小区环境的判断

小区环境的判断

随着生活质量的提高,购房者所要购买的已经不再仅仅是一个可供居住的场所。人们越来越多地开始关注小区的环境质量。小区的环境包括小区的外部环境与小区的内部环境。

一、小区的外部环境

(一)交通情况

对于交通您应该注意如下几个方面:

1.交通的便捷性。

交通是否便利主要表现为您所选择的小区附近是否有便捷的交通线;除了公车之外是否还有其他的出行方式;公交的线路是否密集;与城市其他区域的连接是否顺畅;首末车的时间与您的出行时间是否符合;您从小区步行至车站大约需要多长时间;乘车去您的工作单位大约需要多长时间。

2.道路的情况。

道路的情况是指您从小区乘车所经过的路线是否通畅,会不会经常产生堵车的情况;对于行车的路线、时间以及速度有无限制,尤其要注意有无对车型的限制,因为如果没有车型的限制,那么一些在主干道不可以出没的车辆将会不停地出现在您家的门外,而这些车往往是一些噪音大、污染重的大车,它们带来的干扰将给您的生活带来极大的不便。

经典案例:恼人的货车

李女士于2001年在北京市某区购买了一套住宅。该住宅的交通条件良好,出了小区步行大约五分钟就有一处公交车站,而且公交车的线路比较多。并且此小区与几所高校紧邻,环境和位置都很令人满意的。然而李女士却忽视了小区附近的道路情况。等到入住以后才发现,因为小区附近有几个大型的批发市场,所以小区外面的道路经常有货车穿行。尤其是到了夏天,每天凌晨3点就会有货车前来拉货,车声、喇叭声、叫喊声不绝于耳,住户根本无法入睡。等到早晨李女士要出门的时候又发现,原本宽敞的马路已经被货车占得满满当当,如果想去车站的话,不但要绕过大大小小的各式货车,还要小心地躲避周围突然开动的货车,真让人提心吊胆。而且,这些货车大都为外地进京拉货的车,所以如果一旦出危险的话,赔偿问题都很难解决。就因为没有考虑到道路的情况,李女士买这套房真可谓“一招不慎、满盘皆输”啊。

3.交通费用。

交通费用从一个方面反映出您所选择的小区的交通情况是否让人满意。经常乘坐公交车的人都知道,现在的交通费会因乘车方式的不同而有很大的差别。同去一个地方,如果您乘坐普通的公交车,您的费用支出可能仅为一元钱;可如果您乘坐空调车的话,您的费用就可能是两元钱;如果您乘坐地铁的话,您的费用可能就是三元钱了。这其中的差别恐怕日积月累下来也是一个不小的数目。所以考虑交通状况,一定要全方位进行把握,每一个细节都可能影响到您生活的便利与经济。

4.小区班车。

一些开发商会做出关于小区班车的承诺。虽然小区班车不可能解决您交通上的不便,但有总比没有好,它有可能会在一些比较紧急的情况下为您提供一些方便。

(二)文教设施

学习对于任何人来说都是一件重要的事情。就子女的入学问题而言,如果您的住处地段好,有幼儿园、小学、中学,您子女的入托入学就会有很大便利。相反,如果您的住所远离教育圈,那么孩子的上学问题很可能会成为您的一大难题。对于您本人而言,如果您的住处附近就有不少可供学习的场所,譬如图书馆、大学、大型的文化场所,那么您对小区的选择无疑是正确的。这些场所存在于您的周围,无疑为您的学习提供了一个便利的环境。

(三)商业、服务业设施

1.商业、服务业设施的内容。

一个小区的方便与否主要是看它周围的商业、服务业设施是否齐备,齐备与否主要应参考如下标准:(1)小区附近是否有大型的综合性及专业性的购物中心;(2)是否有大型的综合性超市;(3)是否可以方便地进行银行储蓄业务;(4)是否有邮政电信等服务性行业;(5)周围的餐饮业是否发达等。

2.商业、服务业设施的使用情况。

周围的服务性设施齐备并不是考察内容的全部,您还应该考虑这些设施对您的利用率是如何的。如果服务设施齐备但对于您来说又不太实用,那这些设施对于您来说相当于不存在。比如,北京有很多高档的小区,它们被很多的饭店娱乐场所所包围,这些饭店和娱乐场所绝大部分也都是高消费场所。如果您的经济收入还远没有达到这个消费层面的话,在此处购房对于您来说就无意义了。

