好。

大型社会活动往往对城市的基础设施要求较高,这就必然要求举办城市积极改善城市环境;在北京申奥成功、上海申办世博会成功、广州申办亚运会成功后,国家将有巨额资金投向到城市基础设施与文教辅助设施,这必定会对举办城市及其周边地区的房地产市场产生影响。同时大规模基础设施的建设,势必增加就业,这就构成了潜在的房地产需求。奥运会、世博会、亚运会对于中国经济加快发展具有重要意义,也必将推动房地产市场走强。

三、政府政策

房地产行业是重要的经济增长点,对国民经济发展具有举足轻重的作用。因此,国家对房地产市场进行必要的控制是必然的;同时,国家政策对房地产市场的影响是巨大的。从宏观上讲,国家产业发展政策决定了房地产业在整个国民经济中的地位及与其他相关产业发展的关系,与产业发展政策相关的财税、计划、金融、投资等政策措施,大体决定了房地产投资的总量和结构。从微观上讲,国家可以通过价格、税收、利息和折旧率等刺激或抑制房地产企业的投资和居民的购买需求。

1997年亚洲金融危机后,我国经济步入通货紧缩的阶段,因此,国家政策充分鼓励投资、扩大内需,这促使房地产投资迅速发展,房地产市场重新振兴,房价一路上升。而到2003年底,我国出现经济过热现象时,国家政策趋于稳健,政府为了抑制房价过快增长和促进房地产市场的健康发展,宏观调控政策频频出台。继2003年央行出台121号文件,国务院出台18号令对房地产市场融资等一系列重大问题进行规范后,2004年4月25日,央行提高存款准备金率0.5个百分点,对商业银行依赖性很强的房地产行业,其融资受到较大影响;2004年10月29日,央行加息0.27%,中国步入加息轨道,同时,土地一级市场趋于规范,2004年8月31日成为协议出让经营性土地使用权最后期限,此后所有经营性国有土地使用权一律通过招标、拍卖、挂牌的方式进行转让。

2005年,国家继续实行宏观调控,中国人民银行决定,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率,而回复到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。新政策的最直接影响是个人住房贷款利率有所上升,以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。

2005年3月底,国务院办公厅转发了建设部、财政部、发改委等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

应该说,2005年上半年,政府的调控政策基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头,使其步入稳定阶段。

四、供求关系

商品的价格要受供求关系的影响,房价也不例外。随着我国的经济的不断发展、城市化步伐的加快,房地产市场呈现出供需两旺的情形:

(一)影响住房需求的主要因素

1.人口增长与家庭结构变迁促使需求增加。城市人口和家庭结构的变化对商品住宅的需求趋势有着直接的影响。人口增长必然导致住房需求的增加,而家庭结构的变化也会增加住房需求。目前我国城市人口和家庭结构有以下特点:家庭规模缩小,三口之家占39.1%,两口之家占24.2%。另外,由于晚婚以及选择自由的生活方式的观念影响产生了大量的单身族。家庭规模的缩小使得对住房的市场需求增加,其中小户型的需求将占相当比例;老龄比例不断加大,对社区规划和建筑设计方面会有特殊的需求;每年大量高校毕业生选择留在大城市,这一群体大都处在婚姻前期或是婚姻初期,他们往往具有较高的学历和较高的收入,而且年轻人比较追求时尚,消费观念相对比较超前,构成了购房需求不可忽视的一部分。应该说,从城市化发展趋势与人口家庭结构看,我国的城市房屋的需求是巨大的。

2.居民收入增加导致需求增加。近年,我国城市居民家庭收入不断提高,人均可支配收入超过1万元。调查显示,准备购房的家庭中,收入处于5万～10万元的家庭有40.7%;收入高于10万元的家庭比例占到15%,可见,我国居民收入增加明显。特别是城市高收入人群的扩大,导致房地产需求稳步增加。

3.经济发展推动投资性需求增加。除了自用性需求,当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态,这导致房地产投资需求不断扩大。

综合看来,目前我国的房地产需求还是比较大的,这是推动房价上扬的重要支点。

(二)影响住房供应的主要因素

1.土地供应与价格的透明化能够保证商品房开发的持续发展。土地价格是房地产价格的重要组成部分,一般占到总房价的20%。我国土地一级市场趋于规范,所有经营性国有土地使用权一律通过招标、拍卖、挂牌方式转让。而且我国城市化发展的加快和城市规划逐步的科学化,土地供应必将稳步提高,能够保证城市房地产开发的需要,也能够保证住房的供应。

2.原材料价格与人力、管理成本稳中有升。在经济发展过程中,我国原材料价格有了一定的提高,而人力、管理成本也逐步在提高,因此开发商在提高房价的同时,推出楼盘趋于稳健。而且,由于2004年宏观调控力度加大,银行对开发商贷款门槛提高,拆迁政策的改变客观上造成“拆迁难”,房地产开发进度受到一定影响。

总之,我国的房地产市场需求大于供应,因此房地产价格会随着经济发展稳步上涨。