个人购房时机的把握

个人购房时机的把握

房地产具有明显的地域性,购房者不仅应当对所在城市的经济发展状况、政府相关政策、供求关系、城市规划、人们的心理预期等方面有一个全面的了解,而且要学会用敏锐的眼光捕捉具体的购房时机,根据各自的情况,出奇制胜,从而买到称心如意的房屋。

一、认真考虑个人的具体经济状况

每个人的经济环境不同,对未来收入的预期也不同,买房时不仅应该考虑到当前的收入和支出,还要对未来的收支进行估计。

以普通的刚刚参加工作的毕业生为例,从毕业一直到结婚生孩子、孩子上学,大概需要十多年的时间。这段时间,是创立人生事业的重要时期,在工作上需要全心投入,住所的位置相对来说是最重要的,所以买房一定要在中心城区,而中心城区的房价很高,就决定了只能考虑小房型且是二手房。而孩子入学后,需要独立的空间,房子小了当然不够用,可以卖掉第一套房子,实施第二次买房计划。城市环线附近区域交通比较便利,教育配套相对也比较完善,且经过多年的积蓄,此时也具备了买大房子的能力。等到退休时,孩子也独立了,这时就可以实施第三次买房计划了,如果经济状况好,可以在郊外买一套小别墅,享受田园风光;如果经济状况不好,也可以换一套近郊的小房子住,大房子可以出租或者卖掉,补贴养老的支出。

这样的买房计划,相比一步到位的计划,有几个好处:第一,可以省下几年的租金;第二,小房子的装修、使用费用都较少;第三,早买房,对年轻人合理安排支出、养成良好的消费习惯有帮助作用。此外,早日买房,还可能获得房子增值的收益,降低等待中房价上涨的风险。

总之,买房是为了提高自己的生活质量,因此,买房之前需要认真考虑个人的经济状况,有多少钱就买多大的房。同时,要考虑到今后的居住成本,物业管理费、维修费用、出行交通费等。

附:买房过程中需缴纳的税费

(一)交易过程中需交费用

印花税:房价款的5‱

(二)申办产权证过程中需交费用

1.登记费:每建筑平方米0.3元

2.房屋所有权证工本费:4元/本

3.印花税:5元/件

4.契税:普通住宅缴纳房价款的1.5%(注:别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅,不享受此税率,仍按3%缴纳)

5.住宅公用部分共有设备维修基金:购房款的2%

(三)入住过程中需交费用

物业管理费及供暖费:供暖费:18～30元/平方米/供暖季(注:入住时已到采暖季节需缴纳供暖费,不到采暖季节,则无须缴纳)

(四)办理按揭费用

1.律师费:贷款额的0.3%

2.保险费:保险费=总房款×年费率×年限系数,保费一次性交清

建行按揭保险费的年费率一般为0.056%

工行按揭保险费的年费率为0.056%

建行总行、中信实业银行按揭保险费的年费率为0.045%

(五)办理公积金需交费用

1.评估费:评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%,评估价格100万元以上部分收取0.25%

2.保险费:保险费=贷款额×年费率×年限系数

二、利用购房季节的一般规律

购房从本质上看是一个全天候、长周期的行为,没有特别明显的季节性、时令性的特点。但是结合通常的实际操作情况和市场反应程度,它也存在一定的阶段性特点:

一年中购房时间存在两个高峰期。其一是春季5～6月前后,“五一”节长假是一个标志性的开端;其二是秋冬季,从9月到国庆节一直延伸到农历春节前后。高峰期的主要特点是上市楼盘量大、项目多而且集中,销售手段也花样繁多,客户市场购买力也较为集中。

与高峰期相比,另外有两个调整期。其一是春季3～4月的淡季,这一时期是一个很好的介入市场的时期,因为此时一年伊始,大宗的购买力刚刚在上一个销售高峰(从前一年国庆到春节)中释放了很多,市场本身需要调节。通常此时推出的楼盘价格不会过高,主要还是通过初步的推展销售,回笼资金,树立形象,降低风险,比较顺利地进入中期阶段。另一个为夏季7～8月的调整期,此时通常更多的是一些大盘、高档盘进入新一轮销售的调整和准备阶段,特别是一些受环境和季节性效果影响较大的别墅、景观特色楼盘,往往会选择夏末、秋初园林花木形象较好、空气清朗爽洁的时候推出。

三、在楼盘销售的不同时段寻找省钱的机会

在新的楼盘开市时,尤其是大的楼盘第一期工程开盘时,由于小区环境、各项配套设施、交通等都不够成熟,房价往往比较低。而且房产公司为了吸引人气,通常会低价开盘,走“低开高走”的道路。

在楼盘销售收尾之时,楼盘中所剩套数不多,房产公司为了不拉长销售期,减少人力、物力的浪费,会降低出售,这时购房不但价位优惠的幅度大,而且大多是现房。但要注意的是:最好选一个成熟社区,那里人气足,配套全,交通好,管理优,开发商的实力强。

楼盘销售的不同时段还可以通过房屋空置率来判断,从而选择合理的时机。从微观角度来看,当房屋的空置率处于高位,说明房屋的供给量增加较快,房价在一段时间内将处于调整或下跌状态,这时候购房就应该特别谨慎,最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。但就单个楼盘来说,当某一楼盘空置90%时,价格应是比较低的时候,但消费者也要付出一定的代价,例如,装修噪音、服务不到位、环境杂乱无章、交通不便等;当空置率为50%时,小区已经有了一定的发展,购房既能得到较好的价格,又能得到发展商、物业公司提供的服务,是最佳的进入时机。

四、逆向思维与出奇制胜

2003年的“非典”对国民经济与个人生活产生了很大的影响,大家都切身体验了什么叫物价飞涨,当然,飞涨的主要是食品、药品和一些生活必需品的价格。在当时的情况下可能很少人想到去买房,也就自然不会去关心房价。北京的李先生也是因公不得不带着口罩在SARS最横行的时候,到某售楼处附近的单位办事,却意外地发现此时买房大有实惠可捞。于是他留心选中了靠近西直门的一套房子,户型、采光、朝向都很不错,交通便利、生活方便,价钱尤其让李先生满意。如此地理位置优越、配套设施齐全的好房子才6000多元一平方米。应该说,李先生就是在大家心理预期不好的特殊时机,做到了逆向思维与出奇制胜。