物业管理纠纷如何维权

求助法律——诉讼

作为业主,如果您打算通过诉讼的方式来解决物业管理过程中出现的纠纷的话,那么您需要对相关的诉讼知识有一定的了解。诉讼的过程远远不像仲裁的过程那样简单明了,而且,诉讼所费的时间也不是每个纠纷的当事人都可以承受的。因此在使用诉讼途径解决纠纷时,您一定要对投入和产出做一个全面的分析比较,看看您的成本与效益究竟是否成正比,切忌一时冲动、意气用事。

下面对物业管理合同纠纷与物业侵权纠纷经常涉及的民事诉讼的基本程序做一简要介绍:

一、第一审程序

(一)起诉与受理

按照民事诉讼法的规定,起诉必须符合下列条件:

1.原告必须是与本案有利害关系的公民、法人或其他组织。

这就是说原告必须是由于自己的民事权益受到侵害或与他人发生争议向人民法院提起诉讼。具体到物业管理纠纷中就表现为,业主只要是物业纠纷的一方,或者与物业纠纷的处理结果有利害关系,就可以提起诉讼。

维权指南:各地的高院通过司法解释,基本确认了业主委员会的诉讼主体地位,业主委员会可以起诉物业管理公司,当然业主委员会一般会委托业主委员会成员或律师等专业人士为诉讼代理人,以便有效处理诉讼事宜,因为诉讼程序的严格性与专业性决定了普通业主无法完全胜任。业主最好在选举业主委员会时就考虑选择那些熟悉法律的业主担当委员,方便维权。

2.有明确的被告。

如果没有明确的被告,诉讼就无法进行,法官也无法对权利义务的归属进行判断,案件也会因此而无法得到审理。因此,您在打物业管理纠纷的官司的时候,一定要明确指出被告是物业管理公司还是开发商,或者将两者列为共同被告。

维权指南:选择被告大有学问,特别是开发商与物业管理公司都有责任的情况下,就应当选择资产较多的一方,或者将两者列为共同被告,防止赢了官司却要不到钱。

3.有具体的诉讼请求、事实和理由。

业主作为原告,必须明确地指出所要求保护的权利和利益是什么,这是案件审理的核心部分。此外,应当尽可能收集各种证据,论证事实与理由。

4.属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

这是一个很重要的条件,因为有些时候业主已经在仲裁协议中选择了以仲裁作为纠纷解决的方式,这就排除了法院的管辖;一些纠纷必须以行政调解作为前置程序,因此必须先经过行政调解才能向法院提起诉讼。所以在您向法院提起诉讼之前,一定要确定该纠纷是否属于人民法院受理民事诉讼的范围和归其管辖。民事诉讼管辖的基本原则是,原告到被告所在地法院起诉。

维权指南:根据民事诉讼管辖的基本原则,业主要告物业公司,就要到物业公司所在地基层法院起诉,而大物业公司往往有一个总部,管理多处物业,各个物业所在辖区不同,因此业主委员会可以在物业管理合同中约定由小区所在辖区的法院管辖(这是合同法上的约定管辖的规定,可以排除其他法院的管辖),以便维护自己利益。

起诉以书面起诉为原则,以口头起诉为例外。业主向法院提起诉讼之后,人民法院经过审查,认为符合条件的,应当在7日内立案并通知业主与物业公司;认为起诉不符合法定条件的,应当在7日内裁定不予受理,不予受理的裁定是可以上诉的裁定,因此,如果业主对法院做出的不予受理的裁定不服的话,可以提起上诉。

维权指南:一般物业纠纷申请诉讼的时效期为两年,时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。如果过了两年的有效期,权利就很难获得保障了。

(二)审理前的准备

审理前的准备是人民法院所做的各项准备工作,主要包括:

1.送达起诉状副本和提交答辩状。

人民法院应当在立案之日起5日之内将起诉状副本送达被告。被告应该在收到起诉状副本之日起15日内提交答辩状。人民法院在收到答辩状之日起5日内,应当将答辩状副本送达原告。

维权指南:诉讼程序是非常严格的,法院在各种通知与材料上规定的时间一定要遵守,这是业主维护自己权利的必要保障。特别要注意开庭的时间,要按时出席,否则会按照撤诉处理,损失一半的诉讼费。

2.告知业主与物业公司的诉讼权利义务以及合议庭的组成人员。这么做的目的就是为了保证当事人在此可以行使申请回避的权利。

3.审阅诉讼材料,调查收集必要的证据。

(三)开庭审理

1.准备开庭。

一般有书记员宣布法庭纪律、法官出庭、法官宣布开庭等几个环节。

2.法庭调查。

法庭调查主要是业主与物业公司双方陈述理由,法官主持双方提交证据,并进行证据的质证。

维权指南:证据分为书证、物证、证人证言、视听资料、鉴定结论与勘验笔录等,证据是赢得诉讼的重要保证,因此如何在诉讼发生之前保护好证据就变得很有意义了。应当提醒业主特别注意两点:(1)保存好物业公司开出的各种票据,这些可能是最直接的证据;(2)监督业主委员会对物业公司的提交的各种工作汇报进行严格审查,对有疑问的及时保存相关资料。

