主要陷阱与相应对策

主要陷阱与相应对策

在业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同时,虽然业主处于委托地位,占有优势,但物业管理公司作为企业商家处于强者地位,仍可能损害业主的利益。由于业主对物业管理知识了解有限,或缺乏自我保护意识,物业管理公司往往会在合同的“小”细节中“大”做文章。

一、物业管理合同中易出现的主要陷阱

1.回避必备内容。

业主通常认为物业管理公司拿出的示范文本就是完美无缺的,实际上,自1997年示范文本推出以来,物业管理法规日益完善,对物业管理合同中又做了不少新规定,例如,物业公司从维修基金中暂借备用金的数量和时间限制、物业日常维修更新费用如何按户分摊等,这些非常重要的规定在示范文本中并未予以表现。另外,对于一些与各小区特点紧密相关的具体细节,示范文本也难于体现。如业主在合同谈判中不提出增加相关约定,物业管理公司就有可能轻易地回避上述必备内容,为日后管理中的具体操作留下较大的自主空间。

2.拟定模糊条款。

示范文本空白处通常由物业管理公司事先填写,其内容通常为合同的实质性内容,具有关键性的作用。然而,物业管理公司却可能通过模糊、含混的用词来规避其应尽之义务。例如,仅约定“保证楼道、场地清洁”,但清洁的具体标准却只字不提。再比如,在约定仲裁事项时,只是笼统地写一旦发生纠纷在甲方(或乙方)所在地仲裁部门解决,实际上,这样的仲裁条款只是约定了仲裁地点而对仲裁机构没有约定,并不具有任何法律效力。

3.不合理约定。

合同中的一些条款在相关法律、法规中不是硬性规定的,而要靠业主与物业管理公司之间的协商。物业管理公司有可能利用此类空隙约定不合理条款。例如,有关物业费的收取,有些业主认为物业收费国家都是有标准的,而实际上,物业管理费用是以物价部门的指导价格作为参照,具体的收费额度是协商定价。此外,物业管理公司还有可能以各种理由擅自提高收费标准,或自立诸如“装修押金”、“水电安装费”、“自来水二次加压费”等名目繁杂的收费项目,看似合理,实质上却导致业主合法权益遭受严重侵害。

二、防范陷阱的相应对策

1.细化委托内容。

示范文本中诸多条款需要予以细化,尤其是对服务质量标准要约定清楚。对于模糊、笼统的约定,务必要加以明确。一般来说,业主委员会可以根据《××市居住物业管理条例》及解释、房地局指定的物业管理行业规范文件、创建优秀物业管理小区相关文件中的标准来细化委托内容和物业管理的质量标准。

2.补充合同条款。

对示范文本应增加适当的补充条款,同时,有必要增加相应的附件。通常情况下,除了应当增加《委托管理物业构成细目》和《物业服务质量》两个附件外,还应将物业公司投标时的标书作为合同附件。此外,对合同解除后的后续事宜如何处理也应详细约定,以防一些物业公司在合同解除后将大量文件及账册丢弃,给以后的小区物业管理带来困难。

3.明确含混用语。

在合同正式签订前,对物业管理公司提供的合同文本进行逐字逐句的研读是非常必要的,同时注意对含混用语进行明确、更改,以确保合同条款表述清晰、严谨,避免因约定不明引发不必要的纠纷。

此外,还有一些简单却行之有效的方法可以防范物业管理合同中易出现的陷阱,例如,鉴于收费标准往往成为业主与物业管理公司争议的焦点,因此,业主委员会可在签订合同前,要求物业公司出示其拟定收费的所有相关文件。再比如,有些物业管理公司投标时说管理目标要达全国文明小区,但合同中并未写明具体期限,为防止物业管理公司有意拖延,业主可将物业管理公司所做的承诺统统写入合同,同时约定分段考核目标,并制定相应的奖罚措施和相应的解除合同的条件,以增加物业公司的责任心和业主的监督力度。