关注前期物业管理

关注前期物业管理

一、前期物业服务合同和业主临时公约

前期物业管理,是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前,开发商选聘的物业管理企业实施的物业管理。在业主入住的初期,由于业主大会还未成立,业主委员会也未选举产生,没有行使选聘物业公司的权力机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,所以只能由开发商选聘物业管理企业来实施物业管理。

开发商应当在物业销售前,制定业主临时公约,选聘物业管理企业,并与之签订前期物业服务合同。

1.物业管理企业的选聘和前期物业服务合同的签订。

国家提倡开发商按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。对于住宅物业,国家规定开发商必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经政府主管部门批准后,方可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。开发商选聘好物业管理企业后,应与之签订前期物业服务合同,明确双方的权利和义务。前期物业服务合同一般应包括以下内容:物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收和违约责任等内容。开发商和购房人签订的买卖合同中应包含前期物业服务合同的内容。

开发商可以和物业管理企业在前期物业服务合同中约定前期物业管理的期限。但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。比如开发商和物业管理企业约定的期限为两年,但一年后,小区成立了业主大会和业主委员会,并选聘了新的物业管理企业,这时,虽然两年期限未满,但前期物业服务合同也应该终止,原来的物业管理企业将物业移交新的物业管理企业管理。

2.业主临时公约。

开发商应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。开发商应当在物业销售前将业主临时公约向购房人明示,并予以说明。购房人在与开发商签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。所以业主临时公约虽然由开发商制定,却对所有业主都有约束力,业主入住后,必须遵守业主临时公约。为保护业主的权益,不让开发商通过制定业主临时公约来谋取利益,《物业管理条例》规定,开发商制定的业主临时公约,不得侵害业主的合法权益。因此业主临时公约中,如果包含侵害业主合法权益的条款,该条款是无效的。

3.物业的承接验收。

物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。如果经查验,物业共用部位、共用设施设备存在问题,物业管理企业应和开发商将所存在的问题列明,并协商好解决的办法和解决的期限。在办理物业承接验收手续时,开发商应当向物业管理企业移交下列资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

二、开发商遗留问题和物业管理问题的区分

在前期物业管理中,业主常常会碰到这样一个问题:当出现问题,需要解决的时候,物业管理企业会告诉业主,这个问题属于开发商遗留问题,应找开发商解决;开发商则会告诉业主,这个问题属于物业管理问题,应找物业管理企业解决。这时候,业主就会不知所措。那么到底如何区分开发商遗留问题和物业管理问题?一般来说,在商品房买卖合同中有约定的问题,属于开发商遗留问题,应找开发商解决;商品房买卖合同没有约定的问题,又跟物业有关的,属于物业管理问题,应找物业管理企业解决。

实践中,下列问题属于开发商遗留问题,应找开发商解决:

1.保修期内的房屋质量问题。

开发商对房屋质量有保修责任,因此在保修期内,如果房屋出现质量问题,应由开发商负责解决。实践中,有的开发商将保修责任委托给物业管理企业,这种情况下,业主也可以找物业管理企业加以解决。

2.公用设施不全或没有开通。

水、电、燃气、电话等公用设施应由开发商负责建设并负责开通,所以在商品房买卖合同中约定的公用设施不全或没有开通,应由开发商负责解决。

3.配套建筑不全或无法使用。

会所、停车场、绿地、花园和小区配套的商店、学校、幼儿园等配套建筑应由开发商负责建设并达到使用条件,所以在商品房买卖合同中约定的配套建筑不全或无法使用,应由开发商负责解决。