一、基本案情
2010年，王某欲在武汉一小区购买住房一套，但因年满60周岁无法办理银行贷款。王某与其朋友孙某约定以孙某名义购买该房，然后在房产证办理后过户给王某。购房合同签订后，王某向开发商交付房屋首付款后一直在偿还贷款，且保存了相关购房资料。2014年，孙某对开发商谎称《商品房买卖合同》丢失，并成功补办。于是，在王某不知情的情况下，孙某将该房屋办理到自己名下，并拒绝过户给王某。
为主张自己的权利，王某以孙某为被告，以开发商为第三人诉至武汉市某区人民法院，请求判令孙某将房产过户给王某或折价赔偿。王某提供购房合同、还款证明、房租协议、房租收据，以及水电煤卡、证人证言等证据，以证明自己才是案涉房产的实际所有人并实际占有使用。
孙某辩称自己支付案涉房屋的购房款，并依法办理了权属登记手续，与王某之间并无委托购房和房屋过户的约定，并提供《商品房买卖合同》、房屋销售发票、房屋权属登记申请表、开发商的具结书等证据以证明自己的主张。
二、争议焦点
本案的争议焦点为：
1．孙某和王某之间是否构成借名买房。王某认为，虽然没有和孙某签订书面的借名买房协议，但以其持有的孙某和开发商签订的房屋买卖合同、按揭贷款合同和用以还款的银行卡原件及还款记录所表征的权利推定，双方为借名买房。而孙某否认双方借名买房的口头约定。
2．不动产登记是否可以完全对抗借名买房人的房屋所有权。王某认为，不动产登记权利人并不一定是实际权利人，“认定真正权利的主要依据有房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等”。孙某认为，案涉房屋已登记在自己名下，且各项手续合法，不动产登记的物权效力具有排他性，孙某当然的是案涉房屋的所有人。
三、判决结果
一审法院认为，王某和孙某之间没有订立书面借名购房合同或委托购房合同，且孙某也否认双方有此口头约定；王某提供的相关购房资料及还款凭证和证人证言，也并不必然得出所要证明的借名目的。此外，王某对房屋的管理也不必然得出其拥有产权。法院据以认为，在房产登记明确和变更之前，王某主张其为案涉房屋实际所有人的证据不足，从而驳回王某的诉讼请求。
王某不服一审判决，提起上诉。武汉市中级人民法院认为，一审判决认定基本事实不清，从而裁定撤销原判，发回重审。目前本案仍在重审阶段。
四、案件启示
《物权法》第十五条规定，不动产物权登记为公示方法，主要在于对抗第三人而非属权利本身，争议时需查清登记原因以确定实际权利人，故其仅为行政确认范畴的行政审查，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产权属关系及其表征的认可和证明，并不创设新的权利义务关系，当事人享有的对不动产的权利，仍取决于当事人之间实体的法律关系。
以上为《〈物权法〉司法解释》颁布前的理论通说。最高人民法院在裁判相关案件时也认为，不动产权属证书并不具有绝对的证明力。在有相反证据的情形下，还应该根据案件的具体情况进行认定。质言之，若借名买房人的证据充足，法院应支持其事实上的权利。上述司法解释第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条为借名人主张权利提供了明确的法律依据。
需要提醒的是，本案中的借名人王某是因为无法办理贷款才借名买房，其行为不损害社会公共利益。如若他为了规避限购政策或者保障房政策而借名，则会因损害社会公共利益而使该借名行为无效。此外，即使是在法律允许范围内的借名买房，签订书面的借名买房合同才是保障自己权利的较佳选择。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
作者：江苏衡鼎（苏州）律师事务所曾泽东律师
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