房屋交易文件

加利福尼亚州的房屋交易文件越来越多，随着时间的推移，以后还会有更多的文件出现。造成这种情况的原因是多方面的：其一，加州的房地产交易没有律师参与。这同美国东部或别的州不一样，那些地方买卖房子除了房地产经纪人以外，一定要请律师进行有关文件和事情的处理。其二，房地产交易出现的纠纷很多，有的相当复杂，有的非常典型。在这种情况下，为了杜绝类似情况的发生并提醒经纪人在交易中对此事予以足够的关注，相关文件作为固定的信息便出现在房地产交易的合同里。其三，随着科技进步，房地产买卖和信息处理的手段也不一样了，传统方式满足不了现代的需要。所以文件数量的增加也是自然的了。

房屋交易文件的提供和签署时间在合同里有明确规定。在大多数情况下，买方都是先看房子。选好房后，写一个合同给卖方，卖方收到合同后，在规定的时间内给买方提供房屋状况文件。有关房子的情况会涉及到很多问题。如卖主的情况、房子是否有漏水、是否有白蚁、管道是否换过、房子是否装修过、暖气冷气是否能用等。在大多数情况下，这些情况都可以在合同接受以后去了解、检查。检查之后如果对检查结果不满意，买主可以退出合同。

然而在市场较好的时候，在大家都抢房子的情况下，为了让所有有兴趣的买主都有机会报价，卖方往往会在房子上市之前就把房子全部检查一遍，并把所有应该填写的文件全部准备好让有兴趣的买主参阅。这样做的好处是：①在报价之前买主就已经了解房子的状况了；②根据房屋状况文件，买方在出价的时候心里比较有底；③如果买主觉得房子状况不好，那他可以决定不买；④避免成交后再检查房子而产生的意外，导致买主中途退出合同，浪费时间。

房屋状况文件包括以下内容；

（一）房屋检查报告

美国有专门做房屋检查的公司。在房屋转手买卖时，屋主或经纪人就会同这些公司联系对房子进行检查。检查的内容包罗万象，从房顶、结构、基础、管道、上下水系统，到冷暖设备热水器、炉灶、电路、门窗等，全部检查一遍，最后写出一个报告给屋主。检查出来的问题都会写在上面。有时检查员还会提出些建议和提示，注意事项等。收费一般在400～500美元左右，时间约为2～3小时左右。这个费用在买主和卖主之间是可以协商的。有时候卖主在房子上市前已经作过检查，但买主不放心，还要做检查，这笔检查费就由买主出。如果卖方没有做过检查，那么合同里会有由谁付检查费用的选项。

除了对房子进行系统检查以外，买主还可以对某些单项进行更详细的检查，如烟囱、屋顶、基础等。房子检查完后，会发现一些问题，如有屋顶有漏水、电线有不安全的地方等。这些问题该如何解决呢？如果修的话，费用由谁出呢？买卖双方的责任界限在哪里呢？这些具体问题我们会在下面的合同解释里详谈。

（二）白蚁检查报告

加利福尼亚州的气候比较干燥，温度适中，既无严寒大雪，又无酷暑梅雨，所以这里的房子一般不会由上述气候的原因而造成损害。但是有两种原因会对房子造成损害：一是地震，加州整个西海岸的和多地区都在地震带上或靠近地震带，虽说没人知道地震何时发生，但一旦发生就会对房子造成损害；二是白蚁，白蚁也有不同的类型，有的专吃受潮的木头，有的在地低下。但无论在哪里都很正常而且并不可怕。原因是：第一，任何白蚁都是可以除掉的，不但方法多，而且效果好，对环境也没有什么影响，美国在这方面的技术非常成熟；第二，白蚁是不可能除根的，今年你把它消除了，过几年它又会出现。因为白蚁也是乱跑，哪里潮湿往哪里去。你家刚刚消除了，它又从邻居家跑来了，防不胜防。但是如果你能保持房子干燥，管道没有漏水，吃软木的这类白蚁就不会来。还有一些屋主为使房子一直保持无白蚁状况，干脆就把房子交给专业公司来养护，每个月交月费就行了。这些专业公司定期来检查，一旦发现有白蚁就会马上处理，使房子一直处于良好状态。

