房屋交付的法律后果

有得必有失:房屋交付的法律后果

开发商将房屋交付购房人,购房人经验收,办理了房屋的入住手续,整个房屋交付过程结束。房屋交付将产生以下法律后果:

一、购房人获得房屋占有和使用权

房屋交付后,购房人就实现了对房屋的占有,从而也获得了对房屋的使用权。虽然从法律上讲,由于购房人尚未办理产权证,因此这时房屋所有权人仍是开发商,但购房人所拥有的对房屋占有和使用的权利是可以对抗所有权人(即开发商)的。即开发商不能剥夺购房人对房屋占有和使用的权利。

二、购房人丧失了退房的权利

开发商延期交房,超过一定的期限(具体的期限由双方在合同中约定),购房人有权解除合同,即退房。但如果购房人办理了入住手续,接收了房屋,则购房人就丧失了退房的权利。购房人不得再以开发商延期交房为由,要求解除合同。但购房人仍有权以开发商延期交房为由,要求开发商支付违约金。

三、房屋毁损、灭失的风险责任由开发商转移到购房人

根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由开发商承担,交付使用后由购房人承担;购房人接到开发商的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担。所以从房屋交付时起,房屋毁损、灭失的风险责任由购房人承担。

四、房屋质量保修期限开始计算

建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定,开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。所以房屋交付,房屋质量保修期限就开始计算了。根据建设部《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》的规定,商品住宅的保修期如下:屋面防水,3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏,1年;墙面、顶抹灰层脱落, 1年;地面空鼓开裂、大面积起沙,1年;门窗翘裂、五金件损坏,1年;管道堵塞,2个月;供热、供冷系统和设备,1个采暖期或供冷期;卫生洁具,1年;灯具、电器开关,6个月;其他部位、部件的保修期限,由开发商与购房人自行约定。

五、购房人需开始支付物业管理费

从房屋交付之日起,购房人就应该支付物业管理费。实践中,有些购房人认为物业管理费应该从实际入住之日开始交付,这是不对的。如果购房人接到开发商的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担物业管理费。