林林总总的认购纠纷

林林总总的认购纠纷

从法律上讲,认购并不是商品房买卖的必经程序或法定程序,它属于目前商品房买卖中的一种通行做法。在现行的法律、法规中,都没有对商品房认购的规定,导致大量因认购产生的纠纷只能依据法学原理或参照相关的法律、法规进行处理。

一、认购纠纷之一:开发商恶意毁约

这种情况多发生在内部认购中。住房内部认购源于南方城市,最早只是面向企业内部的工作人员以及亲属,后来延伸到将一些团体企业购买在建项目的也称之为内部认购。这种提前销售项目的模式逐渐演变成开发商回笼资金的手段。由于在内部认购的情况下,开发商还没有取得商品房预售许可证,而未取得商品房预售许可证,开发商与购房人是无法签订正式的商品房买卖合同的。等项目取得商品房预售许可证(俗称项目正式开盘)时,时间距离双方签订内部认购书短则数月,长则1年,甚至更长,在这一过程中,房屋的价格上涨了很多,甚至有可能上涨1倍以上,在这种情况下,出于自身利益的考虑,开发商就有可能要求按新的价格和购房人签订正式的商品房买卖合同,从而出现开发商恶意毁约的情况。

二、认购纠纷之二:双方未就正式合同条款达成一致,开发商拒绝退还定金

购房人和开发商签订认购书后,双方将对正式合同条款进行协商,经过协商双方未能就正式合同条款达成一致意见,购房人提出不与开发商签订正式的商品房买卖合同,并要求开发商退还已付的定金。出现这种情况后,有的开发商认为这属于由于购房人违约导致正式合同未能签订,所以自己有权扣留购房人已付的定金。

出现上述问题,主要是认购书早已埋伏下了对一些对购房人非常不利的条款,致使购房人陷入被动。比如,《某花园商品房认购协议书》中规定:“本协议签订后,如乙方要求终止认购,需向甲方提出书面申请并经甲方同意,乙方所付定金不再返还,本认购协议书同时失效。”“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。”更有甚者,某房地产开发有限公司制定的《商品房认购书》中规定:“在乙方交清首期房款以及本条第五款所列的有关综合费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”

上述这些条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了消费者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,消费者应坚决拒绝签署这样的条款。

三、认购纠纷之三:购房人和开发商签订正式合同遥遥无期

在内部认购的情况下,由于必须在项目取得预售许可证后,开发商才能和购房人签订正式的商品房买卖合同。而根据我国现行的房地产管理法律、法规,一个商品房项目要取得预售许可证必须满足一定的条件,这些条件主要有:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

假如开发商迟迟不能办好预售许可证,就会导致购房人和开发商在签订好认购书后,长时间不能和开发商签订正式合同,从而使双方的法律关系长时间处于不能确定的状态,使购房人在这段时间里失去了选购其他房屋的机会。加之购房人已支付了定金,对购房人十分不利。

要正确处理购房人和开发商之间的认购纠纷,认购书是一个关键,因为在认购书中约定了双方的权利和义务。由于我国现行的法律、法规都没有有关商品房认购的规定,因此有必要在第二节中专门对认购书的性质和法律效力进行阐述。