一、基本案情
某原告作为买方于2016年1月18日与被告凌某、居间方某房产公司签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定某原告以100万元的价格购买被告位于某镇绿地太湖城61102室房屋。合同签订当天，原告按照约定支付给被告定金50000元。同时，合同还约定任何一方解除合同或者拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的20%作为违约金。
2016年2月27日，某原告接到居间方房产公司电话称被告因房价上涨不愿再出售该房屋。当天原告委托居间方约见被告协商解决方案，被告委托女儿凌某处理，后协商未果。原告于2016年3月7日向人民法院起诉并提交了与凌某协商过程中的录音证据。
二、争议焦点
本案的争议焦点为，被告因房价上涨不愿出卖约定的房屋时，原告可否要求其继续履行合同，或者请求被告返还定金和承担违约责任？
三、判决结果
法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。在签订合同时，被告和女儿一起办理了相关手续，签字时女儿也在场。在协商过程中，被告的女儿口头陈述其不出售房屋得到了被告的授权，故原告有理由相信被告女儿有代理权，可代被告作出是否出售房屋的意思表示，其行为对被告有效。同时，被告在庭审中也表示，即使原告要求继续履行合同，他也不再同意出售，故其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。
根据上述事实，最终法院判决：（1）原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年3月22日解除；（2）被告于判决生效之日起十日内赔偿原告损失405400元，同时返还定金50000元；（3）案件受理费、保全费、评估费合计23297元由被告承担。
四、案件启示
自2015年下半年开始，房地产价格大幅上涨导致了大量的二手房买卖合同纠纷，多数房东在违约所得高于违约成本的利益诱惑面前纷纷选择违约。就此类纠纷，律师提示注意以下两点：
第一，作为守约方的买房人应主动及时地搜集对方违约的证据。结合本案，因某原告在得知被告违约的时候就咨询了律师，律师了解到被告女儿与房产中介负责人系朋友关系，可能中介公司不愿出面作证导致取证困难，故积极组织双方见面沟通处理方案并录音进行取证。虽然见面处理事宜的是被告女儿，但在本律师的诱导下，其说出了得到被告授权不再出售房屋的关键性词语。
虽然在庭审时，被告矢口否认其授权女儿作出不愿出售房屋的意思表示，并狡辩称因原告起诉导致被告不愿再出售房屋，但依民法表见代理制度，之前程序凌某都有参与且凌某与被告系父女关系，原告有理由充分相信被告的女儿有代理权，该拒绝出售房屋的行为对被告有效。
第二，作为守约方的买方人在选择主张违约责任时，应充分结合市场因素提出合适的诉讼请求。在房东违约事实既定的前提下，买房人可选择继续履行合同或要求房东承担双倍返还定金、违约金的赔偿损失。结合本案，因为两原告约定了按揭贷款购房的方式，因此在被告不配合履行相应的贷款手续义务时，两原告无能力一次性支付购房款，故本律师不建议其选择要求继续履行房屋买卖合同。对于定金、违约金、赔偿损失的选择，本律师结合当时的房价上涨因素，建议两原告选择要求被告承担赔偿损失。最终，依据该房屋的同地段同类型房屋的市场价格评估报告，两原告的损失已达到40万元之多，远远超过了可主张的违约金20万元和双倍返还定金5万元的部分，实现了当事人利益的最大化。
本律师建议，不管是卖方还是买方，在签订房屋买卖合同的时候都应预见房价波动的可能性，都应遵守诚信原则积极履行合同义务，维护市场的公平交易秩序。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
作者：江苏名仁律师事务所赵志刚律师
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