(四)医疗保健设施

医疗保健设施主要包括医院、药店等设施。只要社区的附近有一家医院可以进行一些日常的医疗保健治疗和应付常见的疾病就可以满足人们的需要了。但门诊的科目必须齐全,否则很有可能一些本来很小的疾病也得跑很远的路去其他医院医治。而且除了能应付日常的医疗保健治疗之外,最好该医院有住院处。因为有老人和小孩的家庭,老人和孩子生病住院是常有的事,如果小区附近就可以住院的话,将为您减少很多的麻烦,既不打扰您的工作,又不影响您照顾家人。另外,药店在社区周围是必不可少的,而且规模越大越好,药品的种类越丰富越好,因为只有这样才会使您避免遇到买不到药的情况。

(五)娱乐设施

也许正是由于日常工作的繁忙,休闲娱乐已经成为人们生活中必不可少的一部分。因此小区的附近如果能提供较好的休闲娱乐设施,那这样的小区一定应该成为您的首选。休闲娱乐设施主要包括:剧院、影院、游泳场、健身房、球场等。娱乐设施存在的标准主要以满足家庭娱乐使用为首要目的,其次应该考虑是否可以方便地招待亲朋好友,并且消费水平与服务项目也要与您的生活爱好相适应。但您同时也要注意另一个问题,那就是,这些娱乐设施的存在会不会对您的日常生活造成消极影响,如噪音影响和娱乐场所鱼龙混杂带来的安全隐患。

休闲娱乐体现的另一方面就是小区的周围是否有可以供人赏玩的自然风光。小区周边最好有一个公园或是街心公园可以供人散步或是锻炼。如果没有的话,外围的绿化也是一个很好的活动场所。随着人们生活质量的提高,小区周边的自然环境已经成为人们买房的重要参考因素。

(六)周边的卫生情况

看一个小区是否卫生、是否干净整洁,除了小区内部的清洁之外,还应该看它外部的卫生状况是如何的,其实也就是看它外部的环境质量如何。

1.大气污染状况。

小区的附近不应该存在大型的、有污染气体排放的工厂。一些远离市区的小区经常打出田园风光环保卫生的招牌,实际上,远离都市的不光是房地产开发商,一些大型的、有污染的工厂也都建在郊外。这些工厂很可能与您的小区成为邻居。即便现在您的小区附近还没有这样的工厂出现,您也应该多留心,向市政或者是有关部门打听一下,这里是否会有大的项目上马。

2.噪音污染。

噪音污染往往会出现在地段较好的小区附近。因为位置好的小区地段繁华,很容易产生噪音的污染。建议您在购房时,遇到地段好的小区先不要急于做出决定,您应该考察一下您所购买的楼盘的位置是否紧邻交通要道,如果是这样的话,您应该选择前方有绿化带的小区,或是前方有其他高大的建筑物将您的小区与主干道加以隔离。

3.垃圾的处理。

垃圾的处理是一个重要的问题。小区的附近往往有一些餐饮、娱乐设施,而往往这些服务场所很容易产生大量的垃圾。如果这些服务场所不上规模与档次的话,那么它们产生的垃圾是很难及时获得清理的。所以,周围的垃圾是否可以获得妥善的处理也是您应该予以考虑的因素之一。而且这也是衡量一个小区综合水平高低的标准之一。

(七)周边的人文环境

一个小区是否有文化内涵除了小区自身的条件外,还应该考虑小区所处的人文环境如何。相对来说,大专院校、政府机关周围的小区的人文环境是比较不错的,而且社会治安也相对稳定;经济繁荣、服务行业发达的地区,由于人员构成比较复杂,所以治安状况会稍差一些,但这些地区由于其自身商业性强,再加上商业发展的需要,有关部门会对这些地区进行专项的管理与整治,所以问题也不会太大;问题最多,人文环境最差,社会治安最不稳定的地区是城乡结合部,因为这些地区居住的人员本身素质较低,经济发展速度缓慢,外来人口较多,治安管理的力度不够。