检查白蚁由专业公司来做，检查员不用任何机器和设备，纯粹是用眼观察和用一根铁棒接触来判断白蚁状况，然后写出报告交给屋主。因为这些检查员都受过专业训练，一般情况下，凡是有白蚁的地方都能检查出来。但是由于不借助任何机器设备，而是纯粹人的行为，因此很难说检查结果是百分之百准确，有可能出现遗漏。在这种情况下你当然可以找另外一家公司再检查一下，但是第二个检查结果肯定跟第一个有不同的地方。所以我们一般检查一次即可。多一次检查多一次费用不说，还会造成些麻烦和不愉快，因为两个检查结果有时会有冲突。反正白蚁过几年还会出现，到时候还要做。检查费一般是150美元左右，大房子会贵些。

（三）环境地质报告

这是一份约有六十多页的报告，来自专业的地质公司。该报告涉及此房所在的自然环境状况、政府所收取的房地产税的详细用途，以及卖主是否向保险公司提出过理赔等信息。有关自然环境方面，报告显示出下列信息：

1. 特别洪水灾害区

这是按“联邦灾害管理局”标准划定的区域，洪水灾害按百年一次的频率计算。如果房子位于此区内，房屋贷款公司则要求屋主购买洪水保险。

2. 潜在洪水区

位于这种环境区域的房子有可能遭到周围水库溢水和水坝崩裂所造成的洪水灾害。因为发生这种情况的机率特别低，所以屋主不必购买洪水保险。

3. 森林火灾区

这是州政府森林局划定的标准。如果房子位于此区，政府有可能要求屋主更换屋顶，清理房子周围的植被，对烟囱进行防火处理等，以控制火势蔓延。

4. 地震区

官方确定的地震带由州政府地震局颁发。加利福尼亚州的几个都市区都会受到地震的影响，有的城市就位于地震带附近。地震带带宽的定义大概400米，左右两边再加上约200米的延伸，基本上一公里左右。在山坡地，报告还显示了这里的土质是否松软，并在地震发生时是否有滑坡危险等。

5. 废弃军事区

这种区域有可能残留有工业废弃物，如军用油脂、化工原料和武器等。

6. 工商业区

如果该房子位于工商业设施，如加油站、餐馆等两公里之内，报告要显示出来。

7. 飞机场噪音

如果附近有飞机场，社区噪音在65分贝之内的话，本社区就视为在噪音区内。

8. 霉菌提示

此项文件向买主提示，旧房子里可能会出现霉菌，并可能对人体造成危害。因此，如果买方认为必要，应当雇佣专业的霉菌检查公司，以确定严重程度。

9. 税收报告

有关房地产税方面，报告显示如果买方买下此房，应该向税务局缴纳房地产税的金额以及这些税金用到了何处。同时还显示房子所在地是否在政府规划的特殊税收区。这种特殊税收是向居民征收，用于社区建设。

10. 环境污染报告

显示出在房子的400米半径之内是否有加油站的漏油漏气污染。

11. 理赔历史

有关保险理赔的历史。如果原屋主从保险公司理赔过，文件上会显示出理赔的项目、时间和内容，是否已经结束还是仍在进行。屋主可以根据所有这些信息决定是否买房子。

12. 产权报告和产权保险

本报告显示出房产的法律所有人是谁、目前债务的金额、债权人是谁、房地产税是否按时上缴、房子是否有法律纠纷、是否有未清债务、市政为修理线路可用路线、是否处在被银行收回的过程中等。另外报告还显示有关地理位置的坐标描述以及边界地形的尺寸和大小。在规定的时间内，买方如果不接受产权报告里的内容，买方可以退出合同。

产权保险同其他保险一样，是一个保险单，它会保护买方避免因产权纠纷而出现的风险。美国的产权纠纷比较复杂，有些纠纷不一定马上出现，而是在过户以后好几年才出现。可以这么说，汽车保险是为今后可能发生的事件担保，产权保险是担保可能已经发生在产权里的不测事件。

例如：

1. 某财产继承人失踪很久，有一天突然出现在你家，说这是他的房子；

2. 有人曾伪装成屋主在过户文件上签名；

3. 头脑不健全的人把房子作抵押；

4. 地界尺寸出现问题。

产权保险费是一次性的，各地不一样，在加利福尼亚州，一般它是房价的0. 5%左右。如果保险范围不同，价格也会有别。详细问题要从保险公司那里查询。

（四）屋主填写房屋状况问答

该文件原文为物业状况揭示陈述。这是一个3页纸的文件，根据加州民法第1102条款制定。该文件是卖方根据自己所知就有关涉及房子各个方面的状况所做的答复。它既不是买卖之间的合同，也不是经纪人对房子状况的展示。内容包括：

