一、基本案情
原告沈某与潘某签订了《建筑周转材料租赁合同》一份，约定由原告沈某向被告山东某建设集团有限公司（以下简称“山东公司”）承建的某广场工地提供钢管、扣件等脚手架物资，潘某在该租赁中签字并加盖了山东公司某广场项目部技术专用章。合同签订后原告沈某依约提供了租赁物，但却没有按照合同约定收取到租赁费。后原告沈某以山东公司为被告诉至法院，要求其支付租金及违约金并归还钢管、扣件等脚手架物资。原告沈某为支持自己的诉求，提交了以下证据：
1．原告沈某与被告签订的建筑周转材料租赁合同。
2．由潘某签字确认的客户各项费用明细。
3．中国人民银行小额支付系统专用凭证（由被告山东第三分公司支付给原告沈某的5000元，附言：租赁费定金）。
被告辩称已经将脚手架搭设劳务作业分包给了潘某，潘某与原告签订了该合同，结算单也都是由潘某签字确认，并且在该合同中加盖的是项目部技术专用章而不是山东公司的公章或合同专用章，潘某也未得到山东公司的授权来代表其签订合同。因此，山东公司与原告之间根本不存在租赁合同关系，仅沈某与潘某之间存在租赁关系。为此，山东公司提供了与潘某签订的脚手架搭设劳务分包合同及潘某资质证书。
二、争议焦点
本案的争议焦点是：原告与被告是否存在合法有效的租赁合同关系，被告是否是案涉租赁合同相对方进而要承担合同责任。
三、判决结果
原告述称：被告承建了该涉案工程，原告也依约将物资送至该案涉工地，被告也实际使用了该物资，租赁合同中虽然只加盖了项目部技术专用章，但是事后被告通过银行转账，以支付租赁费定金的方式对该租赁合同的效力进行了追认并予以认可，该租赁合同关系由效力待定变成合法有效。被告与潘某签订的劳务分包合同属于其内部的协议，原告并不知晓，不能对他产生对抗效力。
一审法院判决山东公司支付租金、违约金并归还钢管、扣件等脚手架物资。
山东公司不服一审判决，提起上诉，被上诉人（一审原告）答辩称：双方在签订租赁合同后，山东公司依照该合同约定向一审原告沈某转账支付了5000元，并注明系“租赁费定金”，该笔款项金额与支付时间均与案涉租赁合同的约定相吻合。山东公司亦确认该笔款项确实由其第三公司转账支付给一审原告，山东公司提供的潘某的资质只是上岗操作资质而不是劳务分包资质，应认定山东公司为案涉租赁合同的相对人并承担合同责任。
二审法院判决维持原判。
四、案件启示
1．在建筑工程施工领域所签订的合同中，施工单位往往会加盖项目部章，有时甚至是项目部技术专用章，并且合同签字人通常又没有得到该施工单位的授权。在不成立表现代理关系时，相对方应如何维护自己的利益？笔者认为，项目部技术专用章也是施工单位使用的一种印章，用项目部技术专用章所签订的合同并不当然无效。如果合同条款完备，那么该合同只能处于效力待定状态。根据另一方的银行转账支付定金或押金，实际接受或使用、支付款项，开具财务收据或发票，出具还款承诺等，构成追认行为而使合同有效。
2．施工单位将钢筋作业、脚手架搭设等劳务作业分包给不具有相应资质的个人是无效的，其行为应由施工单位承担，不能对抗善意的第三人。劳务公司如果因施工作业需要与个人签订买卖或租赁合同，应该在该劳务分包合同中进行备注并作为劳务分包合同附件，由第三人签字确认，让第三人知晓该劳务分包情况，从而免除施工单位相应的法律责任，避免相应的法律风险。
3．在签订合同过程中，要充分核实合同另一方签字人员的身份。如要求对方出示身份证件并留存身份证复印件，出示公司的授权委托书或单位介绍信。通过全国企业信息网，初查企业的基本信息，通过住建部门的相关信息公示网来初查相关企业资质信息及中标工程情况，通过最高人民法院被执行人信息网查询，来初判对方的履行能力及合同履行风险，从而更好地维护自己的合法权益。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。
第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
作者：江苏拙正律师事务所刘尊法律师
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