3.法庭辩论。

法庭上的辩论是一个有理、有据、有节的辩论,它的目的是以事实和证据说服法官,使之做出有利于自己的判决。

维权指南:在通常情况下,不具有法律知识的人和不具有诉讼经验的人很难在法庭辩论中达到良好效果,而聘请律师无疑会加大解决纠纷的成本。因此,业主要先考虑清楚自己在纠纷解决之后的收益将是什么,如果收益要远远小于诉讼费和律师费的话,还是不要选择通过诉讼来解决纠纷。

4.评议和宣判。

法庭辩论之后,法庭一般会休庭进行秘密评议,如果情节简单,一般会隔一个小时或半小时当庭宣判,如果较为复杂则会再择日宣判。法院审判案件与仲裁庭不同,一般在秘密评议时严格采取小数服从多数的原则,当意见分歧很大时,往往会请求审判委员会给予裁决。

(四)审理期限

民事诉讼法规定,第一审程序应当在立案之日起6个月内审结。有特殊情况需要延长的,报请院长批准,批准延长的期限,最长不超过6个月;在上述期限内还未审结,需要延长的,则由受诉法院报请上一级法院批准,延长的期限由上一级法院决定。从审理期限的规定我们可以看出,诉讼所花费的时间要远远高于其他的纠纷解决途径所花费的时间,所以,在选择诉讼作为解决手段的时候,您一定要有一个心理上的准备。

维权指南:作为业主,应该根据所遭遇的纠纷合理地选择解决途径,一些日常的小摩擦,比如物业费的不合理收取、物业服务提供不符合合同约定等,最好还是通过其他方式加以解决;而一些重大事项,比如,由于物业管理的不审慎,造成房屋质量出现问题,关系到居民的生活安全(如由于健身器具本身存在着质量问题,使业主在使用过程中受到了人身伤害),由此产生的纠纷最好还是以诉讼的方式加以解决。

二、第二审程序

(一)上诉的提出

业主与物业公司如果对第一审判决裁定不服,可以向上一级人民法院提起上诉,由上一级法院按照第二审的程序进行审理。业主不服一审判决的,应当在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。

上诉应当提交书面的上诉状,业主在上诉状中应该写明:

1.业主的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,如果是业主委员会提起上诉,还要写明业主委员会及其委托代理人,物业管理公司的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务。

2.原审人民法院名称、案件的编号和案由。

3.上诉的请求和理由。

需要注意的是,上诉应当向原审人民法院提出,但业主、业主委员会直接向二审人民法院提出的,法律也予以允许。

(二)上诉的审理

民事诉讼的上诉案件有两种审理的方式,一种为开庭审理,一种为不开庭审理。不开庭审理就是指合议庭经过对业主与物业公司的询问以及对案件的阅卷和调查,认为不需要开庭的,可以对案件进行径行判决。

二审法院在审理后,会依照下列情形对案件做出不同的审理:

1.原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判。

2.原判决适用法律错误的,依法改判。

3.原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后直接改判。

4.原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决的,裁定撤销原判发回重审。

人民法院的二审判决裁定是终审的判决裁定,业主与物业公司不得再行上诉。但在生效后两年之内,业主与物业公司可以向原审法院或者上一级法院提出再审的申请。

维权指南:我国实行两审终审制,两审之后,业主不得再行上诉,判决生效,因此,判决生效后业主不可对抗法院执法,而是应当申请再审,或者通过舆论等方式自行解决。

三、执行程序

执行是指人民法院的执行组织依照法定的程序,对发生法律效力的判决书确定的给付内容,以国家的强制力为后盾,依法采取强制措施,迫使义务人履行义务的行为。发生法律效力的判决裁定,均由第一审人民法院执行。因此,业主向法院提出执行申请时,不论案子一审结案还是二审结案,都应该向一审法院提出申请。

《民事诉讼法》规定:申请执行的期限,双方或一方当事人是自然人的为1年,法人或其他组织的为6个月。可见,单个业主与物业公司的纠纷,业主申请执行应当在1年内提出;如果是业主委员会与物业公司的纠纷,业主委员会应当在6个月内提出。因此,业主与业主委员会在胜诉之后应当有权利意识,积极主张自己的权利,千万别等过了执行申请期才提出执行申请,要不就竹篮打水一场空了。期限的计算起点为判决书规定的履行期间的最后一日;判决书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

维权指南:现实中,执行难是一个不能回避的问题。所以,在诉讼过程中为了保险起见,业主可以申请进行财产保全。

总之,在物业纠纷解决方式的选择上,基本的原则是:首选协商和调解,次选投诉,无法协调解决时选择仲裁,冲突激烈时选择诉讼,而业主大会与业主委员会的集体维权是解决物业纠纷的重要力量。