通常,实地考察与新闻媒体的某些报道可以帮助您判断一个地区人文环境的优劣。

二、小区的内部环境

(一)小区绿化

1.绿地率是否达标。

考察绿化问题您主要应该注意小区的绿地率是否达标。普通住宅区的绿地率要求不得低于30%,高档住宅区的绿地率则要求达到50%左右,楼盘名称中有花园二字的,绿地率必须在50%以上。这里要提醒您,绿化率并不等于绿地率。绿化率是指绿化面积的比率,绿化面积主要包括地面上的平面绿化和建筑物顶上的空间绿化以及建筑物墙面上的垂直绿化。而绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占住区用地总面积的比率。所以,绿地率高的小区,房价一般较贵,楼与楼的间距较大,空间开阔,舒适度也较高。

2.绿化带的分布。

一些小区在进行绿化建设时,将绿化带集中于小区的中心地区,造成绿化的集中性。这样做的缺陷是:受益的仅仅是绿化带周围的少数住户,大多数住户则远离了绿化带。因此绿化带最好是分散式的,各个楼宇的周围和路边都有一些小面积的绿化带。

(二)停车和交通状况

1.有无停车场。

小区内设有专门的停车场,不仅可以解决小区居民的停车问题,而且可以防止因乱停车给小区景观以及小区居民生活带来的影响和不便。因此,不管您是否为有车一族,有停车场的小区都应该是您的最佳选择。对于有车一族来说,对停车场还应该有进一步的要求。比如:停车场最好是地下停车场,因为这样的停车场的安全措施比地上停车场的安全措施好,又能够防止日晒雨淋对汽车的损害,有利于车的护养。另一个需要注意的问题是泊车的数量,通常来说,每户应该至少有0.2个机动车车位。

2.有无自行车的停车处。

在您购房的过程中除了对机动车的停放进行关注以外,还应该注意一下自行车的停放。无论什么样的小区都必须设有专门的自行车停放处,并且停车场的规模要达到每户1～1.5个自行车车位的要求。自行车停车场的设计最好是室内停车场或者有顶篷的停车场。这样有利于自行车的保护,防止损坏。

3.区内道路的分布情况。

有了机动车停车场和自行车停车场,区内的交通可以说便捷了很多。但还有一些情况会影响到区内的交通状况。那就是区内道路的分布。通常来说,一个小区至少应该有两条主干道,而且主干道最好是弯曲的,而不是垂直的。因为弯曲的道路会减慢车速,减少噪音,既不影响居民的正常生活,又能防止交通事故的发生。

(三)建筑物间距

间距是指楼与楼之间的间隔距离,主要包括楼与楼之间的南北间距与东西间距。按建设部制定的标准,楼盘的南北间距是楼高的0.7倍,东西间距为楼高的0.5倍。如果小于这个标准,市内的采光、通风就会受到影响。尤其是底层的住户,很可能终年不见阳光。并且,间距过小也会影响您生活的私密性。有些地区制定了自己的标准,但自定标准必须高于基本标准,如北京的条形板式住宅日照间距采用1.6～1.7H(H为前排住宅檐后和后排住宅底层窗台的高差),塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。

(四)治安状况

1.门卫。

门卫通常要选用责任心强、有能力应付突发事件的人员。这些人员受过专业训练,有他们充任门卫是比较理想的选择。这种小区由于雇用人员的专业性,其物业费可能会比其他小区高出一部分,但用这笔投入换取居住条件的安全还是值得的。

2.安保系统。

安保系统对于一个现代化的小区来说是必不可少的。如果一个小区的安保系统不完备或者虽然完备但并未切实得到利用,那么这个小区的可选择性就大大降低了。现代化的安保系统主要包括:对讲系统、家庭防盗系统、红外周界报警系统。对讲系统包括一般对讲系统与可视对讲系统,家庭防盗系统主要包括红外线防盗报警、防盗门、防盗窗等。这些系统视物业的不同而不同,但总体说来都比较好地保证了小区的安全性,均可作为您的选择。

3.保安巡逻制度。

保安的巡逻是安全居住的有力保障。如果您选择的小区可以有保安24小时巡逻的话,那么您就可以高枕无忧了。对于高层住宅来说,由于楼内结构的复杂以及电梯的使用,保安的楼内巡逻是非常必要的,并且最好是电梯里也安装有监控设备,以预防突发事件的发生。