物业管理费疑问解答

物业管理费疑问解答

业主在维护自己权利时,最关心应该向物业管理公司交多少明白钱,下面对物业管理费相关疑问做些解答。

1.物业管理应收哪些费用?

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目:(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。此外,物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理,成本中可以增加保险费。

2.物业管理费有哪些定价方式?

与我国基本价格制度转换相适应,按照定价主体和形成途径不同,物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

3.物业公司何时开始收取物业管理费?

物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋,签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时,开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如:有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费,就属于这种情况。

4.对于自来水、电、煤气,物业公司在向业主收取这些能源费用时,是否可以自行加价?

自来水公司、供电局、煤气公司是上述能源的供应者,业主是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商,只是水、电、气等费用的代收者。水、电、气是由政府定价,不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳,一般由业主与物业管理公司在物业管理合同中约定。

5.在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

6.公共区域的照明费用,由谁来负担?

公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担,一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用。

7.低层住户是否应承担电梯费用?

电梯是楼内全部产权人的共用财产,因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门,必须保证政府规定的电梯运行时间,即6:00～24:00不间断运行, 24:00～6:00应有人值班,而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。如果服务有折扣的,收费也应有折扣。

8.业主未入住新房,物业管理费究竟要不要交?

房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中,买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范,如要求开发商要在房屋交付时,向购房人提供房屋验收合格的证明;所购商品房为住宅的,开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由开发商承担。

但是,一旦房屋已经交接,无论业主是否实际居住,有关的物业管理费就理应交纳,因为无论业主是否实际居住,物业公司有许多物业服务均已正常提供。