一、基本案情
杨某某系某区滨湖水岸小区业主，该小区于2012年成立首届业主委员会。2015年首届业委会任期届满，在相关部门的指导下，业委会换届筹备组开展了换届选举工作，经选举产生了第二届业委会。第二届业委会向某区住房和城乡建设局（被告）提出备案申请，后者于2015年8月作出备案。
杨某某认为，第二届业委会在选举过程中存在违反法定程序的情况：（1）业主大会筹备组没有在公告确定的时间截止点获得达到小区总人数过半的选票数，应当依法重新组织投票。但由候选人自行开会决定继续投票，这一做法违反回避制度；（2）当选的委员所得的选票均没有超过业主总人数的一半，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定；（3）得票数第三的候选人林某某向筹备组辞去委员职务，候选人在没有征得业主同意且没有重新组织投票的情况下自行决定将得票数第8名的候选人补上，这一做法违反了法律及业主规约的规定。因此，杨某某认为被告在对第二届业委会备案时没有注意到上述违法情形，对违法产生的业委会进行的备案应当撤销。
被告辩称，本案不属于行政诉讼受案范围；被告对滨湖水岸小区业委会的备案并无违法之处，已尽到备案的法定职责。被告无须对备案材料的真实性承担审核义务，只要业委会提交的材料符合规定，被告即可进行备案。
二、争议焦点
1．该案是否属于行政诉讼的受案范围？这涉及被告受理业委会的备案申请并予以备案的行为，能否定性为具有可诉性的具体行政行为。
2．被告对备案材料的真实性有无审核义务？即被告是否已履行了备案审查的法定职责，这涉及备案的合法性问题。
三、判决结果
法院认为，业委会是物业管理区域内全体业主通过召开业主大会选举产生的自治管理组织，只有依法办理备案登记，方能凭备案文件刻制印章，才能开展对外活动。因此，备案行为实际是对业委会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认，对相对人或利害关系人的权利义务产生实际影响，故对业委会的备案行为具有行政可诉性。
根据《江苏省物业管理条例》第二十二条规定，业委会备案应当提供包括业委会备案申请书等材料。被告应根据申请人提交的相关材料，对照法律规定及申请人提交的已经确定的相关规则进行审查备案。本案中，候选人得票率是否过半数系其当选业委会委员的重要因素，属业委会备案应当提供的材料，但被告在滨湖水岸业委会备案时，未尽到审慎审查义务，应予以纠正。为此，法院判决撤销某区住房和城乡建设局于2015年8月对滨湖水岸业主委员会备案的行政行为。
四、案件启示
对于业委会的选举，《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》等规范性文件均有相关规定，相关法规也规定要由住建部门或街道办事处对业委会的选举进行指导。但现实情况是很多法律赋予指导职责的部门对法律规定的业委会选举规则不熟悉，在选举过程中未严格按照法律关于得票率的要求确定业委会委员，导致辛辛苦苦选出的业委会被撤销。本案就是典型的未严格按照法定得票率要求确定业委会委员而被判定选举违法，就算经过备案也被判撤销，小区只得重新组织选举业委会，造成资源的极大浪费。
在小区业委会的选举过程中，业委会筹备组应严格按照相关物业管理法规、业主规约、业主大会议事规则的规定组织选举，绝不能为了图省事，在候选人选票不符合法定要求的情况下，自行决定按候选人得票数从高到低确定当选委员。一旦选举业委会的过程中出现违反法定程序的情况，法律上都会认为选出的业委会不能代表全体业主行使权利，业委会得不到住建部门的备案，不能对外从事管理小区的法律行为。因此，从维护广大业主合法权益，节约社会资源的角度出发，住建部门或街道办事处这些法律规定的指导部门应严格按照法律的规定指导业委会筹备组依法选举业委会，让依法选举的业委会真正成为业主权益的代言人。
五、法条链接
《物业管理条例》
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
……
《江苏省物业管理条例》
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主大会议事规则和管理规约；
（四）业主大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二条 公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。
作者：江苏旭展律师事务所章敏律师
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