1. 房子所有的设备都包括哪些，它们的问题是什么；

2. 房子的结构状况如何（约有15个问题），它们的问题是什么；

3. 房子的环境及产权状况如何（约有16个问题），它们的问题是什么；

4. 卖方经纪人是否发现什么问题；

5. 买方经纪人是否发现什么问题。

顺便说一下，这里问经纪人是否发现什么问题，是指经纪人进出房子各个地方以及房前房后所见到的问题，如地上有水、墙上有裂缝等，经纪人也要记录下来。经纪人的责任也就到此为止，他们没有责任作进一步的调查了解。最后是买卖双方签字，双方经纪人签字。

（五）屋主填写房屋状况补充问答

该文件共9页24项，包括：

1. 房屋指标：包括房龄、占地和居住面积、拥有年数、所有信息来源；

2. 房屋改动：装修历史、结构调整时间、是否有许可证；

3. 基础6个问题；

4. 内部10个问题；

5. 漏水5个问题；

6. 房顶/外墙3个问题；

7. 暖气/空调11个问题；

8. 电路/电器设备4个问题；

9. 网络/电话/电视20个问题；

10. 管道/供水系统13个问题；

11. 私家水井/供水系统8个问题；

12. 排污4个问题；

13. 化粪池9个问题；

14. 废弃水井/化粪池/排污2个问题；

15. 庭院/灌溉9个问题；

16. 游泳池/桑拿8个问题；

17. 宠物6个问题；

18. 邻居12个问题；

19. 环境10个问题；

20. 政府/社区管理17个问题；

21. 产权/纠纷10个问题；

22. 保险/理赔3个问题；

23. 其他9个问题；

24. 需要解释的事项。

（六）含铅油漆中毒报告

过去的油漆大部分含铅，同这种油漆接触过多会对人体造成危害，包括儿童智力和记忆力下降、孕妇出现事故等。因此美国有法律规定，凡是1978年以前建造的房子在出售时，卖主必须填写本报告，以显示本房屋里是否发生过铅中毒状况。

（七）热水器/烟雾报警器/二氧化碳检测器达标陈述

加利福尼亚州法律规定，所有现有和新装的热水器必须用两条铁皮固定在墙上，以防地震时倒塌。此法律还规定凡是1986年以后卖掉的住宅和工厂必须装有烟雾报警器，很多地区规定每个房间都要装一个。二氧化碳检测器也是必须安装的。

（八）卖方非外国人确认/加利福尼亚州预扣押金

美国联邦及加州法律要求，根据卖方的身份和产权类别，物业在出售时，政府将对出售所得预扣一定比例的押金，无论是赔还是赚。这笔押金在投资人报税时多退少补。

至于这笔押金缴多少、何时缴，卖方要请会计师咨询。一般来讲，联邦政府预扣房价的10%，州政府还要扣。如果卖方是加利福尼亚州居民，而这栋出售的房子在过去5年之间你曾居住过2年以上，则夫妇双方卖房所得的50万美元是免税的（单身25万）。这个优惠也适合具有外国身份的投资者。

（九）市场状况/投标报价/房屋状况忠告

房地产市场价格是周期性的，有时起伏很大。房地产经纪人既不能担保市场的高低也不能替客人决定何时买卖。为此特提出忠告如下：

1. 投标价格和市场合理价格。提醒买方在报价到竞争时，要理性。

2. 财务及房屋估价风险。贷款买房时，贷款银行要来对房子进行估价。如果报价超出银行估价，超出部分则由买方负担。

3. 不含反悔期的报价。在美国买房合同里，都有一个反悔期条款，即在合同成交后的一段时间内，买方可以有理由退出合同而不受罚款。如果为了拿到房子，给卖方提供更好的条件，买方可能会报一个不含反悔期的报价。

4. 合同的条件。这种合同如果卖方接受了，买方就没有后路可退。

5. 房屋状况。如果买方报出无条件报价，则在报价之前一定要仔细了解房子状况，避免意外发生。

（十）加利福尼亚州对买卖双方的忠告

这个文件共有10页44条，主要是提醒买方需要注意的问题，涉及房子的各个方面。因文件太长，故不逐条列举。一句话，买方在买房子时一定要自己看清楚房子状况，了解涉及到房子的所有问题，一旦发现问题，就应该进行调查了解，直到自己满意为止。