物业管理企业的权利与义务

物业管理企业的权利与义务

一、物业管理企业管理物业的基础——业主的委托授权

业主的委托是物业管理企业管理物业的基础,物业管理法律关系的本质是物业管理企业与物业业主之间基于物业产权所产生的委托代理关系。业主基于其物业所有人的地位,有权管理自己的物业,但由于管理所需的专业技术及其成本等因素的考虑以及业主为确保物业的正常使用和增值保值,所有业主通过业主委员会的决策将整个小区的物业委托给专业化的物业管理企业进行管理。这种委托关系属于民事法律关系,委托方(业主委员会)和受托管理方(物业管理企业)应当签订书面协议。

既然物业管理企业是受业主委员会的委托实施管理行为,物业管理企业就应当在受托权限范围之内管理物业,而不应该超越其权限范围,侵害业主及业主委员会的合法权益。

但在现实生活中,物业管理企业对业主的各种合法权益的侵犯相当严重,完全颠倒了业主与物业管理企业之间的委托关系,物业管理企业俨然成了可以对业主进行指手画脚的“管理者”,具体表现在:

1.物业管理企业单方面制定物业管理公约,强行要求业主在公约上签字,或阻挠业主成立业主大会。

2.物业管理企业在没有广大业主的委托下,强行对某一物业区进行管理或将物业管理区域内的全部物业管理业务委托给他人。

3.物业管理企业单方面制定收费标准,强迫各个业主按其收费标准交费或巧立名目,随意增设收费项目。

4.物业管理企业水平低下,聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动,不履行物业服务合同,高收费、低服务。

5.挪用专项维修资金,擅自改变物业管理用途,擅自利用物业共用部位、共用设施、设备经营。

6.随意停水停电,动用保安人员直接侵犯业主的人身权利等。

物业管理企业严重违反委托人的委托目的的,业主委员会有权根据《合同法》的规定要求物业管理企业承担违约责任(停止侵害、排除妨碍、恢复原状、修理、重做、支付违约金、损害赔偿等)。

二、物业管理企业的权利义务

物业管理企业的权利应来源于与业主委员会签订的委托合同,权利的行使必须以合同的规定和业主委员会的授权为依据。具体来说,物业管理企业享有下列权利:

1.依照有关法律、法规和合同的规定,制定物业管理的具体规则。

2.依照规定和物业管理委托合同进行管理和服务,收取服务费用。

3.维护物业公共安全和秩序,有权制止或处理违反物业管理规定制度的行为。

4.有权选聘专营公司承担专项经营服务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.有权要求业主委员会协助管理。

6.有权依法从事其他多种经营活动。

7.有权拒绝不合理的收费和摊派。

8.法律、法规规定的或委托合同约定的其他权利。

物业管理企业享有以上权利的同时应当履行下列义务:

1.履行物业管理服务合同,提供服务。

2.定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况。

3.听取业主、物业使用人的意见和建议,接受业主、业主会和业主委员会的监督。

4.接受物业管理行政主管部门的监督管理,配合街道办事处、居民委员会工作,协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。

5.法律、法规规定和合同约定的其他义务。

实践中,在物业服务合同中约定的物业管理企业的义务主要包括物业的接收、房屋装修装潢、建筑物及其设施的保养、维修、小区环境管理、安全管理义务等。而物业管理企业由于其管理对象的特殊性,虽然不具有行政管理职能,不能行使行政管理权和执法权,但是对于物业管理区域内出现的违法行为(治安违法行为,环境保护方面的违法行为,物业装饰、装修和使用方面的违法行为等),物业管理企业应当及时予以制止并报告有关行政管理部门处理,这是物业管理企业的法定义务。

三、物业管理企业的民事法律责任

物业管理企业作为物业管理活动中的重要主体之一,在物业管理活动中所发生的权利义务关系很多,所产生的法律责任的种类和数量也很多。物业管理企业的法律责任是对物业管理企业的重要约束,是实现物业管理企业应尽义务的重要保证,直接影响到其为业主及物业使用人提供的物业管理服务质量的高低。

物业管理企业在物业管理活动中的法律责任分为民事责任、行政责任和刑事责任三大块。限于篇幅,本节仅就物业管理企业的民事责任做简要介绍。

物业管理企业的民事责任可以分为违约的民事责任和侵权的民事责任:

1.物业管理企业的违约责任主要是指物业管理企业违反其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》(前期是与开发商签订的委托合同)的约定而应承担的民事责任,这种责任是对双方约定的违反,不论其是否给业主、业主委员会或开发商造成实际经济损失都应承担。违约责任的承担方式主要有:停止侵害、排除妨碍、恢复原状、修理、重做、更换、支付违约金及赔偿损失等。

2.侵权责任主要是物业管理企业在经营活动中发生民事违法行为而应承担的民事法律后果。物业管理企业的侵权民事责任主要是由于物业管理企业违反有关物业管理法律法规的规定,给业主、物业使用人造成一定的损害,物业管理企业应当承担的法律责任。物业管理企业承担侵权责任的方式主要有:停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还财产、修理、重做、更换、赔礼道歉及赔偿损失等。

经典案例:物业管理企业的违法处罚

2001年11月张女士入住某花园小区,业主委员会委托某物业管理企业对小区进行物业管理,并与物业管理企业签订了《物业管理委托合同》,物业管理企业在接受委托的同时制定了《小区管理办法》。在《小区管理办法》中明确规定,物管企业有权对业主的违规行为,如不向小区指定的地点投放垃圾、随意向楼下乱扔杂物、未经物业管理企业许可擅自装修房屋等违规行为进行处罚。2001年9月,张女士将自家厨房和浴室进行装修,但未通知物业管理企业,同年10月,物业管理企业以张女士违反《小区管理办法》为由,对张女士罚款3000元,张女士认为物业管理企业的此种做法没有依据,要求物业管理企业返还所交罚款,物业管理企业拒不返还。2002年1月,张女士将物业管理企业起诉至法院,要求物业管理企业返还其所交的罚款。双方在法院的主持下达成一致意见,物业管理企业返还张女士的3000元罚款,张女士予以撤诉。

评析:

从法律上讲罚款是一种行政行为,物业管理企业本身并不具有国家赋予的强制处罚权。对于罚款只能按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定进行,也就是说,只能是享有行政处罚权的机关才能行使。物业管理企业与业主按照法律的规定双方的法律地位是平等的,双方的权利义务只能依靠双方签订的合同进行确定。因此,物业管理企业不具备处罚的资格,对张女士的罚款行为是一种无效的行为,应返还张女士3000元。